北京采唐科技发展有限公司通州分公司与北京卓越房地产开发有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）北京采唐科技发展有限公司通州分公司，住所地北京市通州区梨园镇颐瑞中二路加州小镇会所。 负责人鞠梦瑶，经理。 委托代理人马颖秋，北京市八都律师事务所律师。 委托代理人焦同强，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）北京卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇工业区100号。 法定代表人牛生原，总经理。 委托代理人孙世海，男，1976年3月26日出生。 被上诉人（原审被告）芬利达投资顾问（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区光华路22号2单元6层719。 法定代表人窦维维。

上诉人北京采唐科技发展有限公司通州分公司（以下简称采唐公司）因第三人撤销之诉（租赁合同纠纷）一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第9429号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

2013年6月，采唐公司诉至原审法院称：北京卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）与芬利达投资顾问（北京）有限公司（以下简称芬利达公司）于2008年4月28日签订《租赁合同》，卓越公司将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所以现状出租给芬利达公司，总面积4260.18平方米；租赁期限12.5年，自2008年5月1日起至2020年10月31日止等。2009年3月25日，卓越公司与芬利达公司签订补充协议，约定：将原合同第二条的免租期延长一年零三个月，即免租期的截止日期由原合同约定的2010年10月31日延长至2012年1月31日；原合同中涉及的双方履行各自义务的时间也相应顺延一年零三个月。2009年9月3日，卓越公司与芬利达公司签订房屋租赁合同补充协议（二），约定卓越公司允许芬利达公司将会所一层、二层现有控制面积出租符合美容美体、美发、餐饮等服务项目的公司（只限一家），由芬利达公司统一管理，芬利达公司对转租部分承担连带责任。2009年9月10日，芬利达公司（甲方）与我公司（乙方）签订协议书，约定甲方将享有转租权的、位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所中部分房产转租给乙方，房屋用途为养生会所（含美容美体），房屋类型为底商（共三层，其中一、二层大部分租赁给乙方，房屋面积约为1800平方米）；租赁期限为2009年9月10日至2020年9月9日等。我公司与芬利达公司签订的上述合同取得卓越公司的同意。我公司作为次承租人与芬利达签订合同后，履行了合同义务，并且对承租房屋进行了装修用于经营，投入了巨额资金。后因芬利达公司未向卓越公司支付租金，卓越公司于2012年2月7日强行将涉案房屋予以停电拉闸，导致我公司无法经营，公司由此损失惨重，公司员工被迫解散，目前处于倒闭状态。卓越公司后向通州区人民法院起诉芬利达公司，要求解除其与芬利达公司签订的《租赁合同》。该案件经法院审理，于2012年9月29日作出（2012）通民初字第05850号民事判决，判决：一、解除卓越公司与芬利达公司签订的房屋租赁合同；二、芬利达公司给付卓越公司2008年5月1日至2012年2月20日期间的房屋租金二百万元。在该案审理过程中，芬利达公司未到庭参加诉讼，我公司向法院口头申请作为第三人参加诉讼，承办法官让我公司先于卓越公司协商，但是，法院在我公司与卓越公司协商期间，在对我公司申请作为第三人参加诉讼的请求未予以审查的情况下，即作出判决，且判决结果对我公司的利益构成侵害。我公司认为，我公司与芬利达公司签订的房屋转租协议合法有效，合同签订后我公司投入巨额资金进行经营，原案件涉及我公司及卓越公司、芬利达公司三方，但法院却在仅由卓越公司一方参加的情况下作出判决，显系不当。由于法院的上述判决，导致我公司与芬利达公司所签订的协议无法继续履行，我公司无法继续经营，对承租房屋的巨额投资无法收回，造成巨大经济损失。如果我公司在原审期间作为第三人参加诉讼，根据最高人民法院的规定，我公司代芬利达公司支付租金，确保相关合同的继续履行，既不损害卓越公司的利益，也保护了我公司的合法权益。因此，法院在审理该案件期间，未根据我公司的口头申请追加我公司为该案第三人，违反法律规定，其判决结果损害了我公司的合法权益，应予以撤销。