张倩玲与黄朋钊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：张倩玲，女，香港特别行政区永久性居民，住址：香港九龙。 委托代理人：罗惠云，广东南方福瑞德律师事务所律师。 委托代理人：邹少铜，广东南方福瑞德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄朋钊，男，汉族，住址：广东省深圳市宝安区。 委托代理人：梁荣军，广东睿讯律师事务所律师。 委托代理人：顾华亨，广东睿讯律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）张倩玲诉被告（反诉原告）黄朋钊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）张倩玲的委托代理人罗惠云、本诉被告（反诉原告）黄朋钊的委托代理人梁荣军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

本诉原告（反诉被告）张倩玲向本院提起诉讼称：2012年10月22日，被告（乙方）与业主叶堪业（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁楼房位于新兴县新城镇升平路26、28、30号和文华路63号，地上楼高八层，地下（负一层）为地下室停车场，该楼房名为永业综合楼；租赁范围：地下室停车场和一、二、三、四、五、六、七楼全部；租赁面积共约1.7万平方米；租赁期限：从2012年12月1日起至2028年12月31日止；租赁期内各月租金如下：（1）从2012年12月1日起至2013年11月30日止免租金，（2）从2013年12月1日起至2018年12月31日止每月租金为203000元，（3）从2019年1月1日起至2022年12月31日止每月租金为246800元，（4）从2023年1月1日起至2025年12月31日止每月租金为271480元，（5）从2026年1月1日起至2028年12月31日止每月租金为298628元；乙方须在合同签订之日起三日内支付履约押金人民币壹佰万元给甲方。 2013年1月8日，被告告知原告其取得了上述楼房二层、四层的代理租赁权，遂以其自身名义代理业主（甲方）与原告（乙方）签订了《代理租赁合同》，约定：甲方代理房东将位于新兴县新城镇升平路26、28、30号和文化路63号【原永业大厦，下简称酒店】4层及2层西面租赁给乙方使用，用于洗脚及休闲；租赁期限为自2013年1月8日至2021年12月30日止；租金为102600元／月（合同期内以上款项每隔三年递增一次即从第四年起在原有价格基础上递增10%），其中管理费7元／平方；合同签订当日，乙方向甲方支付5个月的租金作为房屋租赁保证金共计人民币小写513000元；合同签订后于9月1日前，乙方需向甲方支付人民币30000元整的变电设施使用及电费保证金；甲方同意免收乙方装修期租金，自2013年1月8日至2013年11月30日止，但要收管理费，从3月1日进入装修日期起收取等。 原告在签订《代理租赁合同》后，就投入了大量的装修，并准备经营。但因该大楼，包括二层和四层的消防管道等设施均由被告统一设计和装修，致使原告无法办理消防验收。原告曾多次要求被告协助或者为原告办理，但被告一直拒绝办理，致使原告承租的场地无法办理相关的营业执照，至今空置无法营业。因此发生纷争之后，被告甚至对上述房屋进行了封锁，禁止原告的工作人员出入。 2014年7月，贵院依法受理了被告诉原告租赁合同纠纷一案［案号：（2014）云中法民三初字第19号］，并向原告送达了相关的诉讼材料。至此，原告才知被告仅享有转租权，没有取得业主的代理，被告一直以欺诈的方式引诱原告在违背真实意思的情形下签订了《代理租赁合同》。且《代理租赁合同》约定的租金、保证金等标准极度高于《房屋租赁合同》的标准，《代理租赁合同》的内容显失公平。再因被告的无理行为，给原告造成了巨大的经济损失。故恳请贵院依法撤销《代理租赁合同》，确认此合同无效，并判令被告依法向原告承担装修费、租金、保证金、经营等损失！为此，请法院支持原告如下诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》，确认本合同无效；2、判令被告赔偿原告装修费3805200元、返还原告租金126000元、赔偿原告经营损失6157125.40元（暂计至具状日），共10088325.40元；3、本案诉讼费用由被告承担。

