【法院观点】本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由于原告未举证且陈述未办理涉案房屋的报建审批材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…”的规定，原、被告于2014年4月3日签订的《租赁合同》应属无效。原告诉请解除合同，于法无据，本院不予支持；被告反诉确认涉案合同无效，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，因涉案《租赁合同》无效，被告占有使用涉案房屋已失去合法依据，应返还给原告，由于原告已在本院组织下收回涉案房屋，故其诉请被告返还已无判决的必要，本院不再重复处理。 关于双方对涉案合同无效所负的过错。首先，原告将未办理合法报建手续的房屋出租给被告，被告明知涉案房屋不具备合法报建手续仍自愿租用，并承诺不论租赁物最终是否办理报建手续或房产证，在租赁期间均自愿接受本合同各条款之约束，并自愿放弃主张本合同无效之权利，可知双方对涉案合同无效均负有过错；其次，双方约定被告负有保证装修、使用租赁物符合消防、环保要求的义务，但被告在未办理环评的情况下即开展经营并擅自排污，导致禅城区环保局发出《限期改正通知书》要求被告补办环评报批手续和项目竣工验收手续。被告抗辩提出系因无产权证导致无法办理环评手续，但并未提供证据证明产权证是办理环评手续的前提和必要条件；再次，从双方协商过程看，被告并未就房屋产权证提出过异议，仅是向原告要求减少租金。综上，被告主张租赁合同无效虽于法有据，但有违诚信原则，其所负的过错更大，本院酌定原、被告的过错比例为3：7。 关于房屋占有使用费和租金保证金。虽然涉案合同无效，但原告已交付房屋，被告也已实际占有使用，且不存在阻碍被告使用租赁物的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。至于被告欠付的占用费数额，如前查明，原告向被告出具的《收据》和《商铺应缴费用告知书》能够证实被告2014年8月欠付的占用费为13582.7元，并从2014年9月起每月欠付全部占用费，由于被告于2015年1月20日擅自将涉案房屋上锁，造成被告事实上无法继续对房屋进行占有、使用和收益，故原告仅可主张截止至2015年1月19日的占用费，而无权要求被告支付2015年1月20日之后的占用费。因此，被告欠付的占用费为124348.3元（13582.7元＋25174元／月×4个月零12天），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告关于不应支付2015年1月20日之后占用费的意见，有事实依据，本院予以采纳。因《租赁合同》无效，保证金条款亦属无效约定，被告反诉要求退还租金保证金50348元并在本案中抵扣，本院予以支持。该保证金抵扣欠付的占用费后，被告尚需向原告支付占用费74000.3元。 关于水电费和水电费保证金。虽然涉案合同无效，但被告应当支付占有使用房屋期间产生的水电费。如前查明，原告向被告发出的《商铺应缴费用告知书》载明，被告欠付2014年7月1日至2014年12月31日的水费合计4150元，电费合计36243.5元，水电费总额为40393.5元，被告对此数额亦无异议，本院予以确认，被告应予支付。第二次庭审时，原告增加了部分水电费数额，但并未提供证据证明2015年1月1日至1月19日期间涉案商铺实际产生了水电费及对应的数额，故该部分水电费无事实根据，被告不予确认，本院不予支持。由于《租赁合同》无效，保证金条款亦属无效约定，被告反诉要求退还水电保证金5000元并在本案中抵扣，本院予以支持。该水电保证金抵扣被告欠付的水电费后，被告尚需向原告支付水电费35393.5元。 关于违约金。由于《租赁合同》无效，违约金条款亦属无效约定，对原告的违约金诉请本院不予支持。 关于被告反诉赔偿损失。被告装饰装修涉案房屋经过原告同意，就装修残值，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司已出具评估结论书，确认形成附合的装饰装修物的现值为136240.90元，本院已予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，原、被告应按前述过错比例3：7分担该装修现值损失，原告应赔偿被告40872.27元，由被告自行负担70%即95368.63元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下