【法院观点】本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告陈卫康抗辩汽车租赁合同已经履行终止，原告主张的租金因原、被告之间不存在汽车租赁合同关系，无事实和法律依据，对原告的主张不予认可。对此被告陈卫康仅是口头陈述，未递交证据证明反驳。原告递交的汽车租赁合同及原告的陈述能够证明苏Ａ×××××号小型普通客车的所有人即原告汪敏龙将该车出租给被告陈卫康使用的租赁关系，对此汽车租赁合同被告陈卫康未提出异议。原告汪敏龙递交的结算清单、欠条、还车凭条以及处罚决定书，结合原告汪敏龙的陈述可见，2012年3月13日至2012年7月28日期间，原、被告之间虽然没有签订书面的汽车租赁合同，但是双方间存在出租和承租苏Ａ×××××号小型普通客车的事实，且签订书面合同不是汽车租赁合同成立并生效的法定要件，因此对被告陈卫康的上述抗辩意见不予采信。被告陈卫康未能按约支付租金，应该承担纠纷之责，原告汪敏龙主张尚欠租金款20000元本院予以支持。欠条上约定被告陈卫康支付原告汪敏龙所欠总租金款4万元在2012年11月份一个月的利息4000元（40000元×10%），被告陈卫康有异议，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。原、被告对2012年11月份产生的利息（本金40000元）的利率的约定为年利率120%，超过了年利率36%，故超过部分的约定无效，因此，本院认可2012年11月份的利息为1200元（40000元×36%÷12）。欠条对逾期支付的利率进行了约定即月利率10%，原告汪敏龙自愿按照年利率20%主张自2012年11月24日至2014年12月4日之间的利息，欠条约定被告于2012年12月30日之前付清，对还款期限届满前的利率未作约定，故对原告主张的以本金24000元、年利率20%计算的自2012年11月24日起自2014年12月4日间的逾期利息，本院调整为本金21200元、年利率20%计算的自2012年12月31日至2014年12月4日间的逾期利息即8166元（21200元×20%÷365天／年×703天）予以认可。原告陈卫康主张以本金24000元、自2014年12月4日起至本案结束止按照同期银行贷款利率四倍计算的逾期利息，本院依法调整为本金21200元、自2014年12月5日至实际给付之日止按照同类同档中国人民银行贷款利率四倍即年利率24%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式，口头合同也应受到法律保护。关于本案合同是否成立，应依据双方要约与承诺情况判定。本案中被告马福刚向原告发送购货清单并发送被告单文杰联系方式的行为，因为被告马福刚已经明确表明其不是采购人，故以上行为性质为要约邀请。此后被告单文杰与原告商谈制作及付款事宜，原告在征得马福刚意见后同意进行加工制作，已经完成了有效的承诺，故原告瑞达公司与被告单文杰之间形成了加工定作关系。现在被告单文杰拒不接货，也不交付货款，已经构成了违约。依据双方认可的购货清单，原告共计加工4.2545立方米橡胶，参照天然橡胶密度以及双方协商价格，该货物约定价格为21272.5元，现被告单文杰既不收货也未付款，构成根本违约，理应承担违约责任。因本案中双方并未约定货款给付时间，故对原告主张其他损失请求，本院不予支持。原告的主张于法有据，理应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（二）项，第一百零七条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，关于请求被告袁建文承担偿还借款10000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百九十七条规定“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。……”，第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条规定“具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；……”。如前所述，原告孙红霞诉称其以现金方式向被告袁建文履行了出借资金的义务，被告袁建文在原告孙红霞丈夫出具的《借条》上亲笔签名确认收到了借款10000元，由于被告袁建文在法律规定的举证期限内未对该借条上签名的真实性予以否认，故原、被告双方借贷关系因原告孙红霞的实际交付行为生效，被告袁建文应承担偿还借款10000元的义务。由于被告袁建文未能举证证实其偿还过借款，故原告孙红霞要求被告袁建文偿还借款10000元的诉讼请求，事实依据充分，符合法律规定，本院予以支持。 被告袁建文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十七条、第二百一十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下

【法院观点】本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，作为贷款人的原告中国农业银行股份有限公司武定县支行提交出示的证据材料明确载明作为借款人的被告余某甲欠原告贷款本金50000元及利息13826.43元的事实，双方之间形成了合法的借贷关系，因而作为借款人的被告余某甲负有按约定返还本金、支付利息及支付原告为实现债权费用5691元的法定义务。被告余某乙、余某丁自愿为被告余某甲的以上贷款提供连带保证，本院予以准许，故原告要求被告余某乙、余某丁共同承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。被告余某丙、卢某某没有与原告订立书面保证合同，故余某丙、卢某某在本案中个人不应承担保证责任。原告要求被告余某丙、卢某某对贷款本息承担连带保证责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下

