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案例基本信息

2015-08-18

2015-07-09

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文书正文

当事人信息

原告(反诉被告)张少智,男,汉族,1965年10月15日出生。 委托代理人王红五,广东聚英华律师事务所律师。 被告(反诉原告)梁细波,男,汉族,1951年6月21日出生。 委托代理人陈雄华、伍健鹏,分别系广东连通律师事务所律师、实习律师。

诉讼记录

原告张少智诉被告梁细波房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月23日立案受理后,被告在答辩期内提出反诉,本院经审查后依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序,由审判员谢燕贞独任审判,于2015年3月16日公开开庭进行了审理。后本案变更承办人为审判员苏长磊,于2015年7月1日再次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告诉称

原告诉称:2014年4月3日,原、被告签订《租赁合同》一份(编号:2014-04-03A8),被告承租原告位于佛山市禅城区石湾街道XXX首层A8建筑面积359.64平方米的商业用途建筑物作为经营粤菜餐饮使用,租赁期限自2014年4月8日至2019年12月31日,2014年4月8日至6月7日共60天为设计装修免租期,前两年租金不变,第三年起每年递增5%。租金每月缴纳一次,每月5号前一次性付清;租赁期间,物业管理费、水电费、保安费、公共卫生费、垃圾清理费等因使用租赁物所产生的相关费用由被告承担;被告在收到原告的水电费付款通知单的5天内应向原告付清上月水电费,逾期未付按每日3%计收滞纳金。《租赁合同》第八条约定,被告逾期未足额支付租金的金额累计达两个月或逾期未足额交纳租金的时间达一个月时,原告有权解除合同并有权要求被告按租赁期最后三个月的租金总额支付违约金。目前被告拖欠租金和水电费长达六个月,经原告多次催要,被告均拖延不予支付。被告拒付租金及水电费的行为不符合合同约定,构成根本性违约,严重侵犯了原告的合法权益,根据合同约定,原告有权要求解除租赁合同并要求被告缴清应付的租金和水电费等,并支付相应的违约金和滞纳金。为维护权益,请求判令:1、解除原告和被告于2014年4月3日签订的编号为2014-04-03A8的《租赁合同》;2、被告向原告支付拖欠的租金139452.7元,水费4150元,电费36243.5元,租金违约金91800元(租金自2014年8月暂计至2015年1月,每月租金25174元;水费自2014年7月暂计至2014年12月;电费自2014年7月暂计至2014年12月;租金、水电费要求实际计至被告搬离租赁物之日止);3、本案诉讼费由被告承担。 第一次庭审时,原告明确被告于2015年1月20日停止经营,暂计至2015年1月20日被告欠付水费4530元、电费38165.5元,违约金是按照合同约定的租赁期最后三个月租金总额确定;增加诉讼请求:被告返还涉案租赁物。第二次庭审时,原告确认被告已于2015年5月18日将租赁物交还给原告,截止2015年5月18日欠付水费为4530.5元,欠付电费为38074.2元。

