杨震与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告杨震，1976年7月7日，个体工商户。 被告天津天邦润泽商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。 法定代表人宁新强。 被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。 法定代表人宁新强。 被告天津天邦投资发展有限公司，住所地天津市津南区青科工贸园区（微山路）。 法定代表人傅鸿斌。 被告天津滨海快速交通发展有限公司，住所地天津经济技术开发区第七大街99号。 法定代表人张军，董事长。 委托代理人孙旺，上海锦天城（天津）律师事务所律师。

原告杨震诉被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称天邦商贸）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称天邦营销）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称天邦投资）、天津滨海快速交通发展有限公司（以下简称滨海快速）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告杨震、被告天津滨海快速交通发展有限公司的委托代理人孙旺到庭参加诉讼，被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，该案现已审理终结

原告诉称，2010年7月28日，原告与被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于天津市河东区津塘路138号的《天润中山门商业广场》夹层Ｂ区17号，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日。合同签订后，原告如约履行了义务，2011年9月2日商场突然停电，致使原告不能正常经营。后原告得知，被告滨海快速与天邦投资在明知商场四证不全的情况下达成换乘楼整体租赁协议，滨海快速同意天邦投资将商铺转给原告，天邦投资委托天邦商贸、天邦营销与原告签订租赁合同，而滨海快速与天邦投资之间的合同被法院认定为无效。为维护原告的合法权益，现原告起诉来院要求：1、请求法院确认租赁合同无效；2、请求法院判决三被告连带返还原告店铺租金82602.5元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、装修保证金1000元、灭火器150元、资料费10元；3、判令被告赔偿原告违约金4465元，利息12734.5元，合计104962元；4、案件受理费由被告承担。 原告举证如下：1、租赁合同复印件一份； 2、收据复印件一份； 3、（2012）二中民四初字第14号民事判决书复印件1份； 4、补充协议复印件1份； 5、天津滨海快速交通发展有限公司证明复印件1张； 6、天津滨海快速交通发展有限公司合同关系解除通知书复印件1张。 被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资未到庭参加诉讼，也未提供证据。

被告滨海快速辩称，不同意原告的诉请，请求驳回原告对滨海快速的全部诉请。被告与原告不存在合同关系，滨海快速仅与天邦投资有合同关系，被告将涉案楼房整体出租给天邦投资，未经被告同意，天邦投资又将楼房整体出租给他人，被告与原告无合同关系，根据合同相对性原则，被告不应承担责任。根据民法通则规定承担连带责任应当有明确的法律规定或当事人的合同约定，本案既无合同约定也无法律的明确规定，滨海快速不应承担连带责任。原告已经与被告天邦商贸达成终止协议，并就终止后的相关事项达成了约定，并对自己的权利义务进行了合法处分，应当依据终止协议的内容进行履行。滨海快速并未享有原告交付的任何利益，不应承担任何责任。原告并未将租金交付给被告，在没有享有任何权利下，被告不应承担任何责任。滨海快速同为涉案事件的受害者，不应对原告所受的损失承担责任，被告天邦投资一直拖欠被告租金，且至今未返还租赁房屋，给被告造成很大损失，如果法院判令支持原告的诉请，等于变相剥夺被告的抗辩权和抵消权，对被告明显不公。 被告滨海快速举证如下：1、中山门换乘楼整体租赁合同复印件1份； 2、租赁房屋交付确认书复印件1份； 3、电力费用缴费通知单复印件1份； 4、委托书复印件1份。

经审理查明，2009年12月11日，被告天邦投资和被告滨海快速签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定被告滨海快速将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日本案被告滨海快速作为原告，以被告天邦投资拖欠房屋使用费，支付延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，原告至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致，故原告对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。 2010年7月28日原告与被告天邦营销签订租赁合同，约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”夹层Ｂ区17号，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日。签订合同后，原告依约向天邦营销及天邦商贸一次性交纳了租金133950元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、装修保证金1000元、灭火器150元、资料费10元，并履行租赁合同。2012年9月3日，涉诉建筑物断电。 上述事实，有原告及被告滨海快速陈述及提供证据在案佐证，本院予以认定

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因天津市第二中级人民法院已经确认被告滨海快速与天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》因未取得建设工程施工许可证而无效，故原告请求确认与被告签订的《租赁合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告天邦商贸应予返还原告租金，现原告要求被告天邦商贸返还扣除其使用期间租金后余款82602.5元的诉讼请求，本院予以支持。 关于返还租金等款项的主体确认。被告滨海快速与原告不存在合同关系，原告要求滨海快速承担连带责任缺乏事实依据及法律依据支持。被告天邦投资基于与滨海快速的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，又将中山门换乘楼交与被告天邦商贸及天邦营销出租、运营、管理，据此，被告天邦营销、天邦商贸才与原告签订《租赁合同》，由此可见，被告天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体，其内部利益分配方式，原告并不具体知悉，故上述三被告之内部约定不能免除三被告共同返还义务，根据公平原则，原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的由被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、装修保证金1000元、灭火器150元、资料费10元，本院认为，由于《租赁合同》无效，被告应当依约返还原告交纳的履约保证金1500元、商品质量保证金1500元，电表押金1000元、装修保证金1000元。关于资料费及灭火器费用，因该物品属于消耗品并已经实际使用，故不宜予以返还。 关于原告主张的利息损失问题。天津市第二中级人民法院已经确认被告滨海快速与天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》无效。依据法律规定，本案的商铺租赁合同也应认定为无效合同。合同不能继续履行的原因不是《租赁合同》签订的任何一方造成的，故不存在过错方予以赔偿的情况，因此原告要求被告赔偿利息损失的请求，不符合相关法律的规定，故对原告该主张，本院不予支持。 关于原告主张的违约金，本院认为，《租赁合同》无效，相关的违约责任条款亦归于无效，故原告主张要求被告按照租赁合同的约定给付违约金，没有事实和法律依据，故原告该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下

一、原告杨震与被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司于2010年7月28日签订的《租赁合同》无效； 二、本判决生效之日起十五日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告杨震租金82602.5元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、装修保证金1000元； 三、驳回原告杨震其他诉讼请求。 如被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2399元，公告费600元，由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院

审判长李菊 代理审判员周畅 人民陪审员张文燕

二〇一六年四月二十二日

书记员张茜