【法院观点】本院认为：依据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》的精神：承包人的工程价款享有法定的优先权，这一法定的优先权优先于登记的抵押权。原告昌隆公司提起本案第三人撤销之诉，系基于其认为被告成天公司已向被告杉欣公司付清了涉案工程的工程款，被告杉欣公司不享有工程款优先受偿权，本院（2014）松民三（民）初字第855号民事判决对此认定存在错误，侵犯了其抵押权而作出。被告杉欣公司则认为原告提起本案已经超过了诉讼时效，且被告成天公司所支付的款项仅仅是为了银行贷款所需，实际并非系工程款。故本案主要的争议焦点是：一、原告昌隆公司行使撤销权是否已经超过了法律规定的期限；二、（2014）松民三（民）初字第855号民事判决认定被告成天公司未付工程款的事实是否存在错误。 关于争议焦点一：根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提出。原告陈述其在申请执行（2014）嘉民二（商）初字第593号民事调解书后，于2015年12月才知道抵押权被杉欣公司的工程款优先受偿权侵占了。被告杉欣公司并未举证证明原告知道或者应当知道其民事权益受到损害之日早于原告自述的时间。故原告提起本案诉讼并未超过司法解释规定的期限。 关于争议焦点二：首先，2013年3月至2013年9月期间被告成天公司向被告杉欣公司账户转账3380万元，但是被告杉欣公司及其关联企业健众公司、秋硕公司也在此期间向被告成天公司账户转账同等金额的款项，双方之间的钱款往来实际处于持平状态。其次，农商行松江支行虽以工程款名义向成天公司发放贷款1800万元，成天公司于银行发放贷款当日即将相应钱款转账支付杉欣公司，且杉欣公司向银行先后两次出具收款证明称已收到合同工程及配套款（分别为2980万元、3080万元），然而，成天公司亦先后两次向杉欣公司出具承诺书，言明杉欣公司出具收款证明系配合成天公司办理银行贷款所需，该证明仅作为银行手续资料使用，不作为工程实际收付款凭证。健众公司、秋硕公司的情况说明中亦确认了相关款项支付成天公司系为配合成天公司贷款，故本院认定，被告成天公司支付被告杉欣公司的3380万元系公司之间的走账而非工程款。最后，《工程结算协议书》系被告杉欣公司与被告成天公司自愿达成的协议，并未违反法律、行政法规强制性规定。原告亦未举证证明《工程结算协议书》存在明显的不合理之处。 综上，原告提起本案第三人撤销之诉，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告王相辉与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在9号楼2单元3层5号房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告订购该商品房已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号9号楼2单元3层5号房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告曾国平承建了被告的厂房，原告虽未提供双方签订的书面施工合同，但原、被告已形成事实的施工合同关系。工程竣工后,原、被告双方于2014年6月5日对工程款进行了结算，被告尚欠原告工程款248336元。原告虽不具有建筑资质，原、被告之间的施工合同关系无效，但依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，对原告要求被告支付尚欠的工程款248336元的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，原、被告自工程款结算之日至起诉日已超过六个月，故对原告要求对拍卖、变卖永发线材有限公司钢结构厂房的价款有优先受偿权的请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告刘跃勋与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后720个工作日内为原告办妥房屋所有证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告吴志平与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得13号楼《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在13号楼房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告订购该商品房已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号13号楼房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告黄德胜与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告谢丽萍与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院经审查认为：被申请人陈令忠向申请人借款的事实清楚。被申请人陈令忠、钱美香同时以其所共有的坐落于玉环县玉城街道南山花苑77幢2号202室的房产为上述借款设定抵押担保，并到房产管理部门办理相应的他项权利登记手续。因被申请人逾期支付借款本息，申请人现申请实现担保物权，要求对该处设定抵押的房产经变价后所得款项享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。但是双方对罚息利率的约定高达月利率26.25‰，本院调整至中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍。至于在审查过程中，由案外人钱银平、华万葱、叶文彬提出要求参加诉讼申请，对玉城街道南山花苑77幢包括本案房产在内的所有房产享有对工程款3966000元的优先权问题。由于建设工程优先权系法定优先权，承包人可以依据法律规定提起相关优先权的诉讼。与本案原告申请实现担保物权系不同的法律关系。故案外人钱银平等人的异议，本院不予采纳。本案系适用特别程序审查，立法目的是为当事人间事实清楚的借贷提供简便、快捷的纠纷解决途径。原告所主张的实现债权费用（律师费）32000元显然加重被申请人的负担，损害到其他债权人的利益，故本院确定为2500元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人依法可以委托代理人订立合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束某。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2012年5月5日，原告马林出具给被告马锦国的委托书具体事项不明。但在高台县晨翔农膜制造有限公司设立时，在公司章程、股东会决议上被告马锦国以原告马林名义签名；该公司注册登记时，在公司设立登记申请书法定代表人处、办理公司设立登记手续指定代表人或委托代理人证明上、法定代表人信息表上，被告马锦国以原告马林名义签名。原告马林对被告马锦国以其名义的签名行为均予认可，并依此主张股东资格，被告马锦国和原告马林对公司设立时相互股东资格不持异议。结合原告马林并未实际出资的事实，由此证明，原告马林于2012年5月5日向被告马锦国出具的委托书，委托被告马锦国全权办理关于高台县晨翔农膜制造有限公司的一切事宜，委托内容应为概括委托，既委托办理公司设立、登记事宜，也委托行使股东权利。从原告马林认可被告马锦国在公司设立时公司章程及股东会决议上以其名义代其签名的事实来看，被告马锦国实际在代为行使原告马林全部股东权利。故2012年11月14日，被告马锦国以原告马林之名和葛华签署《股权转让协议》的行为，是对原告股东权利的代理行为，该行为合法有效，原告马林不得擅自变更或者解除被告马锦国以原告马林之名与葛华于2012年11月14日签订的《股权转让协议》，原告马林应当为其向被告马锦国的概括委托行为的后果承担民事责任。原告马林在高台县晨翔农膜制造有限公司的股东权利因其股权全部转让而消灭，原告马林也因此丧失股东之间股权受让的优先权。故被告马锦国和张永琦签署的《股权转让协议》并未对原告马林构成侵权，被告马锦国、张永琦签署的《股权转让协议》合法有效，且被告张永琦已经工商变更登记成为高台县晨翔农膜制造有限公司的股东，享有该公司37.5%的股权。为维护市场诚信和依法登记市场主体的权利，保护合同当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，经合议庭评议判决如下

【法院观点】本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告已按照约定向被告支付了全部购房款，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出卖人应当承担的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，自合同生效之日起180日内，应由被告向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续，被告也当庭同意若原告与被告签订了购房合同，且已付清了购房款、税费、办证费用，愿为原告办理产权证，但由于被告设置在的房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，在庭审中，被告同意在原告与被告签订了购房合同、且原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证，原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照约定全面履行合同义务。原告已按照约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下