被告辩称

被告辩称:1、原、被告签订的涉案《租赁合同》系无效合同。被告在签订合同时并没有过多地注意《租赁合同》的详细条款内容,于2014年4月3日向原告支付了租金按金50348元及水电按金5000元,并投入资金进行装饰装修,共花费329294.2元。此外,被告向原告支付了2014年6至8月的租金(实为房屋占用使用费)共61939.3元。2014年8月,被告收到环保部门的整改通知书,才发现涉案房屋既无产权又未取得建设工程规划许可证,更没有通过环保部门、消防部门验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的租赁合同应属无效。2、原告对涉案房屋不具有承租权和转租权。根据原告提供的证据,原告与广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村股份合作经济联合社(以下简称“深村联合社”)签订《租赁合同书》取得涉案房屋的租赁权,但是,深村联合社出具的《租赁证明》载明该房屋的产权人是广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村仁和股份合作经济社,因此深村联合社无权将涉案房屋出租给原告,原告不具有该房屋的承租权及转租权。3、原告无权请求支付违约金。因涉案《租赁合同》无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,原告无需支付违约金。4、被告有权不向原告支付2014年8月之后的房屋占用使用费。被告于2014年8月收到环保部门的整改通知书后,无法正常开展经营活动,在此情况下,被告要求原告对房屋进行整改,以便通过环保部门、消防部门的验收;此外,被告也要求原告提供房屋的产权证,但原告一直无法提供。由于原告提供的房屋无法达到被告的使用目的,故被告有权拒绝向被原告交纳2014年8月后的房屋占用使用费。综上,涉案《租赁合同》为无效合同,原告不但无权向被告要求支付2014年8月之后的房屋占用使用费196452.7元,而且原告还应当向被告赔偿经济损失,因此请求驳回原告要求被告支付租金196452.7元和违约金97800元的诉讼请求。 被告反诉称:原、被告签订涉案《租赁合同》后,被告向原告支付了租赁按金50348元及水电按金5000元,并花费329294.2元对房屋进行装饰装修。此外,被告还支付了2014年6至8月的房屋占用使用费共61939.3元。2014年8月,被告收到环保部门的整改通知书,才发现涉案房屋既无产权又未取得建设工程规划许可证,更没有通过环保部门、消防部门验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的租赁合同应属无效。原告将违章建筑出租给被告,导致被告无法办理营业执照进行正常营业,严重侵害了被告的合法权益。反诉请求判令:1、确认原、被告签订的合同编号为2014-04-03A8的《租赁合同》无效;2、原告向被告赔偿经济损失230505.94元;3、原告向被告返还房屋租金按金50348元和水电按金5000元;4、本案的本诉与反诉费由原告承担。 原告就被告反诉辩称:关于合同的效力,由法院确认。原告出租给其他人同样条件的商铺均已取得营业执照并正常营业,被告认为是未取得环保部门的验收无法办理营业执照没有理由,被告因违法排污行为导致无法通过消防验收及环保方面的要求,非原告的原因,被告要求赔偿经济损失没有依据。原、被告之间曾就被告欠缴租金及水电费召开会议协商,被告并未提起因消防或者环保方面的原因不能正常营业,事实是被告自身经营不当拖欠租金及水电费。 诉讼中,原告就本诉提供以下证据: 1、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。 2、《租赁合同书》、《租赁权证明》、《租赁合同》。拟证明原告有权将涉案房屋出租给被告。 3、电费发票9份、水费发票10份、《耗用水电确认表》4份、收据1份、《商铺应缴费用告知书》2份、水电表读表照片。拟证明原告代被告缴纳了涉案房屋2014年7月至2015年1月20日的水电费。 4、律师函、EMS邮件单、交寄邮件收据、《解除租赁合同通知书》及照片。拟证明原告多次向被告催收租金及水电费,但被告至今未交纳。 诉讼中,原告就被告反诉提供以下证据: 1、被告及另一租户张拴签收的办证资料。拟证明被告与其他案外承租人在承租房屋时,原告均提供了相关办证资料,已经履行了协助办理营业执照的义务。 2、《会议记录》。