本诉被告（反诉原告）黄朋钊辩称：1、对于原告提出的第一项诉讼请求，我方认为确认合同无效与撤销合同是不能同时兼容的，如果要确认合同无效就无必要撤销无效合同。在这里我建议原告明确第一项诉求；2、对案件所涉的租赁合同，我方认为合法有效，对双方都有约束力，双方应该履行各自的义务；3、我认为在合同履行过程中，被告方没有任何过错，没有任何违约行为，所以对于原告提出的第二项请求，我方认为缺乏事实和法律依据。 庭审时，原告把确认合同效力纠纷变更为撤销之诉，并变更其原来的第一项诉讼请求为：依法撤销原、被告于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》。

本诉原告（反诉被告）张倩玲向本院提供如下证据并经庭审质证： 证据1：《代理租赁合同》，证明被告代理涉案房屋业主与原告签订《代理租赁合同》，并对租赁的相关内容进行了约定；证据2：《房屋租赁合同》，证明涉案房屋业主将整栋大楼全部出租给被告，并对租赁的相关内容进行了约定；证据3：询问笔录，云浮市中级人民法院法官在审理被告原稿租赁合同纠纷一案中，于2014年10月14日向涉案房屋业主进行了调查取证，证明涉案房屋业主未委托被告签订合同；证据4：《新兴县酒店项目合同书》，证明原告授权张玉彩与郑锦辉就涉案房屋签订装修合同，约定装修费用为4228000元；证据5：转账交易记录，证明原告向郑锦辉支付装修款3601500元；证据6：产品购销合同及转账凭证，证明原告因装修事宜，向东莞市新力家具有限公司购买电动沙发和休闲茶几，共支付费用203700元；证据7：转账凭证，证明原告因准备开业购置物品等共发生费用237125.40元；证据8：转账记录，证明原告向被告支付租金102600元；证据9（补充证据1）：足君好员工工资表、考勤确认单，证明原告为申请开业，聘请员工而向员工发放工资；证据10（补充证据2）：收据，证明原告筹备开业期间，购置物品发生费用（包含在证据六237125.40中的明细）。 本诉被告（反诉原告）黄朋钊对本诉原告（反诉被告）张倩玲提供的证据发表如下质证意见： 对证据1、2、3的真实性、合法性确认，不确认的是关联性。其实这三份证据主要指向的都是原告方的第一项代理租赁合同，认为我们无权代理房东而签这份合同要求撤销，但我方认为这份合同是合法有效的，理由是：（1）第二份《房屋租赁合同》已经证明整栋楼房1-7层全部由被告出租，然后把2-4层划分出来，转租给原告，这个原告方也是知情的；（2）既然房东已经确认了转交的权利，也等于原被告所签订的第一份的合法有效性；对证据4、我方对证据的三性不予确认，因为案涉的2-4楼由郑锦辉装修，但是郑锦辉在装修期间卷款潜逃，装修工人也已经在新兴法院起诉，因此不确定装修费用；证据5的转账交易记录，因为有一部分没有原件，没有原件的也不确定真实性，有原件的证件产生于香港特区，应该由香港的公证处出示公证书证实真实性。对证据6、证据7的质证意见也是跟证据5的一样；对证据8是认可的，原告确实已经支付了第一个月的租金；对证据9（补充证据1）、证据10（补充证据2）三性不予认可，因为沐足城的装修工程还没有完全完成，也没有开业，因此不存在有员工考勤、上班、支付工资等。 本诉被告（反诉原告）黄朋钊向本院提供如下证据并经庭审质证： 证据1：云浮市中级人民法院（2014）云中法民三初字第19号《民事判决书》，来源于云浮市中级人民法院，证明本案合同纠纷之前已经云浮市中级人民法院处理。该之前的案件判决书中已经对合同的效力作出了评价，对双方履行合同的情况也已作查明。 本诉原告（反诉被告）张倩玲对本诉被告（反诉原告）黄朋钊提供的证据发表如下质证意见： 对被告提供证据的合法性、真实性予以认可，但关联性不予认可。理由为：1、本判决书因原被告双方均上诉至广东省高级人民法院进行审理，本案尚未作出生效判决，故本判决书不能作为定案的依据；2、虽然该案件判决书中已经对合同的效力作出了评价，对双方履行合同的情况也已作查明，但其内容与事实有出入，因此无法予以认可。 