北京宣房投资管理公司诉曹乃和房屋租赁合同纠纷一案

原告北京宣房投资管理公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。 法定代表人任伟，该公司董事长。 委托代理人张月明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 委托代理人魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。 被告曹乃和，男，1939年10月2日出生。 委托代理人闫会东，北京在明律师事务所律师。 第三人臧慧清，女，1946年8月5日出生。 第三人曹昕，男，1980年8月15日出生。 第三人马晓予，女，1980年3月18日出生。 第三人曹立明，男，2009年9月29日出生。 法定代理人曹昕（曹立明之父，即第三人曹昕）。 第三人曹钰涵，女，2014年10月30日出生。 法定代理人曹昕（曹立明之父，即第三人曹昕）。 以上第三人委托代理人闫会东，北京在明律师事务所律师。

原告北京宣房投资管理公司与被告曹乃和、第三人臧慧清、曹昕、马晓予、曹立明、曹钰涵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李岳鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告北京宣房投资管理公司的委托代理人张月明、魏学全、被告曹乃和及第三人臧慧清、曹昕、马晓予、曹立明、曹钰涵的委托代理人闫会东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

原告北京宣房投资管理公司诉称，北京市西城区金井胡同1号院内房屋系原告管理的直管公房。2000年6月8日原告将该院内的×平房1间（使用面积10.4㎡）按照公房管理规定出租给被告居住使用，并与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。被告与第三人臧慧清系夫妻关系，第三人曹昕系曹乃和与臧慧清之子；第三人马晓予与曹昕系夫妻关系，第三人曹立明、曹钰涵系曹昕、马晓予之子女。目前被告曹乃和及第三人臧慧清、曹昕、曹钰涵的户口均登记在西城区金井胡同×号内。西城区金井胡同×号系我国清代著名法学家沈家本的故居。1990年，被公布为第二批宣武区文物保护单位。沈家本故居多年来作为民居住房使用，现该院落内的文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。鉴于此，为了彻底改善文物保护状况，恢复文物原貌，北京市西城区文化委员会于2015年10月26日下发《关于公告实行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》，要求有关单位制定整体修缮方案，并要求对文物建筑内居民依法腾退。为此，原告会同有关单位，依据相关法律规定，结合周边地区改造实际情况，制定了西城区金井胡同×号文物腾退搬迁的相关政策和补偿安置方案（为被告提供了房屋安置或货币补偿两种补偿方式）。为顺利推进腾退事宜，原告于2015年11月26日在西城区金井胡同×号张贴了《公告》和《致居民的一封信》，并于2015年12月7日再次张贴了《致居民的第二封信》。但在整个腾退过程中，被告及第三人均未能在腾退签约期限内办理腾退及补偿安置手续，已给原告的腾退工作带来巨大阻碍，并严重影响了沈家本故居修缮方案的实施。原告为妥善安置被告及第三人，于2015年12月23日张贴《致居民的第三封信》，特为被告及第三人提供了位于北京市西城区法源寺地段的平移房屋，但被告及第三人仍迟迟未能与原告就腾退事宜达成一致意见。据此，原告依据《中华人民共和国文物保护法》等相关规定，特向法院提起诉讼。为尽快对文物建筑进行修缮保护，落实西城区人民政府的文物保护措施，避免文物损毁，危害文物建筑安全，请法院依法判令：1、解除原告与被告正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；2、被告及第三人立即腾退位于北京市西城区（原宣武区）金井胡同×号的×号平房及房前自建房屋1间，交付给原告。3、诉讼费由被告承担。 被告曹乃和辩称，不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告不是本案的适格主体。根据原告提交的证据材料，涉案房屋的产权人系宣武区房地产管理局，根据合同相对性原则，原告主体不适格。二、涉案房屋被列为沈家本故居的腾退范围，其属于拆迁行为，而且原告根据西城区宣西风貌协调区北地块项目补偿腾退方案的相关规定，与其他的住户签署了补偿协议书，进行了安置。双方争议的实质系对于腾退房屋及安置问题不能达成一致意见，因此原、被告之间的纠纷，与拆迁改造有关。在双方没有达成安置补偿协议的情况下，不应作为民事案件进行受理。因此，被告请求法院驳回原告的起诉。涉案房屋是房管局的直管公房，列入政府的腾退项目，应是属于对腾退没有达成一致，公房与民事的商品房屋不一致，公房具有福利属性。公房的使用权受到法律保护，不适应补偿安置纠纷。我们认为本案是拆迁案件，应按拆迁处理。