拟证明在2014年9月26日,涉案房屋所在的物业公司与被告就欠费问题进行协商,被告未提及房屋因无房产证无法办理消防及环保、营业执照的情况,被告所述因原告原因造成无法经营的事实并不存在。 3、营业执照4份。拟证明原告出租给其他人的商铺均可以办理营业执照,不存在被告所称无法办理营业执照的情形。 诉讼中,被告就本、反诉提供以下证据: 1、收据2张。拟证明被告已经缴纳了部分租金及水电费。 2、按金收据2张。拟证明被告缴纳了租金按金50348元及水电按金5000元。 3、佛山市华工建设配套工程有限公司企业机读档案查询单、结算书、装修固定基本结算单、龍诚装饰材料送货单、禅城区绚彩图文快印中心制作订单、佛山市浩良灯饰经营部送货单及收款收据1张、美丽华布艺设计订货单、收据2张。拟证明被告因经营需要对涉案房屋进行装修支出329294.20元。 4、佛山市禅城区环境保护和城市管理局的《限期改正通知书》、佛山市禅城区环境监督现场检查记录表。拟证明被告在经营过程中,由于无房产证无法办理排污审批手续,无法正常经营。 5、《移交铺位通知书》。拟证明被告已经在2015年2月12日通知将涉案房屋移交给原告。 诉讼中,被告申请对涉案房屋的装饰装修物进行残值鉴定,本院经审查后予以准许,并依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司进行上述鉴定。该公司于2015年5月22日出具了《关于佛山市禅城区众宴美食店内形成附合的装饰装修物的现值评估结论书》[编号:佛景鉴评字(2015)JB05004号],被告提出异议后,该公司又于2015年6月17日出具了《回复函》,对结论书的内容作了部分修改。 经质证,本院认证如下:原告就本诉举证的证据1,被告无异议,本院予以采信。证据2,被告对真实性无异议,本院对真实性予以确认。证据3,被告对照片之外证据的真实性无异议,对由被告签名确认的无异议,本院对除照片之外其他证据的真实性予以确认;照片指向涉案商铺,本院对真实性予以确认,至于被告欠付的水电费,本院综合全案证据待后认定。证据4,被告确认收到但对内容有异议,本院对被告已收到律师函和《解除租赁合同通知书》的事实予以确认,至于相应主张是否属实或成立,本院待后认定。 原告就被告反诉举证的证据1、2,被告对真实性无异议,本院对真实性予以确认。证据3,仅为复印件,且和本案不具有关联性,本院不予采信。 被告的证据1、2,原告无异议,本院予以采信。证据3,无法核实真实性以及与本案的关联性,原告不予确认,本院不予采信。证据4,原告对真实性无异议,本院对真实性予以确认。证据5,属被告收到起诉状后提交的证据,本院对该事实予以确认。 佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司出具的《关于佛山市禅城区XX美食店内形成附合的装饰装修物的现值评估结论书》,被告提出异议后,该公司已作出《回复函》予以修正,原、被告也没有举证证明上述评估报告存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情况,故本院予以采信。 综合本院采信的证据以及当事人的陈述,本院确认以下案件事实: 2014年4月3日,原告(出租方、甲方)和被告(承租方、乙方)签订编号为2014-04-03A8的《租赁合同》一份,该合同包含了以下内容:第一条租赁物的基本情况及租赁用途。甲方同意将位于佛山市禅城区石湾街道XXX首层A8建筑面积为359.64平方米租赁给乙方,乙方承诺租赁物仅作为经营粤菜餐饮使用;租赁期间,未经甲方同意,乙方不得擅自改变租赁物的用途;乙方确认:在签订本合同前已对租赁物进行详细考察,对其周边环境、房产现状、建筑结构、配套设施及租赁面积等情况已充分了解并同意接受。租赁物的结构、外观完好,乙方将在租赁物期内保持租赁物的良好状态直至向甲方返还租赁物;甲方向乙方保证其有充分合法的权利出租租赁物,乙方明知租赁物业因政府政策的原因尚无法办理报建及相关产权手续仍自愿租用,并承诺不论租赁物最终是否办理报建手续或房产证,在租赁期间乙方均自愿接受本合同各条款之约束,并自愿放弃主张本合同无效之权利。第二条租赁期限。乙方租用租赁物的期限为5年9个月,自2014年4月8日起至2019年12月31日止;甲方给予乙方60天的设计装修免租期,即自2014年4月8日至2014年6月7日止。第三条租金及其他费用。