庭审中，本诉原告（反诉被告）张倩玲就本诉发表如下综合辩论意见： 被告与案涉物业业主签订了《房屋租赁合同》，承租了案涉物业整栋大楼，其享有的仅为转租的权利或者分租的权利，而不具有代理租赁的权利；再从原告所提供的《询问笔录》可见，被告仅享有转租或者分租的权利，业主否认了被告享有代理租赁的权利。所以被告没有取得案涉房屋的代理租赁的权利，属于无权代理行为，根据我国《合同法》第四十八条的规定，合同相对方依法享有撤销的权利。原告于2014年7月16日，签署被告诉原告的租赁合同纠纷一案起诉状副本及证据材料才得知被告仅享有分租和转租的权利，而不享有代理租赁的权利。故恳请法庭依法支持原告撤销《代理租赁合同》的诉讼请求。2、代理租赁合同与房屋租赁合同相比，代理租赁合同所约定的租金、保证金等远远高于房屋租赁合同，《代理租赁合同》内容显失公平，所以也恳请法官撤销代理租赁合同。3、因为被告无权代理的行为，给原告造成巨额经济损失，恳请法庭依法予以支持原告的诉讼请求。 庭审中，本诉被告（反诉原告）黄朋钊就本诉发表如下综合辩论意见： 针对原告的诉求，我方认为合同是否撤销关键在于双方代理签订的租赁合同如何定性，这也是原告主张，合同的性质如何认定跟合同的名称没有太大关系，主要是看合同的内容，而合同的内容则是被告提供2-4层场所给被告，被告提供相应的租金。而在本案，已经明确约定被告方有权把整栋楼层的某部分分租出来给他人，也就是说不管合同名称叫什么，确认无疑的是被告有权将2-4楼出租，并不存在影响双方之间影响合同履行的相关因素，因此代理合同是合法有效的。综上，我方认为案涉的代理租赁合同合法、有效，对双方有约束力，应当履行。 因本诉原告在庭审时听取了本诉被告的建议，变更了第一项诉讼请求，并向本院提出变更诉讼请求的书面申请。本诉被告庭审后即提出重新指定答辩期限和举证期限的书面申请，本诉被告的申请获得合议庭同意，本诉被告在举证期限内向本院提出了反诉并提供了相应的证据。 本诉被告（反诉原告）黄朋钊向本院提起反诉称：2012年10月22日，反诉人黄朋钊与房东叶堪业签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人承租广东省新兴县新城镇升平路26、28、30和文化路63号整栋楼房开展商业经营活动。合同约定，反诉人可以将楼房部分转租给第三人使用。 2013年1月8日，反诉人与被反诉人（反诉被告张倩玲）签订租赁合同，约定由反诉人将新兴县新城镇升平路26、28、30和文化路63号楼房的4层（2500平方米）及2层西面（1200平方米）转租给被反诉人用作经营休闲浴足的场所。期限为2013年1月8日至2021年12月30日。租金为102600元／月，租金每三年递增10%。 合同签订后，反诉人将租赁标的交付给被反诉人使用。被反诉人仅仅向原告支付了一个月（2013年12月）的租金102600元。经反诉人多次催讨，被反诉人均拒绝支付租金。 2014年6月，反诉人向云浮市中级人民法院提起诉讼，要求被反诉人支付租金及管理费等。云浮市中级人民法院作出（2014）云中法民三初字第19号《民事判决书》，该判决确定了被反诉人需按照合同约定向反诉人支付租金的事实，并且判决被反诉人向原告支付2014年1月至6月的租金。该案判决后，被反诉人仍未能遵循诚实信用原则，向反诉人支付租金。并且再次向法院提起诉讼，要求撤销租赁合同。为此，反诉人依法提起反诉，要求反诉人支付2014年之后的租金及利息。请法院支持我的如下诉讼请求：一、判令被反诉人张倩玲向反诉人黄朋钊支付自2014年7月1日至2015年12月31日得租金1846800元；二、判令被反诉人张倩玲从2016年1月1日起按照112860元／月（租金每年三年递增10%）的标准向反诉人黄朋钊支付租金，支付至退还租赁楼房之日；三、判令被反诉人张倩玲向反诉人黄朋钊支付租金的利息；（利息以相应时段的租金为本金，按照人民银行规定金融机构同类贷款基准利率计算至付清之日）；四、本案的受理费用由被反诉人负担。 本诉被告（反诉原告）黄朋钊提出上述反诉请求后，收到（2015）粤高法民四终字第72号民事判决，为此，其向本院提出增加反诉请求的申请，认为：（2015）粤高法民四终字第72号民事判决认定：“双方之间已不存在继续履行合同的可能，张倩玲也无必要向黄朋钊支付房屋租赁保证金和电费保证金，如果黄朋钊认为张倩玲存在拖欠房屋租金、水电费或其他违约行为造成损失，可再行诉讼要求张倩玲赔偿。” 