徐成文与杨柳、杨梅确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）徐成文，公司员工。 委托代理人刘震，陕西圣拓律师事务所律师。 委托代理人马丰华，陕西圣拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杨柳，无业。 被上诉人（原审被告）杨梅，无业。

上诉人徐成文因与被上诉人杨柳、杨梅确认合同无效纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结

2015年3月10日徐成文诉至原审法院称，杨柳、杨梅系同胞姐妹，其与杨柳系夫妻关系，双方于1998年2月18日登记结婚。结婚后，恰逢北池头村组为解决村组中嫁城姑娘及双子女户住房困难问题，特向适格家庭进行集资建房。由于其户口性质为居民，而杨柳系北池头村农民，因此获得嫁城女身份。在2000年4月5日夫妻双方共同出资购买了村建姑娘楼宅院房屋一套（四间二层，共计113.825㎡，购买总价74632.10元）。2007年，曲江新区（北池头村）开始拆迁，其与杨柳基于购买的北池头村姑娘楼获得拆迁安置补偿。依据2007年4月6日，杨柳作为户主与西安市国土资源局曲江新区分局签订的《拆迁安置协议书》，其与杨柳获得安置房建筑总面积为300㎡，其中90㎡房屋2套，120㎡房屋一套。2013年安置工程竣工回迁时，其与杨柳将拥有的120㎡的房屋一套与杨柳父母的75㎡房屋置换，即其与杨柳共同享有的房屋实际为90㎡的房屋2套，75㎡的房屋一套。2014年3月6日，杨柳在其不知情的情况下与杨梅签订《房屋转让协议》，将置换杨柳父母来的共同财产75㎡房屋一套转让给杨梅。杨梅明知其与杨柳是夫妻关系，且其不同意将房屋以15万元进行转让的情况下，仍然与杨柳签订《房屋转让协议》，试图低价获取该房屋产权。其认为杨柳、杨梅的行为严重侵害了其合法权益，故诉至法院请求：依法确认杨柳与杨梅签订的《房屋转让协议》无效。 杨柳辩称，徐成文所称的姑娘楼宅院在购买时，实系其母亲出资，所以该房屋非其所有。该宅院拆迁时，以其名义置换了120㎡房屋一套，90㎡房屋两套。其中的一套90㎡的房屋，徐成文与其及杨梅均同意以20万元的价格卖给杨梅。后实际置换成75㎡，价款经核算也变成了15万元，多出的5万元退给了杨梅。房款是徐成文在房屋未建成时就收取杨梅的，现徐成文仍掌管15万元的购房款，但房屋建成后徐成文却不同意了。所以请求法院驳回徐成文的诉讼请求。 杨梅辩称，拆迁时徐成文并不知道房价会上涨，当时口头约定将房屋卖给自己。其当时支付徐成文20万元，最后徐成文退还5万元，所以才将90㎡房屋置换成了75㎡。最后房屋建成后徐成文却不同意了。所以请求法院认定其与杨柳签订的房屋转让协议有效。