租金采取第一、二年租金不变,第三年起每年递增5%,即2014年4月8日至2016年4月7日的租金按每月70元/㎡计,月租金25174元……;乙方应每月租金缴纳一次,每月5号前一次性付清;租赁期间,包括但不限于物业管理费、水电费、保安费、公共卫生费、垃圾清理费等因使用租赁物所产生的相关费用由乙方承担;乙方应于签订合同时向甲方支付5000元水电保证金;关于乙方支付水电费事宜:由甲方负责安装符合标准的水表和电表,乙方每月水电费支付(水、电实际读数×居白公塘首、二层建筑物所在地供水、供电部门每单位收费标准)×线损105%,乙方在收到甲方的水电费付款通知单的5天内向甲方全额一次性付清上月水电费,逾期支付按每日3%计收滞纳金。第四条履约保证金。乙方应于本合同签订时向甲方支付两个月租金数额50348元作为履约保证金,并先支付首月租金25174元给甲方……。第五条装修及添附。乙方可根据经营需要对租赁物进行装修和添附,但不得建筑永久性和对租赁物有破坏性的设施,装修、添附方案必须符合消防、环保、环卫等有关部门的规定,方案报审后乙方自行办理,所有费用由乙方自行承担;乙方对租赁物装修、添附,须提前向甲方提交图纸及装修、添附方案,在获得甲方同意后方能施工……租赁期满后,乙方对租赁物进行装修、添附而产生的不可移动的添附物乙方不得拆除、破坏或搬走。第六条维修和安全。……乙方在租赁期间需严格遵守《中华人民共和国消防法》及相关规定,建设、安装与乙方生产或经营规模相匹配的消防设施,全面负责租赁物的消防安全,否则由此产生的一切责任及损失由乙方负责……。第七条双方的权利和义务。甲方保证对租赁物有权进行转租,并保证在合同期内能正常出租给乙方使用;乙方必须在工商、税务等部门办理完毕营业执照、税务登记证等必要证照后才能进行经常活动;乙方应严格按照政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准使用租赁物,并有义务保证租赁物在使用中不存在任何安全隐患,因乙方不履行安全责任,导致他人人身、财产受到损害的,乙方应负责解决并承担相应的赔偿责任……。第八条违约责任。非因协商一致、对方根本性违约或不可抗力,任何一方不得单方解除本合同……乙方逾期支付履约保证金、租金,每逾期一日按拖欠金额的1%向甲方支付违约金,乙方逾期未足额支付租金的金额累计达两个月租金或逾期未足额交纳租金的时间达一个月时,或乙方拖欠租金以外应由其承担的其他费用累计达两个月租金的金额以上时,则甲方有权解除本合同,并有权要求乙方按租金期限内最后三个月的租金总额向甲方支付违约金……。 涉案《租赁合同》签订后,被告向原告支付了租金按金50348元,水电按金5000元和首月(2014年6月8日至2014年7月7日)租金25174元。被告对涉案房屋进行装修后用作经营“佛山市禅城区XX美食店”,并领取了营业执照。原告在被告办理营业执照过程中提供了绿景东路以北地块用地手续作公共设施用地的批复、消防资料一套等有关办证资料。 2014年8月21日,佛山市禅城区环境保护和城市管理局经过对涉案房屋进行现场检查,发现被告领取了营业执照并正常从事餐饮服务,但项目未通过环保部门审批和验收,生产过程中产生的污染物为油烟废气、餐厅废水,油烟废气经管道收集,通过油烟静电处理器处理后,引致楼顶排放,废水经简易隔渣后排入市政下水道。禅城区环保局因被告存在未向环保部门报建建设项目环境影响评价文件和项目未通过环保部门竣工验收就投入正式生产使用的违法行为,依据《中华人民共和国环境影响评价法》第31条和《建设项目环境保护管理条例》第28条之规定,发出《限期改正通知书》,要求被告停止违法排污行为,并于2014年9月5日前向环保部门补办环评报批手续和项目竣工验收手续,在完善手续前不得擅自恢复生产。 2014年9月26日,就被告欠租和水电费原因,涉案房屋所在物业管理处(甲方)和被告(乙方)进行了协商,形成《会议记录》一份。该会议达成如下事项:乙方承诺甲方在履行以下事项就交清所欠租金和水电费,不提减租事宜:1、进场时乙方的两幅主墙产生的费用分成三份,乙方承担一份;2、业主方归还乙方进场前表后到户的供电接线费用;3、安排人员对停车场配套管理;4、由甲方负责跟进修复二楼装修漏水所造成餐厅内天花板的影响;5、业主方向乙方提供办牌所需的场地使用证明文件。 2014年12月,原告委托广东聚英华律师事务所向被告发律师函,内容是要求被告在2014年12月20日前支付欠付的租金和水电费,否则将采取停止供水、供电措施。2015年1月,原告向被告发出《解除租赁合同通知书》,内容是告知被告拖欠租金和水电费已构成根本性违约,要求解除双方的《租赁合同》,并限被告于三日内搬离和交还租赁物。

