杨明媚与瑞丽市佳家豪投资发展有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

原告杨明媚，女，汉族，1985年8月9日出生，公民身份证住址云南省保山市施甸县，现住瑞丽市。 被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司 组织机构代码55778508-7 住所地云南省德宏州瑞丽市麓川路永福巷7号 法定代表人汤卫国，系公司执行董事兼总经理。

原告杨明媚与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司（以下简称佳家豪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理，依法由审判员寒燕适用简易程序，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告杨明媚到庭参加诉讼，被告佳家豪公司经合法传唤未出庭。本案现已审理终结

原告杨明媚诉称，2015年3月9日，原、被告签订《入股协议》，约定：原告向被告认购由其开发的“湖畔尚湾”Ｃ5栋701号商品房住宅，总价为458836元；项目开盘时间预计为2015年5月底；项目开盘双方签订正式《商品房购销合同》后，认购资金转为购房款；如被告不能按本协议约定及时开盘，原告可以放弃认购物业，被告须退还原告全部认购出资资金，并按同期银行活期存款利率支付违约金。协议签订后，原告依约支付认购资金138836元，被告出具书面收据。然而，被告却严重违反合同约定，没有在约定的2015年5月底进行项目开盘。为此，原告多次找被告工作人员咨询并要求退款，被告拒绝退款，原告诉至法院，请求：1、解除原、被告于2015年3月9日签订的《入股协议》；2、被告退还原告房屋认购款人民币138836元，并按照同期银行活期存款年利率向原告支付违约金至购房款付清为止（按照同期银行活期存款年利率0.35%，截止至2016年6月6日，被告应支付给原告违约金人民币607.41元）；3、诉讼费用被告承担。

被告佳家豪公司未提交书面答辩状，视为放弃答辩权。 综合原告的诉讼主张，本案的调查重点为：1、本案案由是商品房预约合同纠纷还是商品房预售合同纠纷。2、原、被告签订的《入股协议》效力如何，应否解除。3被告应否退还原告房屋认购款138836元，及支付违约金，违约金如何计算。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、原告的身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体适格。 二、被告工商登记信息复印件1份，欲证明被告工商注册信息。 三、原、被告双方签订的《入股协议》原件1份，欲证明原被告双方于2015年3月9日签订《入股协议》，该名为入股协议，实为原告向被告购买其开发“湖畔尚湾”物业Ｃ5栋701号房产的房屋预约合同，约定了项目开盘时间为2015年5月底及违约责任。 四、收据原件1张、中国工商银行刷卡回单原件2张、银行卡明细单复印件1份，欲证明2015年2月28日原告刷卡支付被告20000元，2015年3月9日支付118836元，被告于2015年3月11日向原告开具138836元的收据，原告已按照协议约定向被告交清建房认购金138836元。 五、瑞丽市住房和城乡规划建设局关于杨明媚申请核实瑞丽市佳家豪投资发展有限公司Ｃ5栋房屋是否办理《商品房预售许可证》的回复原件1份，欲证明被告开发建设Ｃ5栋房屋未取得商品房预售许可证。 本院依法职权向瑞丽市住房和城乡规划建设局调取被告依法取得“湖畔尚湾”项目的《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 经质证，原告对该组证据无异议。 被告佳家豪公司未提交证据材料，视为放弃举证权、质证权。

经审理查明：2015年3月9日，原告杨明媚（乙方）与被告佳家豪（甲方）签订《入股协议》，约定由乙方入股或认购甲方开发建设的瑞丽市“湖畔尚湾”项目Ｃ5栋701号住宅一套，建筑面积约135.71平方米、单价为3381元／平方米、总价458836元，违约责任为如乙方将入股建房认购资金存入甲方账户，选定房号并签署本《入股协议》后，甲方有义务为乙方保留本预定物业，否则双倍返还乙方入股建房认购金；如在项目开盘后，乙方不能按本协议约定及时交付购房款，乙方须每日按未支付金额的千分之一向甲方支付利息；如甲方不能按本协议约定及时开盘，乙方可以放弃认购物业，甲方须退还乙方的全部认购出资资金，并按同期银行活期存款利率计息向乙方支付违约金。2015年2月28日，原告支付被告建房认购金20000元；2015年3月9日原、被告签订《入股协议》，当天原告支付建房认购金尾款118836元。被告开发建设的瑞丽市“湖畔尚湾”项目已取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，但该项目Ｃ5栋房屋未取得《商品房预售许可证明》。原告要求被告退款无果，于2016年6月14日向本院提起诉讼，请求解决。 以上事实有原告的陈述及其提交的《入股协议》、收据等证据在案证明

本院认为，原、被告签订的《入股协议》系预约合同，本案为商品房预约合同纠纷。被告已依法取得“湖畔尚湾”项目的《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且原、被告签订的《入股协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，其合法有效，依法受到法律保护。原告已依约向被告支付全部建房认购金138836元，但被告未按照协议约定在2015年5月底之前开盘，并且原告所认购Ｃ5栋房屋至今仍未取得《商品房预售许可证明》，被告已构成违约。双方签订《入股协议》是为签订《商品房购销合同》而订立，因被告违约，原告放弃购买该商品房，合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，对于原告杨明媚要求解除双方签订的《入股协议》的诉请，本院予以支持。针对被告违约行为，依双方签订的《入股协议》之约定，被告应退还原告已支付的全部认购资金138836元，并按中国人民银行同期活期存款利率计算自2015年6月1日起至付清之日止的违约金，对于原告请求的超出范围的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下

一、解除原告杨明媚与被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司于2015年3月9日签订的《入股协议》。 二、被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨明媚建房认购金人民币138836元，并按中国人民银行同期活期存款利率计算自2015年6月1日起至付清之日止的违约金。 若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3089元，由被告瑞丽市佳家豪投资发展有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费3089元；若有新证据，与上诉状一并提交。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行

审判员寒燕

二〇一六年七月十四日

书记员杨元霜

附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务