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潘玉松与济南清大华创置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

管辖法院:济南市历下区人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,济南清大华创置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为其放弃答辩和质证的权利,潘玉松与济南清大华创置业有限公司签订的《商品房定购合同》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已按照约定收受购房款,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,涉案的《商品房定购合同》应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。济南清大华创置业有限公司接受潘玉松交纳的购房款20万元后,至今未按合同约定交付涉案房屋,合同目的难以实现,故潘玉松主张解除双方签订的《商品房定购合同》,并要求《商品房定购合同》返还购房款20万元于法有据,应予支持。关于损失,鉴于双方对因该情况下的损失造成后的违约责任并未进行约定,故本院认为,损失应以20万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算,自潘玉松起诉之日即2016年8月18日起计算至判决生效之日止为宜。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下

(2016)鲁0102民初5498号 2016-12-06

谢燕与昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

管辖法院:昆明市呈贡区人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,原告谢燕向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况,载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算,此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据,为双方签订商品房买卖合同做准备,故该认购书性质应认定为商品房预约合同,属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力,虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售,但签订预约合同是先于预售的一个阶段,对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对合同效力判断的一般规定,该认购书系当事人的真实合意,并约定经双方签字盖章后生效,其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,故该认购书为独立有效的预约合同。 关于涉案认购书是否应予解除的问题,该预约合同依法成立并生效。根据《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”目前被告仍未通知原告谢燕签订商品房销售合同,也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件,违约行为即已实际发生。故被告迟延履行认购书约定的义务,经催告后在合理期限内仍未履行,本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。 关于凯诚公司应否承担责任的问题,2013年11月17日,谢燕与皇凯公司、凯诚公司三方协议约定昆明凯诚公司与谢燕签署的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》,凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务全部由皇凯公司承继,根据《合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”凯诚公司将其在认购书中的权利义务概括转让给皇凯公司,经谢燕同意并在三方协议上签字,所以凯诚公司不再承担责任。至于原告认为因两被告公司共同开发该房地产项目,应当承担连带责任的主张,并无事实和法律的依据,本院不予采纳。根据《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”谢燕与皇凯公司签订的认购书解除后,皇凯公司应返还收取的诚意金。在皇凯公司长期占有30000元诚意金的情况下,原告谢燕存在资金占用损失,本院予以支持自交款之日2009年7月24日起算至2016年3月31日,按照年利率6%计算的资金占用利息12000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、九十四条、第九十七条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定,判决如下

(2016)云0114民初829号 2016-10-17

杨庚宏诉红河鼎云房地产开发经营有限公司商品房预约合同纠纷案一审民事判决书

管辖法院:云南省蒙自市人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,原、被告之间签订的《团购协议》系双方达成的在将来一定期限内签订《商品房购销合同》的意向性协议,属预约合同,该协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,合同内容合法、有效。关于被告是否承担向原告返还意向金80000元及支付利息的问题。本院认为,原告与被告达成商品房买卖意向,原告按约定向被告交纳了80000元的购房意向金,但被告至今未取得《施工许可证》、《商品房预售许可证明》,未与原告签订正式的《商品房购销合同》,并且“鸿基明苑”小区房地产开发处于停工状态,原告的购房意愿经催告不能及时实现,双方所签合同应予解除。因此,被告应向原告返还购房意向金80000元。原告的诉讼请求合理有据,本院予以支持。对原告要求被告支付利息的请求,因被告对于合同的解除负有全部责任,应对原告由此造成的经济损失承担责任,故原告要求被告支付利息的主张本院酌情从2014年8月22日起按中国人民银行流动资金同期同类贷款基准利率予以计算至判决确定的履行期限届满之日止。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下