本院查明

另查明一,原告于2014年12月12日向被告出具的《收据》上载:今收到XX商业楼A8铺梁细波交来2014年7月8日至2014年8月7日的租金25174元、2014年8月8日至2014年9月7日的部分租金11591.3元、2014年6月1日至30日的水费496.3元和电费7338.8元,合计44600.40元。原告陈述:该《收据》的44600.40元实际上系被告缴纳2014年6月至2014年11月的水电费,之所以记载被告缴纳2014年7月8日至2014年8月7日租金是因原告担心该租金超过诉讼时效。被告陈述该《收据》记载属实,已交纳了2014年7月8日至2014年8月7日的租金和2014年8月8日至2014年9月7日的部分租金,2014年6月的水电费已缴纳,自2014年7月开始欠缴水电费。 另查明二,被告在原告发出的一份《商铺应缴费用告知书》上签名确认,该告知书记载的被告欠付租金、水电费的情况为: 欠费 月份租金水费电费累计2014年7月767.3元 (2014年7月1日至31日)8256.1元 (2014年7月1日至31日)9023.4元2014年8月2014年12月12日已付11591.3元,尚欠13582.7元(2014年8月8日至9月7日)742.8元 (2014年8月1日至31日)8506.3元 (2014年8月1日至31日)22831.8元2014年9月25174元(2014年9月8日至10月7日)756.9元 (2014年9月1日至30日)7055.2元 (2014年9月1日至30日)32986.1元2014年10月25174元(2014年10月8日至11月7日)679.3元 (2014年10月1日至31日)5712.6元 (2014年10月1日至31日)31565.9元2014年11月25174元(2014年11月8日至12月7日)619.4元 (2014年11月1日至30日)3669.4元 (2014年11月1日至30日)29462.8元2015年12月25174元(2014年12月8日至2015年1月7日)584.3元 (2014年12月1日至31日)3043.9元 (2014年12月1日至31日)28802.2元2015年1月25174元(2015年1月8日至2月7日)25174元总计179846.2元再查明,原告诉讼中向本院提出财产保全申请,要求冻结被告银行存款271646.20元或查封、扣押相应价值的财产,并提供了担保,本院经审查后予以准许,并作出了查封原告担保财产和冻结被告银行存款271646.20元或查封、扣押相应价值财产的民事裁定。依据该裁定,本院于2015年1月27日查封了涉案房屋内所有厨房设备、空调、餐桌、餐椅一批,并在涉案房屋张贴了公告,要求被告在查封期间负责保管被查封物品。原告起诉后,被告向本院提交了《移交铺位通知书》,内容是要求将涉案房屋移交给原告,并要求原告允许被告搬出属于自己的物品。本院将该通知书送达原告后,原告亦提出办理房屋交接的要求,本院工作人员于2015年5月14日安排鉴定机构到涉案房屋开展鉴定并组织原、被告办理交接。本院在现场发现涉案房屋房门加具了两把锁,经询问,被告陈述:被告于2015年1月19日晚停业,所以加具了一把锁,但原告于1月20日在该房门另外加具了一把锁。原告陈述:原告多次通知被告交租,否则将按合同约定停水停电,当时被告已基本遣散了员工,为了防止被告跑路,原告才于2015年1月20日下午3点作停水停电和加锁处理。 诉讼中,本院依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行造价鉴定,该公司出具的《关于佛山市禅城区众宴美食店内形成附合的装饰装修物的现值评估结论书》,评估结论为:涉案房屋形成附合的装饰装修物的现值为113931.90元。该结论书中所附的《评估明细表》具体载明了20个项目的工程量、评估单价和评估值等情况。此后,该公司增加了部分漏评项目,确认形成附合的装饰装修物的现值为136240.90元。 原告陈述:目前涉案房屋仍未办理产权证、报建手续或工程规划许可证。被告陈述:房屋占用使用费和水电费仅应计至2015年1月19日,被告支付的租金和水电费按金应在本案中抵扣

