晏位丹与贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:晏位丹，女，1986年9月3日生，汉族，住安龙县。 委托代理人:马明坚，贵州省绿海律师事务所律师。代理权限:特别授权。 被告:贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司。 住所：安龙县新安镇盛世龙城A-306。 法定代表人:沈宗荣，系该公司董事长。 委托代理人:黄启镜，贵州圆方律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告晏位丹诉被告贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告晏位丹的特别授权代理人马明坚、被告贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司的特别授权代理人黄启镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告诉称：2012年12月，原告向被告购买位于安龙县盛世××商品房××套，价款为363205.00元，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告首付款109205元，余款254000元以按揭方式贷款付款。2013年1月，原告将贷款申请和所需资料交给被告后，由被告代为办理贷款手续，2013年5月，被告电话告知原告，说原告在银行有不良记录，不能办理按揭贷款，后经原告多方努力，由于未能办理按揭贷款，原告也无力支付购房余款254000元。为此，原告多次找到被告解决此事，被告不予理睬，也不同意将首付款109205元退还原告，故向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告支付的购房首付款109205元及利息（按同期银行贷款利率从2013年6月1日计算至该款全部返还原告时止）。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件，2、《商品房买卖合同》复印件,3、收款收据原件2张，4、个人信用报告。

被告贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司（以下简称中龙房地产公司）辩称：原、被告于2012年11月签订《商品房买卖合同》是事实，被告销售的商品房符合法律的规定，销售房屋后，将产生营业税20339.48元、印花税108.96元、个人所得税3362元、房屋交易手续费100元、房屋所有权登记费80元、房屋评估费1816.02元、房屋维修基金7264元，2011年10月15日至今的物管费53个月共4071.80元，当初卖房的单价是2724元／㎡，现在的单价是2180元／㎡，差价是74442.52元，原告不履行合同将给被告造成直接经济损失141701.40元，还有违约金按约定的成交价的5%计算为18160.26元。原告未能办理按揭贷款，过错在于原告，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于有效合同，合同不能履行不属于不可抗力等因素，要求原告按照合同履行义务，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、机构代码证、法定代表人身份证复印件，2、企业法人营业执照、资质证书、开户许可证复印件，3、税务登记证复印件，4、建设项目意见书复印件，5、土地使用权证书复印件，6、建设规划许可证、施工许可证复印件，7、商品房屋予售许可证复印件，拟证明被告销售给被告的房屋符合规定。

经审理查明：原告晏位丹与被告中龙房地产公司于2012年11月17日签订了《商品房买卖合同》，被告将安龙县盛世龙城Ｂ栋25层07号（即Ｂ-2507）商品房一套（建筑面积132.46㎡，套内建筑面积109.17㎡）销售给原告，单价为2724元／㎡，总价款为363205.00元；原告于合同签订之日向被告交付首期购房款50000.00元，于同年11月19日第二次向被告交付首期购房款59205.00元，原告二次向被告交付了合同约定的首期购房款109205.00元；合同同时约定，余款254000.00元由原告以商品房担保贷款（即银行按揭贷款）的方式支付；被告于2012年12月31日前向原告交付该商品房。合同第八条第四款约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项，逾期任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十条约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。 原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定将申请办理商品房担保贷款所需资料提交给了被告，同年12月24日被告在中国工商银行股份有限公司安龙支行为原告办理银行贷款的“贷款审批”过程中，因原告在银行的个人“征信中心”信息中曾经存在过“贷款逾期”的信息记录（截至2012年9月8日，帐户状态为“结清”），无法为原告办理商品房担保贷款，并将不能贷款的情况告知了原告。后因原告与被告一直未能就原告尚欠被告购房款的给付和合同的解除达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。 同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系被告提供的格式条款合同，备案号是安工商合（格备）Ｃ-02-1。双方签订《商品房买卖合同》时，被告销售给原告的盛世龙城Ｂ-2507号商品房已竣工。 上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。同时，原、被告均对对方提交的证据表示无异议，本院对原、被告提交的证据均给予认定。 本案争议的焦点是：原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的理由是否成立

本院认为，原告晏位丹与被告中龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，是双方的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》属于依法成立的合同，合法有效，双方均应遵循诚实、信用的原则行使自己的权利和履行相应的义务。 双方签订合同后，原告预付了首期购房款109205.00元给被告，原告将办理商品房担保贷款的相关资料交给了被告，被告在代原告向银行办理贷款时，由于原告在银行的个人“征信中心”信息中曾经存在过“贷款逾期”的信息记录，导致被告不能为原告向银行办理担保贷款，致原告无法向被告支付购房余款254000元。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定对购房余款254000元以“银行按揭”贷款方式付款，由于被告未能为原告晏位丹与银行订立担保贷款合同，导致其与被告中龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，故原告请求解除与被告中龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》符合上述法律的规定，本院予以支持。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题的解释〉》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于原、被告签订的《商品房买卖合同》系被告已向工商行政机关备案的格式条款合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”原、被告在订立《商品房买卖合同》时采用格式条款合同的形式，约定原告尚欠被告的购房款以按揭方式贷款付款（即以担保贷款方式付款），该约定系被告为提升本无力买受人的买房欲望，为确保被告出售房屋价款的实现而设立，且是由被告代为原告办理相关贷款手续，故被告有提醒、告知原告如何才能获得“担保贷款”的义务，现有证据无法证实双方在签订《商品房买卖合同》时被告已对原告履行上述提醒和告知的义务，原告不能贷款，被告有责任；同时，原告在银行有“贷款逾期”信息记录，亦是不能办理按揭贷款的原因之一。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，仅约定了被告解除合同的权利，而未赋予原告解除合同的权利，该约定对原告显失公平。双方在合同第十条约定“逾期付款”责任时，已明确了被告在原告逾期付款30日后有权解除合同，故被告在不能为原告办理担保贷款30日后，在原告无力支付购房余款254000元的情况下，应当及时解除合同，减少双方当事人的损失。原告和被告对原告不能担保贷款支付余款，以及合同迟迟没有解除，双方均有一定的责任，故原告要求被告支付购房首付款利息的诉讼请求及被告主张的违约金，本院不予支持。关于被告庭审中提出的“原告不履行合同给被告造成直接经济损失141701.40元，”因被告未提供任何证据，本院不予认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，根据公平的原则，为维护交易安全和社会诚信，依据上述事实、理由及法律的规定，判决如下

一、解除原告晏位丹与被告贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司于2012年11月12日签订的《商品房买卖合同》； 二、由被告贵州省安龙县中龙房地产开发有限责任公司退还原告晏位丹购房首付款109205.00元； 三、驳回原告的其余诉讼请求。 上述给付义务，限判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2484元，减半收取1242元，由被告中龙房地产公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决书生效后限定的履行期限届满之日起2年内向人民法院申请强制执行

审判员周明权

二〇一六年六月十五日

书记员黄桂玲