鉴此，反诉人认为被反诉人张倩玲长期拖欠租金并且恶意拖过诉讼拖延合同履行，已经构成根本性违约，根据双方签订的租赁合同第三条第15点“如一方中途退租，应提前五个月通知对方，并需经对方书面同意，同时需赔偿对方三个月房租作为违约金及赔偿对方损失费，（因乙方是分期付甲方租房保证金，如中途退租，要补回保证金及赔偿租金给甲方。）”的约定，被反诉人应向反诉人支付全额保证金543000元及三个月租金307800元作为违约金，另外还需向反诉人支付11个月装修期的租金损失640200元，共计1491000元。为此，请法院除支持我方原来提出的反诉请求外，再支持我方增加的如下反诉请求：判令被反诉人张倩玲向反诉人黄朋钊支付违约金850800元及损失640200元，共计1491000元。 本诉原告（反诉被告）张倩玲在庭审中口头答辩称：1、反诉被告认为反诉原告所提的反诉状及反诉请求已经超过了可以提起反诉的有效期，理由是根据《民事诉讼法》第二百三十二条；2、如果法院认为本案可以合并审理，反诉被告对反诉原告的诉讼请求作出以下答辩，反诉被告认为反诉被告不应该向反诉原告支付涉案的租金、保证金等，理由是反诉被告虽承租了涉案房屋，但是建立在其被反诉原告不享有代理租赁的情况下承租的，案涉合同属于可撤销合同，虽然广东省高级人民法院已作出（2015）粤高法民四终字第72号民事判决，但反诉被告准备申请再审。其次，反诉被告承租了之后没能继续经营，是因为反诉原告不愿意为反诉被告办理消防验收等手续，致使反诉被告无法经营，并且反诉原告采取不正当的手段封锁了承租场地使得反诉原告无法经营场地经营，所以给反诉被告造成了巨大的经济损失，因此反诉被告认为不应当向反诉原告其所提出的全部诉讼请求。3、就增加反诉请求部分答辩如下：即使法院认定广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民四终字第72号判决书有效，依据该判决书法院亦未支持反诉原告的保证金和违约金及损失，所以在本案中不应当予以支持。另外，违约金的本质就是补偿损失，所以，反诉原告该违约金和损失是重复提起。 反诉原告（本诉被告）为支持其反诉，向本院补充提交（第一次庭审后收到）如下证据： 广东省高级人民法院（2015）粤高法民四终字第72号《民事判决书》。来源于广东省高级人民法院，证明针对本案《代理租赁合同》所引发的纠纷，广东省高级人民法院作出终审判决，对以下两点给予明确认定：1、双方签订的《代理租赁合同》合法有效，不存在无效及可撤销的情形；2、双方之间已不存在继续履行合同的可能，如果黄朋钊认为张倩玲存在欠租等违约行为造成损失，可再行诉讼要求张倩玲赔偿。 本诉原告（反诉被告）对该证据的质证意见： 该证据所证明内容的合法性予以认可，对真实性和关联性不予认可。因为案涉《代理租赁合同》，反诉原告不享有代理租赁权利，所以按我国合同法规定，应当属于可撤销合同，而广东省高级人民法院不予认可，反诉被告已准备申请再审。

经本院审理查明，2012年10月22日，黄朋钊与叶堪业签订《房屋租赁合同》，约定由黄朋钊承租广东省新兴县新城镇升平路26、28、30号和文化路63号楼房，楼房名为永业综合楼，租赁范围为包括地下室停车场和一、二、三、四、五、六、七楼全部和八楼中的部分，租赁面积约1.7万平方米，租赁期限从2012年12月1日起至2028年12月31日止，租赁用途只能用作经营旅业、餐饮、娱乐、商场业务以及住宅、金融、行政办公之用，若根据发展需要增加用途的，由双方协商解决。合同还约定，在合同期内，黄朋钊可自行分租，但如将租赁物整幢转租的，转租前必须经叶堪业同意后才能转租，转租后的经营范围必须符合本合同的经营约定。 2013年1月8日，黄朋钊作为甲方与张倩玲作为乙方签订《代理租赁合同》，约定黄朋钊代理房东将新兴县新城镇升平路26、28、30和文化路63号楼房的4层及2层西面租赁给张倩玲使用，内容主要包括：（一）租期、收费及租赁方式。1、租赁期限自2013年1月8日至2021年12月30日，合同期满后在同等条件下，乙方优先续签合同。2、租金计算；第4层面积2500平方米，单价18元／平方，管理费7元／平方，电梯管理及清洁费0.5元／平方，公共保安工资2.5元／平方，公共卫生清洁费1元／平方，公共绿化、路灯、停车场养护1元／平方，公共设施装修投入滩分按5元／平方，合计30元／平方，即合计75000元／月；第2层西面面积1200平方，按23元／平方计，即租金27600元／月。