【法院观点】本院认为，被告建设的半岛四季住宅楼取得了土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，为合法建筑。原告与被告于2011年10月3日签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。 原告所购房屋，被告按合同约定期限建成。被告变更规划，由原来的地上20层变更为28层。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条，如果规划设计变更，买受人可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同退房，如果继续履行合同，合同未约定规划设计变更的违约责任。因此，原告的诉讼请求第5项以规划设计变更请求被告承担责任不予支持。 原告认为，房屋未取得交付使用的批准文件，不能交付。按照原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条，出卖人应将符合第1种条件，即“该商品房经综合验收合格”的房屋交付买受人，并未约定符合该条第4项，将取得交付批准文件的住宅交付买受人，该房已经建设、监理、设计、勘察、施工等单位验收合格。符合合同第八条第1项规定的交付条件，可以交付，不存在迟延交付的问题，原告第1项请求不符合合同约定，不予支持。 原、被告房屋买卖合同第五条约定了面积差异的处理办法，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积减少，被告应退还原告多收的房款。至于面积是否减少，减少多少，要在办理产权登记时由有关部门确定。面积尚未确定，原告第3项请求退还房款为时过早。 关于物业费和取暖费的收取，原、被告商品房买卖合同第十一条约定的是自被告通知收房之日起收取；补充协议第七条约定的是采暖费应在收房时交纳，物业费按被告与物业公司协议办理。两条规定互相矛盾，从实际情况看，供暖实行分户管理，不居住则不需要送暖，原告第2项请求符合实际，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原、被告签订的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、所购商铺的基本状况、单价、总价款及付款方式等实质性条款均作了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在协议签订当日，原告按照认购协议的约定一次性向被告付清了购房款，被告收取了购房款后出具了收据，故原、被告所签的认购协议书符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售必须持有建设工程规划许可证，并应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案被告某某农业公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下以认购书的形式向原告销售商铺，并收取了全额购房款，其行为违反了法律法规的强制性规定。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。但在原告起诉时，被告仍未获取商品房预售许可证，因此，应当认定原被告签订的认购协议书为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中导致合同无效的过错在于被告，故原告要求被告返还已付认购款并按照同期银行贷款利率支付利息的请求符合法律规定，本院予以支持，但利息计算期间应从原告主张的2013年10月14日起至本判决指定的履行期限届满之日止。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。本案原、被告在平等协商一致及被告取得涉案房屋的商品房预售许可证的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。现原告要求确认原、被告于2014年11月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告自愿垫付本案的案件受理费，本院予以尊重。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告王相辉与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在9号楼2单元3层5号房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告订购该商品房已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号9号楼2单元3层5号房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告之间签订的《团购协议》系双方达成的在将来一定期限内签订《商品房购销合同》的意向性协议，属预约合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容合法、有效。关于被告是否承担向原告返还意向金80000元及支付利息的问题。本院认为，原告与被告达成商品房买卖意向，原告按约定向被告交纳了80000元的购房意向金，但被告至今未取得《施工许可证》、《商品房预售许可证明》，未与原告签订正式的《商品房购销合同》，并且“鸿基明苑”小区房地产开发处于停工状态，原告的购房意愿经催告不能及时实现，双方所签合同应予解除。因此，被告应向原告返还购房意向金80000元。原告的诉讼请求合理有据，本院予以支持。对原告要求被告支付利息的请求，因被告对于合同的解除负有全部责任，应对原告由此造成的经济损失承担责任，故原告要求被告支付利息的主张本院酌情从2014年8月22日起按中国人民银行流动资金同期同类贷款基准利率予以计算至判决确定的履行期限届满之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，被告至今还未向原告办理所售商品房的权属证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。二原告主张由被告及时办理物权证书并给付相应的违约金，其请求合法有据，本院予以支持。原、被告在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签订的《某.阆南明珠认购书》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的内容，相关职能部门已于2013年9月30日亦向被告颁发了《商品房预售许可证》，故该认购书及补充协议合法有效。在未签订《商品房买卖合同》之前，被告未向原告交付房屋而给原告造成的损失，应当按照该补充协议约定的赔偿损失的标准向原告给付赔偿金至《商品房买卖合同》签订之日止。《商品房买卖合同》签订之后，双方就应当按照该合同的约定享有权利并履行相应义务。协议或合同是否有效，不是当事人之间进行约定，而应经过一定的法定程序进行确认。因此，《商品房买卖合同》附件七第五条“原协议相关约定无效”之内容，对原告没有约束力。故被告辩称2012年9月1日至2013年11月25日这期间不应再向原告给付赔偿金的理由不成立，其辩解本院不予采信。2013年11月25日双方签订的《商品房买卖合同》对于交付房屋的期限又进行了重新约定，被告于2014年11月4日才将房屋交付给原告，超过了合同约定的交房时间，故原告主张由被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。原告主张的租房补贴，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，被告的商品房预售也办理了预售许可，该买卖合同合法有效；但原、被告签订合同后，被告迟迟不能交房，致使原告不能实现合同目的，且庭审中被告同意解除商品房买卖合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告应当向原告返还购房款并支付违约金，对于被告承担违约金的数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，合同法强调违约责任是严格责任，只要违约，即使没有给对方造成损失，违约方也要按约定支付违约金。违约金的给付不以实际损失为条件，他具有一定的惩罚性。但在强调了违约金补偿性的同时，也赋予了合同当事人向法院或仲裁机构请求调整的权利。本案中原告因被告逾期交房所造成的损失为所交购房款的利息损失，原告对商品房买卖合同中约定的逾期交付楼房损失及违约金认为过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，理由正当，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下

【法院观点】本院认为，被告至今还未向原告办理所售商品房的权属证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。二原告主张由被告及时办理物权证书并给付相应的违约金，其请求合法有据，本院予以支持。原、被告在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签订的《某.阆南明珠认购书》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的内容，相关职能部门已于2013年9月30日亦向被告颁发了《商品房预售许可证》，故该认购书及补充协议合法有效。在未签订《商品房买卖合同》之前，被告未向原告交付房屋而给原告造成的损失，应当按照该补充协议约定的赔偿损失的标准向原告给付赔偿金至《商品房买卖合同》签订之日止。《商品房买卖合同》签订之后，双方就应当按照该合同的约定享有权利并履行相应义务。协议或合同是否有效，不是当事人之间进行约定，而应经过一定的法定程序进行确认。因此，《商品房买卖合同》附件七第五条“原协议相关约定无效”之内容，对原告没有约束力。故被告辩称2012年9月1日至2013年11月7日这期间不应再向原告给付赔偿金的理由不成立，其辩解本院不予采信。2013年11月7日双方签订的《商品房买卖合同》对于交付房屋的期限又进行了重新约定，被告于2014年9月1日已将房屋交付给原告，未超过合同约定的交房时间，故原告主张由被告承担2013年11月7日起至实际交房之日止逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，故该项请求本院不予支持。原告主张的租房补贴，缺乏依据，本院同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告刘跃勋与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后720个工作日内为原告办妥房屋所有证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告吴志平与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得13号楼《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在13号楼房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告订购该商品房已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号13号楼房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下