修某增与刘某、邢某花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:山东省临沂市河东区人民法院
所属案由:房屋买卖合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,本案当事人争议焦点主要有两个,焦点一是原告与三被告之间签订的房屋转让合同是否有效;焦点二是原告是否取得涉案房屋及宅基地的所有权。关于争议焦点一,本案房屋转让合同是否有效。判断本案合同效力,本院从以下两方面进行分析:(一)农村房屋买卖是否为相关法律、行政法规的强制性规定所禁止。对此,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。由此,可得出结论,农村房屋可以出卖、出租。(二)、买房人的主体资格对农村房屋买卖合同效力的影响及其法律后果。因根据《房地产管理法》地随房走的原则,农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定,农村宅基地属于集体所有,不得出卖给非本村以外的人。本案中修某增与刘某、刘某才、邢某花均系同一村集体组织成员,故原告符合法律规定的购买三被告房产的资格。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。综上,原告与三被告之间签订的购房协议是双方当事人之间的真实意思表示,且双方主体适格,内容不违反法律的禁止性规定,该购房协议合法有效。关于焦点二,原告是否取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。首先,虽然本案原、被告双方签订房屋转让协议,但是并未依法进行所有权转移的变更登记;其次,涉案房屋一直由三被告居住至今,并没有实际交付原告;再次,第三人陈述三被告将房屋钥匙交付原告,原告又因将房屋租赁给被告而将钥匙返还,三被告对此并不认可,第三人所述缺乏有力的证据予以支撑;最后,因本案双方买卖的标的物是房屋,为不动产。而占有改定是指在动产交易中,出让标的物时,出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产,此时双方可以通过协议,使受让人取得动产之间接占有,以取代显示交付而取得所有权。因此占有改定针对的是动产,故原告与被告刘某签订的租用合同不能证实三被告已经将涉案房屋实际交付给原告。综上,原告取得涉案房屋所有权的证据不充分,而停止侵权、排除妨害是基于所有权产生的排他性权利。因原告尚未取得涉案房屋的所有权,故原告主张被告停止侵权、排除妨害于法无据,本院对此不予支持。对于原告主张三被告支付其房屋占用费的请求,于法无据,本院不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条,《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十二条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下
(2017)鲁1312民初3718号 2018-03-19