本院认为

本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。由于原告未举证且陈述未办理涉案房屋的报建审批材料,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效…”的规定,原、被告于2014年4月3日签订的《租赁合同》应属无效。原告诉请解除合同,于法无据,本院不予支持;被告反诉确认涉案合同无效,于法有据,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……”的规定,因涉案《租赁合同》无效,被告占有使用涉案房屋已失去合法依据,应返还给原告,由于原告已在本院组织下收回涉案房屋,故其诉请被告返还已无判决的必要,本院不再重复处理。 关于双方对涉案合同无效所负的过错。首先,原告将未办理合法报建手续的房屋出租给被告,被告明知涉案房屋不具备合法报建手续仍自愿租用,并承诺不论租赁物最终是否办理报建手续或房产证,在租赁期间均自愿接受本合同各条款之约束,并自愿放弃主张本合同无效之权利,可知双方对涉案合同无效均负有过错;其次,双方约定被告负有保证装修、使用租赁物符合消防、环保要求的义务,但被告在未办理环评的情况下即开展经营并擅自排污,导致禅城区环保局发出《限期改正通知书》要求被告补办环评报批手续和项目竣工验收手续。被告抗辩提出系因无产权证导致无法办理环评手续,但并未提供证据证明产权证是办理环评手续的前提和必要条件;再次,从双方协商过程看,被告并未就房屋产权证提出过异议,仅是向原告要求减少租金。综上,被告主张租赁合同无效虽于法有据,但有违诚信原则,其所负的过错更大,本院酌定原、被告的过错比例为3:7。 关于房屋占有使用费和租金保证金。虽然涉案合同无效,但原告已交付房屋,被告也已实际占有使用,且不存在阻碍被告使用租赁物的情形,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。至于被告欠付的占用费数额,如前查明,原告向被告出具的《收据》和《商铺应缴费用告知书》能够证实被告2014年8月欠付的占用费为13582.7元,并从2014年9月起每月欠付全部占用费,由于被告于2015年1月20日擅自将涉案房屋上锁,造成被告事实上无法继续对房屋进行占有、使用和收益,故原告仅可主张截止至2015年1月19日的占用费,而无权要求被告支付2015年1月20日之后的占用费。因此,被告欠付的占用费为124348.3元(13582.7元+25174元/月×4个月零12天),原告诉请超出部分,本院不予支持。被告关于不应支付2015年1月20日之后占用费的意见,有事实依据,本院予以采纳。因《租赁合同》无效,保证金条款亦属无效约定,被告反诉要求退还租金保证金50348元并在本案中抵扣,本院予以支持。该保证金抵扣欠付的占用费后,被告尚需向原告支付占用费74000.3元。 关于水电费和水电费保证金。虽然涉案合同无效,但被告应当支付占有使用房屋期间产生的水电费。如前查明,原告向被告发出的《商铺应缴费用告知书》载明,被告欠付2014年7月1日至2014年12月31日的水费合计4150元,电费合计36243.5元,水电费总额为40393.5元,被告对此数额亦无异议,本院予以确认,被告应予支付。第二次庭审时,原告增加了部分水电费数额,但并未提供证据证明2015年1月1日至1月19日期间涉案商铺实际产生了水电费及对应的数额,故该部分水电费无事实根据,被告不予确认,本院不予支持。由于《租赁合同》无效,保证金条款亦属无效约定,被告反诉要求退还水电保证金5000元并在本案中抵扣,本院予以支持。该水电保证金抵扣被告欠付的水电费后,被告尚需向原告支付水电费35393.5元。 关于违约金。由于《租赁合同》无效,违约金条款亦属无效约定,对原告的违约金诉请本院不予支持。 关于被告反诉赔偿损失。被告装饰装修涉案房屋经过原告同意,就装修残值,佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司已出具评估结论书,确认形成附合的装饰装修物的现值为136240.90元,本院已予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定,原、被告应按前述过错比例3:7分担该装修现值损失,原告应赔偿被告40872.27元,由被告自行负担70%即95368.63元。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下

判决结果

一、确认原告张少智和被告梁细波于2014年4月3日签订的编号为2014-04-03A8的《租赁合同》无效; 二、被告梁细波于本判决生效之日起十日内,向原告张少智支付房屋占有使用费74000.3元; 三、被告梁细波于本判决生效之日起十日内,向原告张少智支付水电费35393.5元; 四、原告张少智于本判决生效之日起十日内,向被告梁细波赔偿房屋装修残值损失40872.27元; 五、驳回原告张少智的其他诉讼请求; 六、驳回被告梁细波的其他反诉请求。 如果原、被告未按本判决指定的期间履行各自的给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序,本诉受理费减半收取2687元,由原告张少智负担996元,被告梁细波负担1691元;反诉受理费2794元,由原告张少智负担963元,被告梁细波负担1831元;财产保全费1878元,由被告梁细波负担。鉴定费2500元,由原告张少智负担750元,被告梁细波负担1750元,该鉴定费被告已全额预交,原告张少智应于本判决生效之日起十日内迳付被告梁细波750元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院

审判人员

审判员苏长磊

裁判日期

二〇一五年七月九日

书记员

书记员莫翠芳

相关法律条文

附引用法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第(五)项有下列情形之一的,合同无效:违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果

办案律师

我要认领

王红五

广东聚英华律师事务所
我要认领

陈雄华

分别系广东连通律师事务所
我要认领

伍健鹏

分别系广东连通律师事务所

相关法条

  • 1.《中华人民共和国合同法》: 第五十二条第五项
  • 2.《中华人民共和国合同法》: 第五十八条
  • 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》: 第二条
  • 4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》: 第五条第一款
  • 5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》: 第五条第二款
  • 6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》: 第九条第一款
  • 7.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》: 第九条第二款
  • 8.《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》: 第六十四条第一款
  • 9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》: 第二条第一款
  • 10.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》: 第二条第二款