原审法院经审理查明，杨柳、杨梅系同胞姐妹。杨柳与徐成文系夫妻关系，双方于1998年2月18日登记结婚。1999年，北池头村组为解决村组中嫁城姑娘及双子女户住房困难问题，特向适格家庭进行集资建房，杨柳系适格人户。后由徐成文与杨柳借徐成文亲戚1.5万元，杨柳母亲出资6万元于2000年4月5日购买了村建姑娘楼宅院房屋一套（四间二层，共计113.825㎡，购买总价74632.10元）。2007年，雁塔区北池头村开始拆迁。2007年4月6日，杨柳作为户主与西安市国土资源局曲江新区分局签订《拆迁安置协议书》，杨柳获得建筑总面积为300㎡的安置房，其中90㎡房屋两套（北池头安置小区23号楼2单元201号、北池头安置小区3号楼2单元1401号），120㎡房屋一套（北池头安置小区22号楼2单元1201号）。因拆迁安置房屋需要补足房款，徐成文与杨柳、杨梅口头协议将拆迁安置房屋中一套90㎡以20万元转让与杨梅，杨梅随后支付徐成文20万元。后因杨柳父母置换120㎡，卖于杨梅的房屋遂变更为75㎡（北池头安置小区21号楼2单元401号），徐成文退还杨梅5万元。2013年安置工程竣工回迁时，徐成文与杨柳及其父母合意将120㎡的房屋一套与杨柳父母的75㎡房屋置换。杨梅要求徐成文交付75㎡房屋，徐成文拒绝。2014年3月6日，杨柳与杨梅签订《房屋转让协议》，将置换杨柳父母的共同财产75㎡一套房屋转让给杨梅。2015年1月，杨柳将该75㎡房屋交付杨梅。徐成文认为杨柳、杨梅的行为严重侵害了其合法权益，遂诉至法院请求依法确认杨柳与杨梅签订的房屋转让协议无效。 原审法院经审理认为，徐成文与杨柳、杨梅于2007年北池头村建姑娘楼宅院房屋拆迁时达成的口头协议，因口头协议约定徐成文与杨柳将拆迁安置的房屋中一套90㎡房屋转让与杨梅，徐成文并已收取杨梅的购房款20万元（徐成文辩称此款系其父住院时借款，但并无证据佐证，综合本案事实，依法不予认定）。后双方因杨柳母亲置换120㎡房屋一节，变更为一套75㎡房屋，徐成文并退还给杨梅5万元。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，徐成文与杨柳及杨梅就转让北池头安置小区21号楼2单元401号75㎡房屋口头达成了一致意见，并已开始履行，该口头转让合同为有效合同。杨柳与杨梅签订的房屋转让协议，实为对2007年北池头村建姑娘楼宅院房屋拆迁时达成的口头协议的书面确认。虽然徐成文现不同意转让，但亦不影响该转让合同的效力。徐成文请求依法确认杨柳与杨梅签订的《房屋转让协议》无效，法院依法不予支持。西安市雁塔区人民法院于2015年7月23日，依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告徐成文之诉讼请求。案件受理费100元，由徐成文负担。 宣判后，徐成文不服上述判决，向本院提起上诉称，购买姑娘楼的出资中1.5万元，是其与杨柳向其哥哥的借款，剩余6万元是其与杨柳夫妻双方共同向杨柳母亲左迎珠的借款。购买姑娘楼的房款由其交纳，收据上显示为杨柳。因其曾帮左迎珠之子与他人打架，造成他人重伤害，其被判缓刑，丢失工作，失去单位分房机会，左迎珠才给其买房借款6万元。后其夫妻从上海打工回来要求偿还给左迎珠6万元时，左迎珠放弃债权，称不用还了。购买姑娘楼的《购房合同》签订时，因杨柳怀孕在身，行动不便，才由杨柳母亲左迎珠代签。其并未与杨梅达成口头转让房屋的协议，其因父亲生病住院，向杨梅借款20万元，后其向杨梅偿还该款时遭拒。杨梅在其数次偿还借款时予以拒收，并提出要购买其一套房屋，其无奈之下说到，“等安置房下来再说”，不能就此认定其为转让房屋达成口头协议。后其又给杨梅偿还了5万元的借款，也不构成转让房屋协议的变更。故认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销原审判决，改判确认杨柳与杨梅所签订的房屋转让协议无效；并由杨柳、杨梅承担本案的诉讼费用。 杨柳答辩称，姑娘楼是其母亲左迎珠以其名义出资购买的，全款由其母亲支付，故房屋所有权应属其母左迎珠。拆迁安置协议由其签订，徐成文不属安置对象，与拆迁安置无关。签订协议之前，其与徐成文、杨梅夫妇及其父母三家商议好，将其名下的120㎡一套房屋由其母亲左迎珠居住，将其名下的90㎡一套房屋以成本价转让给杨梅，再将其母左迎珠名下的75㎡一套房屋过户给其。后杨梅支付其夫妇购买90㎡房屋房款20万元，又退还给杨梅5万元办理过户。因房价飞涨，徐成文见财起意，拒绝履行承诺，经协商决定将75㎡的这套房屋交给杨梅。认为原审判决正确，请求二审法院予以维持。 杨梅的答辩意见同杨柳。

本院经审理查明，原审判决查明事实清楚

本院认为，2007年北池头村建姑娘楼宅院房屋拆迁时，徐成文与杨柳、杨梅达成口头协议，将杨柳名下拆迁安置的一套90㎡房屋转让给杨梅，徐成文并已收取杨梅的20万元。徐成文上诉提出，该款系其父住院时向杨梅的借款，因无证据证明，本院不予采信。后因杨柳母亲将75㎡的一套房屋与杨柳120㎡的一套房屋置换，改为将该75㎡的房屋转让给杨梅，徐成文也退还给杨梅5万元。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，认为徐成文与杨柳、杨梅关于转让北池头安置小区21号楼2单元401号75㎡房屋口头达成一致意见，并已开始履行，该口头转让合同为有效合同，并无不当。后杨柳与杨梅签订转让该75㎡房屋的协议，是对以上口头协议的书面确认，且杨梅在事先与杨柳夫妇有商议和已支付相应款项的情况下，有理由相信杨柳签订该协议代表了徐成文，故原审判决驳回徐成文的诉讼请求，亦无不当。综上，徐成文的上诉理由，不能成立，其上诉请求，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案案件受理费100元（徐成文已预交），由徐成文负担。 本判决为终审判决

审判长张安品 代理审判员刘旭 代理审判员高喜平

二〇一五年十二月七日

书记员骆敏