任尚文与牟军、许文纳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：任尚文，男，1949年7月28日出生，现住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：于爱群，系辽宁正良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段中卫，系辽宁正良律师事务所律师。 被告：牟军，男，1973年4月23日出生，现住大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：许文纳（系牟军妻子），1977年2月6日出生，现住大连高新技术产业园区。 被告：许文纳，女，1977年2月6日出生，现住大连高新技术产业园区。

原告任尚文与被告牟军、许文纳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任尚文的委托诉讼代理人于爱群、段中卫，被告许文纳（亦系被告牟军的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告任尚文向本院提出诉讼请求，1.要求二被告支付房屋修缮费19850元；2.要求二被告支付欠缴电费856.7元。事实和理由：原告与被告牟军于2014年9月签订房屋租赁协议，租赁期限自2014年9月8日至2015年9月8日，租金20000元。房屋租赁期满前三个月原告通过租赁合同证人张桂昌通知二被告租赁期满将不再续租，并于2015年6月12日以挂号信的形式书面致函被告，该挂号信由张桂昌的爱人赵金香及邻居董桂珍送达给二被告。租赁合同到期后，二被告拒绝返还租赁房屋及小院，并违反租赁协议擅自改变租赁房屋及小院原貌。原告曾起诉二被告要求返还房屋，法院也于2015年11月10日判令二被告腾退房屋并支付经济损失。二被告以孩子上学，不能耽误学习为由，拒不交付房屋，原告因体谅二被告的难处默许二被告暂住此房。后原告于2016年2月29日去租赁房屋处与二被告交涉，发现小院门大开，院墙东面围栏缺失一块，小楼门大开，楼内所有房间的门全部丢失（共11扇），楼上所有房间窗户及阳台门窗处于封堵状态，二楼阳台铝合金门损坏，两扇窗户损坏，阳台水泥沿损坏，楼上所有壁纸（含顶棚和墙壁）被撕扯破坏，所有灯线、灯头、灯具缺失，灯线从根部拽断，部分墙壁的插座损坏，卫生间大、小便池及水箱均被打碎，室内自来水管道被毁坏。原告为避免案涉房屋损失继续扩大，故委托大连万惠建材有限公司对房屋进行修缮，花费工程款19850元。同时，二被告租住房屋期间欠缴电费856.7元，该电费已由原告代为垫付。二被告的行为损害了原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告牟军、许文纳辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：原、被告的合同中约定所租赁的房屋为清水房，清水房没有电线、壁纸等东西，因此原告陈述的损失不存在。旅顺法院执行局是2016年1月22日强制执行的腾退房屋，原告提出于2016年2月29日形成的房屋损坏，这期间发生的事情与二被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二被告系夫妻关系。二被告自2007年9月8日至2015年9月8日，租赁原告所有的位于大连市高新园区龙王塘街道大龙塘海边240平方米二层小楼，年租金20000元，双方签有六份《房屋租赁协议书》（以下简称合同）。其中最后一份2014年9月8日至2015年9月8日的合同载明：“房屋属没装修的清水房，铝合金门窗完好，院内栅栏、大门完好，院内水泥地面，有月季花一棵，厕所一处。”上述租赁合同到期后，原告与二被告因房屋腾退事宜发生纠纷，原告于2015年10月向本院提起诉讼，要求二被告腾退房屋、恢复原状并赔偿经济损失。本院于2015年12月作出（2015）旅民初字第2494号民事判决书，判决如下：一、被告牟军、许文纳于本判决生效之日起30日内将所承租的房屋及院落恢复原状后返给原告任尚文；二、被告牟军、许文纳自2015年9月9日起至本判决确定的房屋返还之日止，每天按55元计算赔偿原告任尚文的经济损失。该判决生效后，二被告将案涉房屋腾退，但并未通知原告，原、被告未对房屋现状进行交接。本院于2016年6月2日作出（2016）辽0212执221号执行裁定书，“因原物确已灭失，双方当事人对折价赔偿不能协商一致”，裁定如下：终结大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第2494号民事判决书的执行。二被告交给原告的房屋押金600元尚未退还。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.根据原告提供的见证笔录、房屋损坏照片、证人证言，可证明2016年2月29日的房屋现状，有较为严重的损坏情况，包括室内门窗、二楼护栏处房檐、卫生间墙面瓷砖及地面。但无法证明电线、开关插座及院内栅栏有损坏。2.根据原告提供的专用收款收据（修缮费收据）及明细，结合上述认定的房屋损坏情况，原告共花费房屋修缮费16050元（二楼窗户封堵拆除、窗户玻璃16块、厕所修护、9套房门安装、墙面地面修护、阳台房檐抹灰修护、二楼塑钢窗1个修护），二被告对上述损坏及费用不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。装修明细中的栅栏修护900元、开关插座维修、安装1500元、厨房地面油污清理600元、材料购买及搬运费800元与本案不具有关联性，本院不予采信。3.根据原告提供的停电通知单二份，案涉房屋2016年1月及2月共产生电费331元

本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，二被告应遵循诚实信用原则，在房屋腾退、交接过程中履行通知、协助之法定义务。二被告在腾退房屋时，未尽到通知及合理腾退之义务，存在过错。故本院对原告提供的2016年2月29日的房屋现状予以采信，认定系二被告在腾退房屋过程中造成了上述损坏。二被告称上述损坏系腾退后造成的，与二被告无关，该主张没有证据证明，本院不予采纳。关于房屋原状的问题，即使合同载明房屋系清水房，在当初租赁给二被告时也不可能是照片所显示的状况，不可能没有门、窗等基本配套设施，且合同已载明“铝合金门窗完好”。故二被告以案涉房屋系清水房，不存在损坏为由不同意承担赔偿责任的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于修缮费的问题，因二被告未向本院提供证据反驳原告的主张，故本院对原告提供的收款收据中与本案有关的修缮费予以支持，即二被告应赔偿原告房屋修缮费16050元。关于电费331元，亦系原告去案涉房屋交接前产生，故应由二被告负担。扣除原告未退的房屋押金600元，二被告还应给付原告修缮费、电费合计人民币15781元。关于二被告主张的原告将房屋转租他人，侵犯了二被告的优先承租权的问题，因无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

一、被告牟军、许文纳于本判决生效之日起十日内给付原告任尚文房屋修缮费、电费合计人民币15781元； 二、驳回原告任尚文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元、减半收取159元，由原告任尚文负担29元，由被告牟军、许文纳负担130元（此款原告已预交，二被告于执行时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院

审判员刘博

二〇一六年十二月二十三日

书记员谷郁

附： 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果