武金雄与陈霞、严钟租赁合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:西安市雁塔区人民法院
所属案由:租赁合同纠纷
所属领域:租赁合同
【法院观点】本院认为,原告自案外人俞红梅处受让取得西安市雁塔区××综合楼××号铺承租权,并与被告陈霞签订《房屋租赁合同》,承租该商铺。虽然该商铺并非被告陈霞、严钟所有,但第三人西安德翔置业发展有限公司出具证明载明两被告在2014年3月19日-2018年3月18日四年期内拥有转租权,故该《房屋租赁合同》合法、有效。双方均应按约履行。在合同的履行中,双方于2015年10月主要因原告迟延交纳租金等原因发生争议,第三人于10月21日对原告承租房屋停水停电,导致无法正常营业,并停业。后被告委托人即第三人任宝生又于2015年12月21日在通知原告搬离未果后进入原告承租房屋内,单方搬离原告室内物品并于随后另行出租。对此,原告提供收款收据、转账凭证,证明其先后于2015年3月18日向俞红梅支付转让费79000元,水电押金2000元。向被告陈霞支付履约保证金24000元,转款交纳租金96000元,2015年4月16日向陈霞转款交纳租金72000元,后又于2015年7月、8月、9月,分三次向第三人任宝生(持有被告严钟授权委托书)交纳租金82000元。据此,原告认为其已交纳被告租金为250000元,已交纳租金期间为2015年3月19日至2015年1月18日。被告及第三人任宝生认为,原告共交纳租金为216000元,24000元履约保证金包括在96000元转款中,另有10000元载明为滞纳金,已交纳租金期间为2015年3月19日至2015年12月18日。而双方合同约定:原告应予合同签订之日交纳半年房租144000元,以后租金于每年1月18日、4月18日、7月18日、10月18日提前交纳下一季度租金。原告于2015年10月18日前应交纳下一季度租金,但原告经被告多次催收,未予回复,已明显违约。2015年10月21日,第三人对原告承租房屋采取停水停电措施。至此,原告与被告及第三人主要争议在于原告是否如约支付被告租金。即被告收取原告的履约保证金24000元是否包括在96000元转款中,被告收取10000元滞纳金是否合理,是否应计作租金。本院根据双方陈述,并结合本案相关证据及双方经济来往习惯,依法认定原告交纳被告的履约保证金24000元包括在96000元转款中,理由如下:1、三方转让与签订租赁合同时经济来往均为转款;2,原告转款支付案外人俞红梅转让费及水电押金亦是先打收据,次日转款。3,原告没有证据证明其在第三人任宝生代被告收取租金时提出过首次多付一个月租金之事。4,原告接受被告代收人任宝生收取10000元滞纳金,并接收之条据。5,原告首次转款96000元与被告辩称当日书写收据,次日收款后交付及含三个月租金72000元及24000元履约保证金吻合。6,双方租金交纳按合同系三个月为一交纳单元(原约定一次交纳半年租金,提前二个月交纳,后补正为每年分四次)。故原告所称24000元履约保证金系现金交付被告陈霞一节,本院依法不予认定,10000元滞纳金亦不能计作租金。综上,2015年10月18日前,原告应依照合同约定交清下季度租金,未按时交纳属违约行为。但需要指出,原告迟延交纳租金系一般性违约,被告可以采取多种方式包括起诉等索要租金。但被告采取停水停电之极端方式导致原告不能在2015年10月21日至2015年12月18日(租金已实际交纳)期间营业,并在同年底进入原告经营之店内,搬离物品,另行出租。据此,原告对引起本案纠纷应承担主要责任,被告亦有责任。至于原告诉称,被告出租之房屋面积不够,并因楼梯占用等问题导致第三人向其下发消防整改通知,并非本案争议之焦点,且原告在接手承租时,有义务对此问询、核查及加以明确,其并未对此提出异议,故依法不予支持。原告现要求被告返还原告的租房押金24000元,因双方合同已实际解除,依法予以支持。原告请求被告返还提前收取的房租96000元及无故收取的滞纳金10000元,根据上述理由,依法不予支持,但因2015年10月21日至2015年12月18日,原告因停水停电已无法经营,被告应退还原告此期间租金45600元。原告要求被告赔偿原告支付的房屋转让费79000元,因该费用合同约定包括装修、装饰、设备及其他相关费用,合同期为三年,原告实际经营7个月,故与原告所请求其他损失相结合,由被告赔偿原告63639元。水电押金2000元系实际交付第三人德翔置业公司,应由原告与第三人德翔置业公司交涉处理。原告要求被告退还水电押金,依法不予支持。原告要求被告赔偿的经济损失289085元,包括承租房屋内财产损失与经营损失两部分。承租房屋内财产,被告搬离后现保管的财产物品(见附件物品清单),由被告返还原告。同样需指出,原告在被告搬离物品环节中存在放任责任(即原告应留人在房屋内看管,在被告通知搬离后(所缴纳租金亦到期),应及时搬离可搬走物品,尽量减少双方争议及物品损失,原告没有安排,亦有责任。原告所称经营损失及添加之装修损失,依法应由其自行承担。兹依据《中华人民共和国合同法》第九十七条,第一百零七条之规定,判决如下
(2016)陕0113民初7号 2016-12-20