综上，我公司依法向法院提起诉讼，请求法院撤销（2012）通民初字第05850号民事判决书，卓越公司、芬利达公司继续履行签订的《房屋租赁合同》，我公司与芬利达公司继续履行签订的《房屋租赁合同》。 卓越公司辩称：判决是合法有效的，法官给过和解时间，双方谈过后，对方不同意替芬利达公司出租金，也没参加诉讼，故对于采唐公司的诉讼请求我方不同意。 芬利达公司未答辩。 原审法院经审理查明：2008年4月28日，卓越公司（甲方）与芬利达公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所以现状出租给乙方，总面积约为4260.18平方米；租赁期限12.5年，自2008年5月1日起至2020年10月31日止，其中装修免租期两年零六个月，自2008年5月1日起至2010年10月31日止；乙方向甲方交纳25万元作为合同的履约保证金，此保证金只作为乙方租赁入住甲方房屋的房屋设备、设施、装修的保证金，如乙方违约或者欠费、赔偿等均应另行承担并支付相应费用，不得从保证金中扣减；租金支付方式为乙方于2010年10月15日前，交纳2010年11月1日起至2011年4月30日期间的租金388741.43元（租金交纳标准为0.5元／天.㎡）；在租赁期内，乙方对租赁房屋的装修、改造必须将装修方案报甲方备案，征得甲方书面认可和物业公司发给的开工证明后，方可实施；乙方对租赁房屋的装修、使用不得损坏房屋的主体结构；乙方不得私自转租、转包，如乙方确需将部分区域转租或者转包时，须向甲方提出书面申请，符合会所正常经营项目的，甲方给予批准，并共同签署三方协议方为有效；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按照延期应付租金的千分之二，向甲方支付违约金，逾期超过三十天，甲方有权终止本合同；如甲方因上述任何一项原因终止本合同，甲方收取的租赁保证金及剩余租期的租金不予退还，并且乙方要按照本合同的年租金标准补交免租期及装修期的租金。 2009年3月25日，卓越公司与芬利达公司签订补充协议，约定：将原合同第二条的免租期延长一年零三个月，即免租期的截止日期由原合同约定的2010年10月31日延长至2012年1月31日；原合同中所涉及的甲、乙双方履行各自义务的时间也相应顺延一年零三个月。 2009年8月18日，卓越公司向芬利达公司回函，同意在销售部搬离后（最迟为2009年9月15日）芬利达公司与第三方签约和进场改造。2009年8月19日，芬利达公司（甲方）与北京百和力达丽科技发展有限公司（乙方）签订协议书，约定甲方现将享有转租权的，位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所中部分房产转租给乙方，房屋用途为养生会所（含美容美体），房屋类型为底商（共三层其中一、二层大部分租赁给乙方），房屋面积约为1800平方米；甲方从事的健身、瑜伽项目乙方不得设立，乙方欲从事的住宿、餐饮、酒吧、美容美体、美发美甲、足疗、保健按摩、薰蒸、汗蒸等项目，经有关部门审批核准设立后，甲方也不得从事；租赁期为2009年9月10日至2020年9月9日；房屋租金为前两年每年15万元，以后每满2年，租金递增1.5万元／年，自房屋交付之日起2个月免租金；因乙方设立养生会所，前期投资巨大，如房屋交付使用后，甲方由于自身或原出租方原因违反合同约定提前终止合同的，甲方需承担由此为乙方带来的全部损失外另向乙方赔偿75万元违约金。合同签订后，采唐公司交纳租金至2012年6月，并对租赁物进行部分改造装修及实际经营。 2009年9月3日，卓越公司与芬利达公司签订房屋租赁合同补充协议（二），约定：在甲方给予乙方的免租期内，甲方积极办理相关未交付乙方的证照，乙方承诺不追究甲方的任何违约责任；根据补充协议约定的顺延时间，乙方应于2010年8月1日前向甲方交纳保证金15万元；甲方销售公司将于2009年9月20日迁出会所，甲乙双方根据原合同第七条的约定办理交接手续；甲方允许乙方将会所一层、二层现空置面积出租符合美容美体、美发、餐饮等服务项目的公司（只限一家），由乙方统一管理，乙方对转租部分负连带责任。协议签订后，芬利达公司向卓越公司交纳保证金15万元。 2011年9月21日，卓越公司向芬利达公司送达告知函，内容为：依据合同贵公司免租期为2010年10月31日至2012年1月31日，我司与贵公司的免租期即将截止，故提醒贵公司在2012年1月15日前支付我司2012年2月1日至2012年7月31日的租金388741.43元等。2011年10月16日，芬利达公司向卓越公司回函，内容为：因经营遇到很多困难，我司对2012年1月15日交付2012年2月1日至2012年7月31日的租金我司想与贵司领导面谈支付租金事宜。

