【法院观点】本院认为，原告谢燕向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同。 关于涉案认购书是否应予解除的问题，该预约合同依法成立并生效。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”目前被告仍未通知原告谢燕签订商品房销售合同，也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件，违约行为即已实际发生。故被告迟延履行认购书约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。 关于凯诚公司应否承担责任的问题，2013年11月17日，谢燕与皇凯公司、凯诚公司三方协议约定昆明凯诚公司与谢燕签署的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务全部由皇凯公司承继，根据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”凯诚公司将其在认购书中的权利义务概括转让给皇凯公司，经谢燕同意并在三方协议上签字，所以凯诚公司不再承担责任。至于原告认为因两被告公司共同开发该房地产项目，应当承担连带责任的主张，并无事实和法律的依据，本院不予采纳。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”谢燕与皇凯公司签订的认购书解除后，皇凯公司应返还收取的诚意金。在皇凯公司长期占有30000元诚意金的情况下，原告谢燕存在资金占用损失，本院予以支持自交款之日2009年7月24日起算至2016年3月31日，按照年利率6%计算的资金占用利息12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院经审查认为，原、被告在《合同补充协议》第13条13.6约定：“《购销合同》及本协议所发生争议，由甲方所在地法院管辖”，《商品房购销合同》及《合同补充协议》的甲方系被告奥宸公司，被告奥宸公司的住所地位于昆明市西山区。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”;该法第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”该法第三十六条规定：“人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。”《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案系商品房销售合同纠纷，属于一般合同纠纷，不属于不动产纠纷，原、被告约定由被告住所地法院管辖，不违反级别管辖和专属管辖的规定，故本案应由昆明市西山区人民法院管辖，应依法移送该院处理。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第三十六条之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原告朱明杰与被告金冠源公司于2013年6月14日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》以及就原告购买溪谷雅苑Ｄ1-070号以及Ｄ1-127号车位签订的两份《商品房购销合同》意思表示真实，权利义务约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应诚信履行合同义务。本案中原告诉请要求被告履行上述协议，办理涉案房屋以及车位的产权登记手续，被告在庭审中表示同意履行协议并为原告办理产权登记手续，本院对此予以确认。关于原告主张的损失。原告购买的溪谷雅苑第10幢第1单元第7层701号房交接房时间为2013年11月5日，依合同约定被告应在2014年3月17日前向产权登记机关申请办理产权登记手续；原告购买的溪谷雅苑Ｄ1-070号以及Ｄ1-127号车位交接房时间为2014年10月22日，依合同约定被告应在2015年3月4日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，但被告至今未为原告朱明杰办理上述房产及车位的产权登记手续，被告的行为给原告造成了损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合被告要求降低损失的抗辩，虽然被告未按期为原告办理房屋及车位的产权登记手续，但并未影响原告居住、使用，依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由被告赔偿原告经济损失162193.3元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告承认被告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原、被告之间的《商品房购销合同》约定，被告应于2013年3月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告至今未交付房屋已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告之间的《商品房购销合同》约定逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50.00元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金且合同继续履行，现原告要求被告按合同约定支付违约金符合法律规定。对原告要求被告支付自2013年4月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金的诉讼请求，本院认定由被告支付自2013年4月1日起至2016年9月6日止的违约金51948.00元，并由被告按原告已付购房款的0.02%计算支付自2016年9月7日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告与被告刘玫兰因文山某院的内部规定，每名工作人员只享有购买一套房屋的资格。原告收取了刘玫兰的购房资格转让款后，刘玫兰即以原告的名义向文山某院交纳购房款，双方转让购房资格的行为并未得到文山某院或大景公司的认可，此时87号房的购房人仍然属于原告，但是当被告刘玫兰、秦朝昆与被告大景公司签订了商品房购销合同后，被告刘玫兰、秦朝昆即以合法公示的方式取得了87号房屋的购房资格。2010年7月，原告因房价上涨等因素反悔时，属于新的要约行为，被告刘玫兰、秦朝昆不仅收取了原告返还的全部购房款，将其此前交纳的购房收据、发票移交给了原告，而且获得了原告补偿的利息、损失共计6万元，属于对原告的要约进行的承诺行为，承诺生效时合同成立，被告刘玫兰、秦朝昆已经以自己的上述行为表明，同意原告的反悔要求，接受原告的反悔条件，将87号房的购房资格重新转让给原告。购房资格转让的合同成立后，被告刘玫兰、秦朝昆是否解除此前已经与被告大景公司签订的购房合同，并不影响购房资格转让合同的生效，故被告刘玫兰、秦朝昆关于其仍然是87号房买受人的抗辩理由没有法律依据，本院不予支持。