【法院观点】本院认为，在《租赁协议》上盖章的是原告艳阳公司与被告昊霖公司，故涉案《租赁协议》的相对人是艳阳公司与昊霖公司，比佛利公司并非租赁协议的相对人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故本院依法确认原告艳阳公司与被告昊霖公司于2013年9月14日签订的《租赁协议》无效。 关于被告比佛利公司是否应承担责任问题。原告艳阳公司称其向被告比佛利公司支付的定金10000元转化为租赁协议中的履约保证金后未冲抵租金，被告比佛利公司应予以退还。被告比佛利公司辩称因原告支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，工商高新分局于2014年6月9日对韦海鹰所做的笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由被告昊霖公司承担。本院认为，工商高新分局的询问（调查）笔录仅是韦海鹰的单方陈述，并非工商高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定被告比佛利公司不应承担责任的依据。被告昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但原告不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，被告比佛利公司仍应对其收取的定金10000元承担返还义务。 关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《租赁协议》签订前，原告艳阳公司已向被告比佛利公司支付铺面定金10000元，从昊霖公司出具的《承诺书》中可知，被告昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的定金10000元。《租赁协议》约定签订协议时原告应向被告昊霖公司支付履约保证金10000元，因原告交纳的定金未冲抵租金，故对原告主张该定金已转化为履约保证金的说辞，本院予以采信。原告艳阳公司诉请被告昊霖公司、比佛利公司连带返还履约保证金10000元，本院予以支持。 关于租金、综合服务费的问题。原告艳阳公司未举证证明已向被告昊霖公司或比佛利公司支付了合同期内的租金和综合服务费，故对原告艳阳公司诉请被告昊霖公司、比佛利公司连带返还剩余三个月的租金和综合服务费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下