(2016)云2503民初1276号 2016-07-13

王某与西安海阔房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

管辖法院:西安市雁塔区人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力。本案中双方签订的《协议》,约定了双方当事人名称、房屋基本情况、付款方式、房屋总价款以及签订房屋买卖合同的时间等内容,但对装饰设备标准承诺、配套设施交付承诺、办理产权登记有关事宜等内容均没有约定。根据《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;……(九)面积差异处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的办法;(十二)违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定,该《协议》不属于商品房买卖合同,而应属于商品房买卖预约合同性质。该合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,故应认定为合法有效,双方当事人应依约行使权利,履行义务。 现原告主张原被告之间未签署《买卖合同》的直接原因是被告的施工进度不符合办理住房公积金贷款要求,而根据西安市住房公积金管理中心2016年公布的“公积金贷款所需材料”相关规定,申请办理公积金贷款条件之一必须是先签订商品房买卖合同,故原被告双方未签订《买卖合同》是基于原告认识错误,责任在原告方,而被告接受原告所交的购房款也是基于双方约定,并无不妥,因此对原告的此主张人民法院不予支持。被告2015年7月6日向原告寄发了《没收定金函》,并在2015年8月13日三秦都市报刊登《严正公告》中明确通知原告解除原被告双方房屋买卖关系。而原告直至2015年12月8日才向法院起诉要求解除原被告签订的《商品房认购协议》,依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条:“当事人对合同解除虽有异议,但未约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持”之规定,被告的解除行为最迟也在2015年11月14日生效,故对原告2015年12月8日才要求解除《商品房认购协议》的诉讼请求,本院依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,被告方应将根据《协议》已收取的首期购房款181136元返还给原告。原告主张其支付的定金10000元根据《协议》约定已转化为购房款,但根据《协议》第四条:“签订买卖合同后,乙方支付的定金自动转为房款。”的约定,双方尚未签署《买卖合同》,因而原告支付的定金仍未转换为购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规则处理。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金”之规定,对原告要求被告返还10000元定金的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告长期实际占用原告购房资金,给原告造成一定经济损失,而原告在未签订《买卖合同》后有权随时向被告主张返还已缴纳的购房款,故结合公平原则,本院酌情认定为被告应按照中国人民银行同期存款基准利率向原告支付购房款181136元占用期间的利息损失。 原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定主张被告应承担已付购房款一倍的赔偿责任,但该规定的适用前提是“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,但原被告之间的《协议》仅属于商品房买卖预约合同,双方当事人之间并未签订商品房买卖合同,故不适用于该规定,加之被告将涉案房屋卖与他人是在2015年8月13日在三秦都市报A21版刊登《严正公告》通知与原告解除买卖关系之后,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条:“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定,原被告之间签订的《协议》自被告登报通知原告时已解除,被告随后再将房屋售与第三人并不构成“一房二卖”。因而对原告的此项诉请,人民法院不予支持。 综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条之规定,判决如下

(2015)雁民初字第09929号 2016-06-16

丛峰与昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

管辖法院:昆明市呈贡区人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,关于涉案认购书的性质及效力问题。原告丛峰向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况,载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算,并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据,不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款,仅是为双方签订商品房买卖合同做准备,故该认购书性质应认定为商品房预约合同,属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力,虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售,但签订预约合同是先于预售的一个阶段,对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对合同效力判断的一般规定,该认购书系当事人的真实合意,并约定经双方签字盖章后生效,其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,故该认购书为独立有效的预约合同,合同相对方分别为原告丛峰与被告凯诚公司。 关于涉案认购书是否应予解除。该预约合同依法成立并生效。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”目前被告凯诚公司仍未通知原告丛峰选房或签订商品房销售合同,也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件,庭审中皇凯公司亦明确表示不具备签订本约合同的条件,违约行为即已实际发生。故被告凯诚公司迟延履行认购书约定的义务,经催告后在合理期限内仍未履行,本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”丛峰与凯诚公司签订的认购书解除后,凯诚公司应返还收取的诚意金。在凯诚公司长期占有30000元诚意金的情况下,原告丛峰存在资金占用损失,本院予以支持原告主张的自交款之日2011年5月30日起算至款项实际返还之日止按照年利率6%计算的资金占用利息。 关于皇凯公司应否承担连带责任。2010年9月1日,皇凯公司与凯诚公司协议约定已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决,凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担,凯诚公司同时承担连带责任。协议约定在双方签字盖章后生效。以上约定不违反法律强制性规定,且皇凯公司亦表示愿承担相应责任,故本院予以支持原告主张皇凯公司同时承担连带责任的诉讼请求。 综上,丛峰与凯诚公司签订预约合同,现被告一方不履行订立正式合同的义务,原告享有要求解除预约合同并主张损失赔偿的权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下

(2016)云0114民初1328号 2016-10-17

任慧清与宁夏红宝房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事二审判决书

管辖法院:宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属案由:商品房预约合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》系预约合同,对双方当事人具有约束力,预约合同中的已决条款,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约,但认购协议并不具备购房合同的全部主要内容,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。虽然本案双方当事人签订的认购书约定了房屋的位置、面积、单价,但对买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在认购书中明确约定,属于未决条款,故需在签订买卖合同时协商一致达成。本案中,被上诉人认可在签订认购协议书后上诉人与被上诉人就商品房销售合同的订立进行了商谈。无证据证实上诉人存在恶意协商的行为,合同未能订立不可归责于任何一方当事人,因此被上诉人没收上诉人支付的定金1万元没有依据,应予返还。原判适用法律不妥,予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项,第一百七十五条之规定,判决如下

(2016)宁01民终420号 2016-07-12