综上，本案事实清楚，证据充分，原告的主张本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告杨泓祎与被告金冠源公司于2013年11月20日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》以及就原告购买溪谷雅苑Ｃ1-006号车位签订的《商品房购销合同》意思表示真实，权利义务约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应诚信履行合同义务。本案中原告诉请要求被告履行上述协议，办理涉案房屋的产权登记手续，被告在庭审中表示同意履行协议并为原告办理产权登记手续，本院对此予以确认。关于原告主张的损失。原告购买的溪谷雅苑第5幢第3单元第9层902号房交接房时间为2014年2月22日，依合同约定被告应在2014年7月2日前向产权登记机关申请办理产权登记手续；原告购买的溪谷雅苑Ｃ1-006号车位交接房时间为2014年10月26日，依合同约定被告应在2015年3月9日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，但被告至今未为原告杨泓祎办理上述房产及车位的产权登记手续，被告的行为给原告造成了损失。庭审中被告辩解合同没有约定经济损失，法院不应支持；如法院支持经济损失，应当予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中虽被告未按期为原告办理产权登记手续，但并未影响原告居住、使用，依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由被告赔偿原告经济损失97289.8元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告之间签订的《团购协议》系双方达成的在将来一定期限内签订《商品房购销合同》的意向性协议，属预约合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容合法、有效。关于被告是否承担向原告返还意向金80000元及支付利息的问题。本院认为，原告与被告达成商品房买卖意向，原告按约定向被告交纳了80000元的购房意向金，但被告至今未取得《施工许可证》、《商品房预售许可证明》，未与原告签订正式的《商品房购销合同》，并且“鸿基明苑”小区房地产开发处于停工状态，原告的购房意愿经催告不能及时实现，双方所签合同应予解除。因此，被告应向原告返还购房意向金80000元。原告的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对原告要求被告支付利息的请求，因被告对于合同的解除负有全部责任，应对原告由此造成的经济损失承担责任，故原告要求被告支付利息的主张本院酌情从2014年8月22日起按中国人民银行流动资金同期同类贷款基准利率予以计算至判决确定的履行期限届满之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告合佳妮与被告金冠源公司于2013年11月8日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》以及就原告购买溪谷雅苑Ｃ1-005号车位签订的《商品房购销合同》意思表示真实，权利义务约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应诚信履行合同义务。本案中原告诉请要求被告履行上述协议，办理涉案房屋的产权登记手续，被告在庭审中表示同意履行协议并为原告办理产权登记手续，本院对此予以确认。关于原告主张的损失。原告购买的溪谷雅苑第5幢第3单元第8层802号房交接房时间为2014年2月22日，依合同约定被告应在2014年7月2日前向产权登记机关申请办理产权登记手续；原告购买的溪谷雅苑Ｃ1-005号车位交接房时间为2014年10月26日，依合同约定被告应在2015年3月9日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，但被告至今未为原告合佳妮办理上述房产及车位的产权登记手续，被告的行为给原告造成了损失。庭审中被告辩解合同没有约定经济损失，法院不应支持；如法院支持经济损失，应当予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中虽被告未按期为原告办理产权登记手续，但并未影响原告居住、使用，依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由被告赔偿原告经济损失96589.7元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告李红兵、解春梅与被告妙行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，被告应依约履行合同义务。本案中，原告已依约履行了付款义务，并依约办理了银行贷款的相关手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”以及第一百三十八条“出卖人应当按照约定期限交付标的物。”的规定，鉴于合同约定被告应于“2012年9月30日前”交房，即被告未交房的行为已构成违约。因此，本院对原告要求被告向其交付位于景洪市嘎栋社区么龙路33号“西丽仰”小区第1幢第4单元第ｘｘｘ号房屋的诉请，予以支持。 本案中，该商品房购销合同中已明确约定继续履行合同的情况下,应按每天30元计算违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，鉴于原告要求被告继续履行交房义务，且被告未提出对违约金进行调整的请求，故本院对原告要求被告向原告支付违约金（自2012年10月1日起按合同约定的违约条款计算至交付案涉房屋之日止）的诉请，予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，关于涉案认购书的性质及效力问题。原告丛峰向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告丛峰与被告凯诚公司。 关于涉案认购书是否应予解除。该预约合同依法成立并生效。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”目前被告凯诚公司仍未通知原告丛峰选房或签订商品房销售合同，也未向本院提交相应证据予以证实合同约定的房屋具备销售条件，庭审中皇凯公司亦明确表示不具备签订本约合同的条件，违约行为即已实际发生。故被告凯诚公司迟延履行认购书约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”丛峰与凯诚公司签订的认购书解除后，凯诚公司应返还收取的诚意金。在凯诚公司长期占有30000元诚意金的情况下，原告丛峰存在资金占用损失，本院予以支持原告主张的自交款之日2011年5月30日起算至款项实际返还之日止按照年利率6%计算的资金占用利息。 关于皇凯公司应否承担连带责任。2010年9月1日，皇凯公司与凯诚公司协议约定已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任。协议约定在双方签字盖章后生效。以上约定不违反法律强制性规定，且皇凯公司亦表示愿承担相应责任，故本院予以支持原告主张皇凯公司同时承担连带责任的诉讼请求。 综上，丛峰与凯诚公司签订预约合同，现被告一方不履行订立正式合同的义务，原告享有要求解除预约合同并主张损失赔偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下