第三人臧慧清、曹昕、马晓予、曹立明、曹钰涵述称，我同意被告曹乃和的答辩意见。

经审理查明，北京市西城区（原宣武区）金井胡同×号院内房屋（合计66间，建筑面积1117㎡）登记的房屋所有权人为原北京市宣武区房地产管理局。该院落为我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年12月被原北京市宣武区人民政府确定为宣武区第二批重点文物保护单位（名称：沈家本故居，地址：金井胡同×号，使用单位：民居）。 原告北京宣房投资管理公司自2001年1月1日成立后，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签订的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由北京宣房投资管理公司及下属房屋经营公司继续履行。 2000年6月8日，北京市宣武区广安门内房管所（甲方、出租方）与被告曹乃和（乙方、承租方）签订了《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0240号，房屋管理类别：直管），由被告曹乃和承租涉案的北京市西城区（原宣武区）金井胡同×号的×号房屋1间（砖木结构，总使用面积10.4㎡，其中居室1间10.4㎡）。现该房屋由被告曹乃和及第三人臧慧清、曹昕、马晓予、曹立明、曹钰涵实际使用，被告曹乃和及第三人臧慧清、曹昕、曹钰涵的户籍亦登记在此。 2015年10月26日，北京市西城区文化委员会向原告北京宣房投资管理公司发出《北京市西城区文化委员会关于公告施行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》。该函载明如下主要内容：沈家本故居位于西城区金井胡同×号，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位，多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全……沈家本故居现为北京宣房投资管理公司管理的直管公房，居民的使用失修造成文物现状残破，建筑安全、消防等隐患严重。请你单位尽快将文物建筑内居民依法迁出，同时有关单位制定整体修缮方案，解决文物建筑存在的安全、消防隐患。根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》的有关规定，你中心应确保文物的真实性和完整性，做好文物的安全、环境和历史风貌保护等工作……。 2015年11月26日、2015年12月7日、2015年12月23日，原告北京宣房投资管理公司先后在涉案房屋所在地区公示、张贴了《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》，公示了腾退房屋的原则、腾退范围、被腾退人、腾退房屋面积的认定标准、补偿安置方式、程序、腾退签约期限和其他以下主要内容：根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定及西城区文化委员会《关于公告施行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》中的要求，其公司应将居住在金井胡同×号的居民迁出，以解决文物建筑存在的安全、消防隐患。原告委托北京燕广置业有限责任公司具体负责腾退搬迁工作，北京燕广置业有限责任公司成立了现场腾退办公室具体负责腾退签约工作。时间自2015年11月26日9时起至2015年12月25日20时止，该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。逾期未签订腾退协议的，原告公司将在他处提供不低于原房屋承租面积的直管公房供其居住，并另行与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。 另查，双方未就安置、腾退及补偿问题达成一致意见；诉讼中，原告已为被告及第三人另提供了其所属的北京市西城区七井胡同×号北房1间（位于该院6幢西数第一间，使用面积12.7㎡）供被告及第三人居住。 再查，被告在其承租房屋的北侧建有自建房屋1间，该自建房与涉案房屋相连。 上述事实，有双方当事人陈述、《北京市公有住宅租赁合同》、房屋所有权证、《北京市宣武区直管公房经营管理授权委托书》、北京市宣武区人民政府文件、《北京市西城区文化委员会关于公告施行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》、《北京市西城区住房和城市建设委员会会议纪要》、《西城区宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案》、《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》、照片、户口本复印件等证据在案佐证

本院认为，文物建筑受国家保护。涉案房屋系我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。原告依据北京市西城区文化委员会向原告出具的《北京市西城区文化委员会关于公告施行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》，履行文物保护的义务，经有关部门同意，原告制定了腾退安置方案，与被告协商房屋的腾退事宜，理由正当。由于上述原因，原告无法向被告继续履行现居住房屋的出租义务，但是，原告作为公有住房的出租及经营、管理单位，有义务保障被告的居住权利。诉讼中，原告为被告及第三人提供了不低于被告现承租房屋条件的住房，故应当认定被告及第三人具备腾退房屋的条件。因此，原告起诉要求解除原、被告正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》、腾退涉案房屋和自建房于法有据，本院予以支持。 原告北京宣房投资管理公司经有关部门授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，故原告属本案适格主体。被告及第三人的其他抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。 同时，应当指出，对于被告及第三人的安置、补偿问题，原、被告可以依法另行予以协商解决。在原、被告及第三人未能解决此争议前，被告及第三人可继续在原告提供的房屋内居住。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国文物保护法》第二条之规定，判决如下

一、解除被告曹乃和与原告北京宣房投资管理公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0240号，房屋管理类别：直管）。 二、被告曹乃和、第三人臧慧清、曹昕、马晓予、曹立明、曹钰涵于本判决生效之日起七日内，将北京市西城区金井胡同×号×号房屋腾空后交予原告北京宣房投资管理公司并将其自建房屋拆除，同时搬至北京市西城区七井胡同×号北房1间（房屋坐落为该院×幢房屋西数第一间）内居住。 案件受理费三十五元，由被告曹乃和负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理

审判员李岳鹏

二〇一六年六月三日

书记员甘雯稳