唐琪钰与海南鑫东源旅业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:万宁市人民法院
所属案由:商品房预售合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为，本案争议的焦点是：一、被告与原告于2013年12月23日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、原告是否取得忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢305房所有权；三、能否确认万宁市房建万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢305房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢305房他项抵押权登记；四、被告是否应承担合同权利瑕疵担保责任及逾期办证的违约责任；五、被告是否应为原告办理Ｃ幢305房的房地产权证;六、原告是否有本案诉讼请求第7项中所提出其他费用。
第一、关于被告与原告于2013年12月23日签订的《商品房预售合同》是否合法有效问题。原告唐琪钰与被告鑫东源公司于2013年12月23日签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告唐琪钰与被告鑫东源公司于2013年12月23日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效。为此，原告请求确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
第二、关于原告是否取得有忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢305房所有权的问题。被告取得商品房预售许可证后，同原告签订《海南省商品房预售合同》，原告购买涉案房屋后支付了全部购房款，被告依约将该房屋交付给原告，原告同时将该房屋委托第三人忆云山水公司统一经营管理，原告对该房屋已经构成事实上的占有。虽然原告购买的涉案房屋，已经被告与第三人美丽沙支行办理了抵押登记手续，至今未注销抵押登记，但根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：＂取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。＂和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：＂建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。＂上述规定明确了在抵押权、其他人债权与购房者购买房屋的权利冲突时应当优先保护作为消费者的购房人的权利。因此，原告对该房屋享有所有权。
第三、关于能否确认万宁市房建万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢305房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢305房他项抵押权登记的问题。万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢305房的他项权抵押登记是属于具体行政行为，不属于民事案件审理的范围，要确认其效力和解除抵押登记，应另行提起行政诉讼解决。因此，原告起诉本民事诉讼要求确认万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢305房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢305房他项抵押权登记的诉讼请求，本院不予支持。
第四、关于被告是否应承担合同权利瑕疵担保责任及逾期办证的违约责任的问题。
首先，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第九条关于权利瑕疵担保的约定一共分为两款，第二款约定：＂因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人应按房价款总额的3%向买受人支付违约金，并赔偿买受人损失。＂该条款约定了权利瑕疵担保责任，从该条约定可以得知，被告以承担违约金的形式按房价款总额的3%补偿原告损失的前提是：1、被告出卖给原告的商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷；2、被告出卖给原告的商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷是因为被告的责任，即被告存在过错。根据该条款，本案原告所购买的Ｃ幢305房目前确实因被告将该房抵押给第三人美丽沙支行贷款无法办证，具备了该条款约定的被告应承担违约金责任的前提条件。因此，被告应按约定向原告支付房价款总额3%的违约金，合同总房价款的3%为人民币532512×3%＝15975.36元。故原告起诉要求判令被告向原告支付合同权利瑕疵担保违约责任的违约金人民币15975.36元的诉讼请求，本院予以支持；另外，从该条约定还可以得知，被告承担合同权利瑕疵担保违约责任，除了支付给原告按房价款总额的3%支付违约金外，还应赔偿原告损失。本案中原告主张被告赔偿损失5万元，但其未能提供证据予以证明其损失，且其中主张赔偿律师代理服务费没有法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。因此，对原告要求被告赔偿损失人民币5万元（包括但不限于差旅费、律师代理服务费以及被告将已销售给原告的房屋又擅自向第三人抵押贷款应承担的侵权责任等）的诉讼请求，其证据不充足，理由不充分，没有事实和法律依据，本院不予支持。
其次，虽然原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定了被告的违约责任，但承担违约责任的前提有二个，一是原告不能在约定的期限内取得房屋权属证书，这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。以上合同条款关于产权登记的约定，仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定，均未约定取得房屋权属证书的时间，也没有约定原告应于何时取得房屋权属证书，也就无法确定逾期天数，由此可见，原告以2015年1月1日作为逾期办证的起始时间是不合理的。故原告诉请判令被告向原告支付因不能在约定期限内取得（办理）房地产权属证书的违约金人民币29755.6元（违约金自2015年1月1日起暂时计算至2016年6月30日止，如被告仍不能在此期限内办理房产权属证明的，违约金按约另行计算至实际办妥房地产权属证之日止）和判令被告向原告支付因被告逾期办证违约，原告不解除合同，被告应支付的违约金人民币5325元的诉讼请求，应不予支持。
第五、关于被告是否应为原告办理Ｃ幢305房的房地产权属证书的问题。原告购买该房屋后，被告已依约定将该房屋交付给原告，按照《商品房预售合同》的约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：＂当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＂和第一百三十五条：＂出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。＂和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：＂......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件＂的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理涉案房屋的房地产权证。虽然涉案房屋Ｃ幢305房存在抵押登记和其他法院查封的情况，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢305房的房地产权证办理登记至原告名下。
第六、关于原告是否存在本案诉讼请求第7项中所提出其他费用的问题。原告没有提出具体其他费用，也没有提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，原告应承担举证不能的不利后果。对原告的该主张，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下
（2015）万民初字第1698号 2016-12-28