两项租金合计102600元／月，合同期内租金每隔三年递增一次，即从第四年起在原有价格上递增10%，如从2016年1月1日起收112860元／月。3、租赁保证金及租金：（1）合同签订当日内，乙方向甲方支付1个月的租金人民币102600元整，支付5个月的租金作为房屋租赁保证金共计人民币513000元，合计615600元。（注：因是股东租赁，现付款方式为于签约日收人民币102600元于3月1日收205200元于9月1日收307800元）。（2）电费保证金：合同签订后于9月1日前，乙方需向甲方支付人民币30000元整的设施使用及电费保证金。4、装修期及起租日期：甲方同意免收乙方装修期租金，自2013年1月8日起至2013年11月30日止，乙方2013年12月1日起开始交付租金。（注：装修期免收租金，但要收管理费，从3月1日进入装修日期起收取；如在装修期内提前开业，免收租金，要收装修分摊费5元／平方／月）。5、电费计费方式……6、水费、公共费用、公共水、电费计算方式……7、合同所涉款项均以人民币结算、均不含税。……（三）双方约定：1、乙方负责经营行业所需的排污申报和一次及二次消防报批责任和费用，按面积及按经营项目分摊，实报实销（各项额外费用及办理费用由各自承担）；2、由甲方负责公共设施装修项目：大堂约120万，公共楼梯、停车场约40万。公共送水管、去污管等约30万，发电机等用电设备约50万，招牌50万，外墙装饰约50万，办证约10万。合计350万。（此费在每月租金中已收摊分5元／平方／月）。3、……8租赁物按现有状况交给乙方，签约后装修及所租房一切维护由乙方负责，在合同期生效时，乙方承租甲方的房屋用于洗脚及休闲；需改变房屋用途的，需经甲方同意，否则甲方有权单方面终止合同。……10、乙方每月5日前预交当月一个月租金，支付上月水电费，款项由乙方派员按时直送甲方财务部，未按时付费的，乙方应向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的2%／天支付。11、乙方如拖欠租金、管理费和水电费超过5天的（节假日顺延），除缴滞纳金外，甲方有权单方面立即停止乙方有关水、电设施的使用直至欠费结清或终止合同，并通知乙方迁离，押金作为乙方违约赔偿不予退还，停水电后所造成的一切损失由乙方负责。乙方应付清欠款后3日内迁离，如有拖欠，甲方可以留置乙方物资设备，并通过法律程序向乙方追索其他有关损失。……15、如一方中途退租，应提前五个月通知对方，并需经对方书面同意，同时须赔偿对方三个月房租作为违约金及赔偿对方损失费（因乙方是分期付甲方租房保证金，如中途退租，要补回保证金及赔偿租金给甲方）。……（四）甲方责任：1、建筑物公用部分和公用场地的管理……（五）乙方责任:1、乙方对房屋进行装修，应先将装修图纸和书面报告交甲方管理处，经甲方管理处批准后才可装修……。 合同还约定张倩玲于2013年9月1日前交付5个月的租金共51300元作为房屋租赁保证金、交付30000元作为电费保证金，期限过后，张倩玲没有交纳。 合同签订后，黄朋钊即交付楼房给张倩玲使用。张倩玲预交一个月的租金102600元后，对承租的楼层增设了沐足设施并进行了装修，装修至2013年12月底完工。同时黄朋钊也对自己承租的其他楼层进行了装修，装修也于2013年12月底完成，其中5至7层用于经营旅业。2013年11月前的水电费已交清，2013年11月和12月两个月整幢楼的水电费是原告黄朋钊缴交。本院另查明，张倩玲与黄朋钊、欧雪红、黎国明、戴小林因合伙成立酒店的问题产生纠纷，张倩玲向本院提起诉讼，要求解除合伙协议，返还投资款。 本院再查明，2014年6月19日，本诉被告（反诉原告）黄朋钊以本诉原告（反诉被告）张倩玲拖欠租金等为由提起诉讼［（2014）云中法民三初字第19号］，请求判令本诉原告（反诉被告）张倩玲支付租赁保证金、电费保证金、管理费、租金、水电费等共计1403237元，并要求判令张倩玲支付逾期支付管理费、租金、水电费的滞纳金910508.54元（滞纳金的计算方式为每天按照拖欠总金额的2%计算再按35%收取）、逾期支付租赁保证金、电费保证金的利息27150元（利息的计算方式为按照人民银行规定金融机构同类贷款基准利率计算至付清之日）。 