2012年2月，卓越公司向芬利达公司发函要求解除房屋租赁合同，后卓越公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉芬利达公司至原审法院。在庭审过程中，原审法院与采唐公司进行谈话，但采唐公司未向法院提交书面参加诉讼申请而未参加诉讼。2012年9月29日，原审法院经审理认为，卓越公司与芬利达公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，芬利达公司在双方约定的免租期届满后，应当向卓越公司支付房屋租金，现芬利达公司逾期三十日未交纳房屋租金，卓越公司依约享有合同解除权，双方合同中明确约定，如因芬利达公司原因导致合同解除的，芬利达公司应按照合同的年租金标准补交免租期及装修期的租金，现卓越公司主张的2008年5月1日至2012年2月20日的租金数额低于按照合同的年租金标准计算的租金数额，故对此法院不持异议，并作出（2012）通民初字第05850号民事判决书，判决：一、解除北京卓越房地产开发有限公司与芬利达投资顾问（北京）有限公司签订的房屋租赁合同；二、判决生效后七日内，芬利达投资顾问（北京）有限公司给付北京卓越房地产开发有限公司自二○○八年五月一日起至二○一二年二月二十日期间的房屋租金人民币二百万元。 另查，2009年11月3日，北京百和力达丽科技发展有限公司名称变更为北京采唐科技发展有限公司。 原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，芬利达公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。卓越公司与芬利达公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，芬利达公司未按照合同约定及时向卓越公司交纳租金，应当承担违约责任，卓越公司有权按照合同约定解除合同。采唐公司作为租赁房屋实际经营人，其与卓越公司没有租赁合同关系，且采唐公司在卓越公司与芬利达公司诉讼中未向法院提交书面参加诉讼申请。同时，采唐公司可以向芬利达公司另行主张权利。对于采唐公司主张其可行使代位权的意见，因采唐公司租赁面积与芬利达公司租赁面积存在差异，且采唐公司未承担芬利达公司所签订合同的全部义务和违约责任，法院不予采信。对于采唐公司主张芬利达公司的免租期在原审时还未到期的意见，因与卓越公司、芬利达公司签订的相关书面协议相矛盾，法院不予采信。因此，采唐公司要求撤销（2012）通民初字第05850号判决和继续履行合同的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年2月判决：驳回北京采唐科技发展有限公司通州分公司的诉讼请求。 判决后，采唐公司不服，仍坚持在原审法院起诉时的全部诉讼请求上诉至本院。卓越公司同意原判。芬利达公司经本院依法传唤，未到庭应诉。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。 上述事实，有当事人陈述、（2012）通民初字第05850号民事判决书、租赁合同、协议书、回函等证据在案佐证

本院认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中，采唐公司以（2012）通民初字第05850号民事判决书的处理结果损害其权益为由要求撤销该判决。根据本院审查情况，该案审理标的是卓越公司与芬利达公司签订的房屋租赁合同。针对该合同在履行过程中产生的卓越公司与芬利达公司之间的纠纷，原审法院对此作出处理。采唐公司非前述合同的签订方，与采唐公司签订租赁合同的当事人系芬利达公司，而非卓越公司。故采唐公司若认为履行其与芬利达公司租赁合同产生的损失，可以另行与芬利达公司解决。原审法院作出的（2012）通民初字第05850号民事判决书，并未影响卓越公司向芬利达公司主张权利。综上，上诉人采唐公司要求撤销（2012）通民初字第05850号民事判决书的请求，依据不足，本院难以支持。对于采唐公司要求卓越公司、芬利达公司继续履行签订的《房屋租赁合同》，采唐公司与芬利达公司继续履行签订的《房屋租赁合同》的请求，因不属于第三人撤销之诉的审理范围，故本院亦不予支持。故原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下

驳回上诉，维持原判。 公告费200元，由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担（已交纳）。 一审案件受理费70元，由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担（交纳）；二审案件受理费70元，由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长邓青菁代理审判员张玉娜代理审判员刘向飞

二〇一四年十二月五日

书记员衡珊珊