【法院观点】本院认为，原告中国农业银行股份有限公司米脂县支行与被告孟士和、朱润玲、宏丰房地产公司于2010年11月2日签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。被告孟士和作为借款人，理应按照合同约定履行偿还借款本息的义务。被告宏丰房地产公司虽为借款担保人，但因合同约定其为阶段性担保，且被告孟士和已取得房地产权利证书并办理了抵押物登记手续，故被告宏丰房地产公司不再承担保证责任。被告李宏斌于2015年12月12日单方以书面形式向原告出具保证还款承诺书，其保证行为合法有效，故对孟士和剩余借款本金及利息，被告李宏斌应承担连带清偿责任。由于被告孟士和、朱润玲所购得房产已在房管部门向原告进行了抵押登记，故原告请求确认其对抵押物享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。对原告请求被告承担拍卖、估评、律师代理等费用的诉讼请求，因其未提供任何相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告中国农业银行股份有限公司米脂县支行与被告申席溶、宏丰房地产公司于2010年11月2日签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。被告申席溶作为借款人，理应按照合同约定履行偿还借款本息的义务。被告宏丰房地产公司虽为借款担保人，但因合同约定其为阶段性担保，且被告申席溶已取得房地产权利证书并办理了抵押物登记手续，故被告宏丰房地产公司不再承担保证责任。被告李宏斌于2015年12月12日单方以书面形式向原告出具保证还款承诺书，其保证行为合法有效，故对申席溶剩余借款本金及利息，被告李宏斌应承担连带清偿责任。由于被告申席溶所购得房产已在房管部门向原告进行了抵押登记，故原告请求确认其对抵押物享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。对原告请求被告承担拍卖、估评、律师代理等费用的诉讼请求，因其未提供任何相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：徐美虹、池允哲与吴中公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐美虹、池允哲按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2015年8月25日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且于2015年10月17日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，发出收房通知。且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”而徐美虹、池允哲在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市公园街园艺委四十组”，吴中公司已根据徐美虹、池允哲提供的地址向徐美虹、池允哲以挂号信方式发出收房通知。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月16日采用合同约定的挂号信通知方式，向徐美虹、池允哲发出收房通知，要求徐美虹、池允哲于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使徐美虹、池允哲自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。徐美虹、池允哲应于2015年10月25日收房。买受人徐美虹、池允哲因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付徐美虹、池允哲已交付房价款469911元×万分之3的违约金，即7612元（469911元×3／10000×54天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定了比第一份合同更为严格、明确的交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记，现吴中公司主张第二份合同是应房产局规范合同管理的要求，为购房户办理房款贷款手续及备案登记手续而签订，此前的第一份合同并未收回，继续有效，但其并未提供证据证明双方特别约定签订在后的第二份合同不发生效力，故其抗辩理由不成立。聂明波、张俊生与吴中公司签订的第二份合同，即商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，聂明波、张俊生按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2014年11月9日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且于2015年10月17日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，发出收房通知。买受人聂明波、张俊生因自身原因于2015年11月6日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付聂明波、张俊生已交付房价款458483元×万分之3的违约金，即7427元（458483元×3／10000×54天）。 二、反诉请求是否成立的问题。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元／日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”而聂明波在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市北山街丹城委十三组”，吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案文证明件，并于2015年10月17日根据聂明波提供的地址向聂明波以挂号信方式发出收房通知，要求聂明波、张俊生于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使聂明波、张俊生自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。