本院于2014年6月19日，本院作出（2014）云中法民三初字第19号民事判决，判令张倩玲向黄朋钊支付计算至2014年6月30日止的装修期管理费、水电费、租金共计854787.72元，并判令张倩玲支付拖欠管理费、水电费、租金的滞纳金22353.61元。张倩玲不服判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2015年10月20日（2015）粤高法民四终字第72号民事判决，该判决在确认《代理租赁合同》合法有效，不属于可撤销合同的同时，作出了“驳回上诉，维持原判”的判决。 综合本诉原告（反诉被告）张倩玲起诉时和申请变更后的诉求，确定本诉原告（反诉被告）张倩玲在本案中提出的诉讼请求为：1、依法撤销双方于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》；2、判令本诉被告（反诉原告）黄朋钊赔偿本诉原告（反诉被告）张倩玲装修费3805200元、返还本诉原告（反诉被告）张倩玲租金126000元、赔偿本诉原告（反诉被告）张倩玲经营损失6157125.40元（暂计至具状日），共10088325.40元；3、本案诉讼费用由本诉被告（反诉原告）黄朋钊承担。 综合本诉被告（反诉原告）黄朋钊反诉时提出和申请增加后的诉求，确定本诉被告（反诉原告）黄朋钊的反诉请求为：1、判令本诉原告（反诉被告）张倩玲向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付自2014年7月1日至2015年12月31日得租金1846800元；2、判令本诉原告（反诉被告）张倩玲从2016年1月1日起按照112860元／月（租金每年三年递增10%）的标准向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付租金，支付至退还租赁楼房之日；3、判令本诉原告（反诉被告）张倩玲向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付租金的利息；（利息以相应时段的租金为本金，按照人民银行规定金融机构同类贷款基准利率计算至付清之日）；4、判令本诉原告（反诉被告）张倩玲向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付违约金850800元及损失640200元，共计1491000元。5、本案的受理费用由本诉原告（反诉被告）张倩玲负担。 2016年5月27日，本诉被告（反诉原告）黄朋钊向本院提出财产保全申请，请求本院停止支付本诉原告（反诉被告）张倩玲作为申请执行人的（2016）粤53执12号案中的到案执行款140235元，本院审查后认为，本诉被告（反诉原告）黄朋钊的申请符合有关法律规定，应予支持，为此，本院于2016年5月30日作出（2015）云中法民三初字第34号民事裁定，停止支付本院（2016）粤53执12号案中的到案执行款140235元给本诉原告（反诉被告）张倩玲

本院认为：本案本诉原告（反诉被告）张倩玲是香港特别行政区永久性居民，本案属于涉港房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”本案双方当事人均没有选择合同适用的法律，人民法院根据最密切联系原则确定合同争议应适用的法律时，应根据合同的特殊性质，以及某一方当事人履行的义务最能体现合同的本质特性等因素，确定与合同有最密切联系的国家或者地区的法律作为合同的准据法。本案本诉被告为广东省云浮市公民，合同履行地也在广东省云浮市，故本案确定适用我国内地的法律作为合同的准据法。 根据双方当事人上述所确定的诉求，本案的争议焦点归纳为：一、本案双方当事人于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》是否可依法撤销以及本诉被告（反诉原告）黄朋钊是否应该赔偿本诉原告（反诉被告）张倩玲装修费、返还租金、赔偿经营损失；二、本诉原告（反诉被告）张倩玲应否按照《代理租赁合同》的约定，支付自2014年7月1日至退还租赁楼房之日的租金并按照拖欠的租金额支付利息给本诉被告（反诉原告）黄朋钊，其中自2014年7月1日至2015年12月31日租金1846800元，从2016年1月1日起按照112860元／月（租金每年三年递增10%）的标准向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付租金；三、本诉原告（反诉被告）张倩玲应否向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付违约金850800元及损失640200元。 