邹佩恩与海南鑫东源旅业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:万宁市人民法院
所属案由:商品房预售合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,本案的焦点是:一、原告是否取得忆云山水产权式温泉假日酒店A幢305号所有权;二、被告是否应为原告办理A幢305号的房屋产权证;三、被告应否向原告支付逾期交房违约金85327元;四、被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6210元。
第一、关于原告是否取得有忆云山水产权式温泉假日酒店A幢305号房所有权的问题。现该房屋存在原告购房权和海口海控小额贷款有限公司抵押权的冲突,为了保护权利人的合法权益,应对该房屋所有权作出确认。该房屋是原告合法购买,且支付了全部购房款,因被告未按时为原告办理产权证,致使原告至今未取得该房屋的产权证书,被告虽然将该房屋抵押给海口海控小额贷款有限公司,但原告购买该房屋先于海口海控小额贷款有限公司的抵押登记,原告购买该房屋的权利应优先保护。因此,本院确认原告对该房屋应享有所有权。
第二、关于被告是否应为原告办理A幢305号房的房屋产权证的问题。原告购买该房屋后,被告已经实际上依约将该房屋交付给原告。按照合同约定,被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书,在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内,被告应当向土地登记机关申请,为原告办理土地使用权证,现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"和第一百三十五条:"出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。"和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:"......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件"的规定,被告应按照原告的请求,协助原告办理产权证。虽然该房屋存在抵押登记和其他法院查封,但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿,对抵押物并不享有占有的权利,该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此,被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店A幢305房的产权证办理登记至原告名下。
第三、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金85327元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款的规定以及原、被告签订的《预售合同》约定"被告应当在2013年10月1日前向原告交付该商品房;被告逾期交房超过90日后,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起45日内向原告支付违约金。"根据原告提交的《交接证明》因此,被告应向原告支付逾期交房违约金68033元[457212元(购房款)×0.0003×496日],现原告要求被告支付逾期交房违约金85327元过高,过高部分本院不予支持。另,原告主张被告于2015年1月1日交付涉案房屋,原告仅提供短信记录作为证据证明,对该证据,不排除有更改可能,故本院对其真实性不予认定,因此,原告对其该主张未能提供足够证据证实,本院不予采纳。
第四、关于被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6210元的问题。虽然原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定了被告的违约责任,但承担违约责任的前提有二个,一是原告不能在约定的期限内取得房屋权属证书,这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间;二是必须是因被告的责任导致逾期办证。以上合同条款关于产权登记的约定,仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定,均未约定取得房屋权属证书的时间,也没有约定原告应于何时取得房屋权属证书,也就无法确定逾期天数,由此可见,原告以此要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金是不合理的。故原告起诉要求判令被告支付逾期办理产权证违约金6210元的诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下
(2016)琼9006民初1778号 2016-12-30