聂明波、张俊生应于2015年10月25日收房。但其至2015年11月6日方才办理收房手续，构成违约，应按照合同约定的100元／日标准，支付迟延收房保管费1200元（2015年10月26日至2015年11月6日，共计12天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：原告在本案审理过程中自愿撤回其第四项诉讼请求即要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求系其对自身合法权益的处分，本院依法予以准许。 原告与被告签订《买卖合同）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。 上述《买卖合同）》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据双方约定，被告应当在2013年3月30日前将涉案房屋交付原告使用，且双方约定的交房条件为该商品房工程规划验收合格，但被告于2013年7月3日才取得涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》，故被告于2013年3月22日向原告发出的《收楼通知》时因涉案房屋不具备双方约定的交付条件，故该通知对原告不发生效力。根据双方《买卖合同》约定，原告应在接到收楼通知书之日起15日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……原告对被告所交付的房地产进行验收无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告。本案中，原告于2013年4月30日在《收楼确认书》上签名，且无证据证明原告在合同约定的期限内以书面形式提出异议，根据合同约定，视为原告同意按照前述《收楼确认书》时房屋的现状接收涉案房屋。 根据《补充协议》，双方同意变更《买卖合同》第二十一条为原告委托被告办理产权证，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。被告已经于2013年4月30日向原告交付了涉案房屋，自2013年4月30日起500个工作日为2015年4月30日，即被告最迟应当在2015年4月30日前为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告，但被告至今未为原告办妥产权证已构成违约，故被告应承担违约责任。被告抗辩称未办证的原因是原告未配合提供相关资料及未交纳维修资金，被告向原告寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，该通知书上要求原告提供的资料包括身份证原件及全额购房发票、税费收据及物业维修资金收据等。原告已于2016年2月2日按被告要求到被告处领取办证资料，并于2016年2月3日交纳了涉案房屋专项维修资金，从被告发出的通知被签收之日即2016年1月29日至2016年2月3日并未超过被告在通知中要求的十五个工作日。从原告于2016年2月2日到被告处领取办证资料及于2016年2月3日缴交专项维修资金的事实，本院对原告关于其收到通知后找到被告，但被告并未要求提供通知上的材料而是告知原告准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等被告通知的陈述予以采信，故被告以此为由主张不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足，本院对该抗辩意见不予采纳。原告要求被告为其办理涉案房屋的产权证并向原告交付合理合法，本院予以支持，但考虑到办证的合理期间，被告办证的期间应以三个月为宜。另原告要求被告向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持，原告主张从2015年4月8日起算逾期办证违约金依据不足，逾期办证违约金应当从2015年5月1日起算，计算至被告为原告办妥产权证并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告之日为止。逾期办证违约金的标准，根据双方《补充协议》的约定，被告应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向原告支付逾期办证违约金。原告现主张调整违约金标准为每日按总房价款的万分之五计算违约金。关于违约金标准应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 至于原告要求被告返还契税51410元及利息的诉讼请求，因根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，办理产权登记之前，原告必须向被告付清全部房价款及税费，因此被告代收原告交纳的税费符合双方合同的约定，现原告明确要求被告继续为其履行办证义务，被告亦明确表示同意继续为原告办理涉案房屋的产权证，在办理产权证过程中实际产生的税费尚无法明确，被告是否应当向原告退还税费及退还的金额需要待产权证办妥后双方据实结算，因此被告若在产权证办妥前将税费退还原告将造成被告办证过程的延误，不利于双方纠纷的解决，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院经审理认为：物业服务企业为小区提供物业服务，有权主张物业服务等费用，但最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故向业主以书面形式送达催交通知书，是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前提条件。本案中原告居佳物业公司提起诉讼要求被告支付物业费用，但其所提供证据不能证明其已向业主以书面形式送达催交通知书，故对其所提诉讼予以驳回。 依据《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下