一、关于本案双方当事人于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》是否可依法撤销以及本诉被告（反诉原告）黄朋钊是否应该赔偿本诉原告（反诉被告）张倩玲装修费、返还租金、赔偿经营损失的问题。 本诉原告（反诉被告）张倩玲主张《代理租赁合同》为可撤销合同，其理由是本诉被告（反诉原告）黄朋钊一直以欺诈的方式引诱其在违背真实意思的情形下签订了《代理租赁合同》，且合同约定的租金、保证金等标准极度高于物业所在地的租金标准，合同的内容显失公平。根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国＞若干问题的意见（试行）》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。第72条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。从本案已查明的事实看，本诉被告（反诉原告）黄朋钊与本诉原告（反诉被告）张倩玲在平等协商的基础上签订《代理租赁合同》，本诉原告（反诉被告）张倩玲认可承租案涉房屋即租金标准。《代理租赁合同》本身没有约定本诉原告（反诉被告）张倩玲承租案涉房屋的租金标准与其他股东承租的租金标准一致，且签订合同之后，本诉原告（反诉被告）张倩玲就接受了案涉房屋并对该房屋实施了装修等行为。至本案起诉前，本诉原告（反诉被告）张倩玲从没对《代理租赁合同》的租金标准提出过任何异议，只是在本案中才以《代理租赁合同》高于《房屋租赁合同》的租金为由主张显示公平。由上可见，《代理租赁合同》并不存在最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第68条、第72条规定的欺诈行为和显失公平的情形。且本院作出并已经生效的（2014）云中法民三初字第19号民事判决和广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民四终字第72号民事判决，均认定双方当事人签订的《代理租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，属于合法有效的合同，对双方均有约束力，不属于可撤销的合同，不存在无效及可撤销的事由。故此，本诉原告（反诉被告）张倩玲要求本院依法撤销原、被告于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。由于本诉被告（反诉原告）黄朋钊在合同履行中没有违约而导致合同被撤销，所以，对本诉原告（反诉被告）张倩玲要求本院判令本诉被告（反诉原告）黄朋钊赔偿原告装修费3805200元、返还租金126000元、赔偿经营损失6157125.40元（暂计至具状日），共10088325.40元的诉讼请求本院不予支持。 二、关于本诉原告（反诉被告）张倩玲应否按照《代理租赁合同》的约定，支付自2014年7月1日至退还租赁楼房之日的租金并按照拖欠的租金额支付利息给本诉被告（反诉原告）黄朋钊，其中自2014年7月1日至2015年12月31日租金1846800元，从2016年1月1日起按照112860元／月（租金每年三年递增10%）的标准向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付租金的问题。 双方当事人签订的《代理租赁合同》合法有效，不属于可撤销的合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限交付租金。双方约定本诉原告（反诉被告）张倩玲从“2013年12月1日起开始交付租金”“乙方（张倩玲）每月5日前预交当月一个月租金，支付上月水电费，款项由乙方派员按时直送甲方财务部，未按时付费的，乙方应向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的2%／天支付。”根据约定，本诉原告（反诉被告）张倩玲应从2013年12月1日起开始交付租金。本院作出的（2014）云中法民三初字第19号生效判决，已经判令本诉原告（反诉被告）张倩玲支付2014年1月至6月的租金615600元，现本诉被告（反诉原告）黄朋钊请求判令本诉原告（反诉被告）张倩玲支付自2014年7月1日至2015年12月31日租金1846800元，从2016年1月1日起按照112860元／月（租金每年三年递增10%）的标准支付，合理合法，本院予以支持。双方当事人在《代理租赁合同》约定了拖欠租金每天按欠费总额的2%支付滞纳金。该支付滞纳金的约定属于违约金的约定，违约产生的损失实际就是利息损失，双方约定这一约定过分高于实际损失。根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院〉的批复》，本诉原告（反诉被告）张倩玲拖欠租金的滞纳金标准，可以参照中国人民银行同期同类贷款基准利率执行，现本诉被告（反诉原告）黄朋钊请求判令本诉原告（反诉被告）张倩玲按照拖欠的租金额支付利息的请求，合理合法，本院予以支持。综上，本诉原告（反诉被告）张倩玲拖欠本诉被告（反诉原告）黄朋钊自2014年7月1日至2015年12月31日的租金1846800元（租金按照每月102600元计算）、2016年1月1日起至2016年5月31日的租金564300元（租金按照每月112860元计算），上述两项合计2411100元。 三、关于本诉原告（反诉被告）张倩玲应否向本诉被告（反诉原告）黄朋钊支付违约金850800元及损失640200元的问题。 本诉被告（反诉原告）黄朋钊提出的该项请求，是根据双方签订的租赁合同第三条第15点“如一方中途退租，应提前五个月通知对方，并需经对方书面同意，同时需赔偿对方三个月房租作为违约金及赔偿对方损失费，（因乙方是分期付甲方租房保证金，如中途退租，要补回保证金及赔偿租金给甲方。）”的约定而提出。本案中，本诉被告（反诉原告）黄朋钊提出该项请求时，并没有提出因本诉原告（反诉被告）张倩玲拖欠租金而要求终止合同，由本诉原告（反诉被告）张倩玲承担导致合同终止的违约责任。本诉原告（反诉被告）张倩玲请求本院依法撤销双方于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》，本诉原告（反诉被告）张倩玲的该项请求本院不予支持，本诉原告（反诉被告）张倩玲应继续履行双方于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》，故此，本诉被告（反诉原告）黄朋钊提出判令本诉原告（反诉被告）张倩玲支付违约金850800元及损失640200元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下

一、驳回本诉原告（反诉被告）张倩玲的诉讼请求。 二、限本诉原告（反诉被告）张倩玲于本判决发生法律效力之日起5天内，支付从2014年7月1日至2016年5月31日的租金共2411100元给本诉被告（反诉原告）黄朋钊，并按照该期间每月实际拖欠的租金额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息给本诉被告（反诉原告）黄朋钊；2016年6月1日起的租金，本诉原告（反诉被告）张倩玲应按照双方于2013年1月8日签订的《代理租赁合同》所约定进行支付。 三、驳回本诉被告（反诉原告）黄朋钊的其他反诉请求。 本案本诉受理费82330元、诉讼保全费1221元，由本诉原告（反诉被告）张倩玲负担；本案反诉受理费19820.1元，由本诉原告（反诉被告）张倩玲负担10710.6元，本诉被告（反诉原告）黄朋钊负担9109.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，本诉原告（反诉被告）张倩玲可在判决书送达之日起三十日内，本诉被告（反诉原告）黄朋钊可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院

审判长陈容 审判员陈灿良 审判员严海

二〇一六年六月十二日

书记员黄常乐