【法院观点】本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理的焦点为： 1、关于诉讼时效问题。商品房预售合同法律关系中，买受人根据合同约定请求出卖人承担逾期交房和办证违约责任的，其请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》中有关诉讼时效的规定。本案中，双方签订的《商品房预售合同》中约定的交房时间为2012年6月30日，但2013年7月2日大唐日盛公司才办理了竣工验收备案手续，因合同约定的房屋交付时间到期时房屋尚不具备法定的交付条件，主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当从房屋具备法定交付条件之日起计算。故肖勇于2014年6月27日起诉逾期交房违约金和逾期办证违约金，并未超过诉讼时效。 2、关于一审程序是否违法的问题。第一，一审法院将多起案件同一时间开庭是否属于须经当事人同意的共同诉讼合并审理的问题以及审理适用简易程序是否违法的问题。共同诉讼是当事人一方或者双方人数在2人或2人以上且诉讼标的是共同或者同一种类的诉讼。肖勇等14人与大唐日盛公司因房屋预售合同发生纠纷后，分别单独提起诉讼，一审法院亦分别立案受理，后虽于同一时间统一开庭审理，但仅属于从审理效率角度出发对庭审方式做出的变更，并不属于共同诉讼，无需“经当事人同意”，亦不属于“当事人一方人数众多”而不能适用简易程序的情形。第二，一审缺席判决是否违法的问题。最高人民法院《关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十一条第二款做出了“以简便方式送达的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据证明当事人已经收到的，人民法院不得缺席判决”的关于简易程序不能缺席判决的规定，但本案中，一审法院于2015年4月22日将开庭传票、举证通知书、民事起诉状送达至大唐日盛公司的办公地点，后因公司拒收而采取了留置送达，大唐日盛公司无正当理由拒不到庭，一审法院缺席判决程序并不违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告于2011年9月17日签订的《锦绣苑（电梯房）大楼房屋预售合同》，因被告至今未取得合同所涉商品房项目锦绣苑的《商品房预售许可证》，应当认定为无效，原告此时可就此合同的无效法律后果主张权利，但原告并未主张，而是与被告在2014年2月16日补签了《重庆市商品房买卖合同》，此行为应当评价为原告主动放弃对前一份合同无效后果的权利主张；且原告于2011年9月17日、2012年4月27日向被告支付全部购房款，被告于2012年4月27日向原告交付房屋，原告占有使用该房屋至今，2014年3月18日原告取得房地产权证，原、被告已实际履行各自的权利义务，即原被告双方已经完全履行了2014年2月16日补签的《重庆市商品房买卖合同》中的义务，故原告请求被告支付资金占用损失的主张既没有法律上的依据，也不符合公平原则和交易习惯，故本院对原告的该主张不予支持。原告要求被告赔偿其误工费及律师费等损失，应举示证据证明其因被告的违法行为造成损失，但原告未举示证据证明其主张，故对原告要求被告赔偿误工费、律师费等损失的主张本院不予支持。为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原被告签订的委托经营合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，原告认为特别说明条款约定未达到百分之百签约率则合同无效，实际是双方约定合同生效的条件，合同签订后，双方当事人及其他业主均已实际按委托经营合同履行，故委托经营合同合法有效。合同明确约定本商场是指曹安公路ＸＸＸ号ＸＸＸ-ＸＸＸ楼和曹安公路ＸＸＸ号ＸＸＸ-ＸＸＸ楼，租金分配系数按照原告购买该房屋预售合同约定的总房价款占人民币的百分比确定，原告认为嘉定区曹安公路ＸＸＸ号及2098号2楼业主实际早已与被告解除委托合同关系，不应分配租金，但未提供充分证据证实。即使解除的，原告也未提供证据证明该些业主已放弃对讼争租金参与分配的权利，故原告该主张，本院难以支持。合同约定被告有权为原告代缴与该房屋有关的各项税费等、收取运营费用，故目前被告账户留存费用应根据全体198户业主按照房价款所占百分比进行分配。但被告为本次诉讼支付的律师费用3万元不应予以扣除，为方便计算，本院按照全体198户业主平均分摊为151.52元。据此，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，张映斌与易平2014年4月7日签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按该协议履行各自的义务。该《协议》第四条约定若张映斌不按约定时间退还易平购房款和不按约定无偿借给易平现金22万元，张映斌应按3%每月支付易平购房款的利息。虽然该约定中每月3%的利息远高于银行贷款利息，但张映斌的违约行为给易平造成的损失既包含了购房款正常的资金利息损失，也包含了易平在2010年11月与张映斌签订《房屋预售合同》至2014年4月7日与张映斌签订《协议》期间，因房价上涨易平的可得利益损失。结合当地房价上涨幅度，双方将退还购房款的利息约定为3%，并不存在过分高于损失的情形，故对张映斌要求将违约金调减的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：刘保玲与程仲兰签订的售房协议书是双方真实意思表示，应属有效。协议签订时，双方均知晓山河家园公司正在设立中。山河家园公司设立后，将刘保玲之前开发、建设的涉案楼盘登记在山河家园公司名下，实际由山河家园公司对外行使权利和承担义务。可以确认刘保玲是楼盘售房协议的签订人，而山河家园公司是楼盘售房协议的实际履行人。程仲兰同时起诉刘保玲和山河家园公司，不违反法律规定。在售房协议履行过中，双方产生纠纷，售房协议已终止履行。二审判决认为售房协议的解除，双方均有责任，按各负50%责任处理，并无不当。程仲兰因代理销售房屋向刘保玲和山河家园公司主张提成款（佣金）和损失赔偿，刘保玲反诉程仲兰追索房屋预售款及损失赔偿，均符合法律规定。对程仲兰主张的房屋预售提成款（佣金）数额和刘保玲主张的房屋预售款数额，可以据实计算。对双方因售房协议被解除而产生的损失赔偿，应按各自的责任分担。山河家园公司开发的涉案楼盘办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《商品房预售许可证》尚在办理之中。因此，刘保玲认为售房协议无效的理由，不能成立。刘保玲认为程仲兰不能同时起诉刘保玲和山河家园公司的理由，缺乏法律依据。二审中，查明了售楼处的造价，故对售楼处被拆除的补偿，程仲兰没有重复得利。刘保玲申请再审的理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。本案二审中出现了新证据，二审对一审查明的事实进行了补充，对一审的实体处理进行改判，符合法律规定。 综上，刘保玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为：原、被告签订的《中报＊盛阳华苑认购协议书》系双方在签订正式的《商品房买卖合同》前的认购协议，涉案房屋因未取得商品房屋预售许可证明，故该认购协议应当认定无效。结合本案认购协议无效的原因以及双方自行达成的《补偿协议》、《承诺》，被告应承担返还购房款及按约定给付利息的义务。对于原告主张一倍购房款赔偿的请求，不符合相关法律规定，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间订立的商品房买卖合同为当事人双方的真实意思表示，双方均对其表示认可，对合同的效力本院予以确认。被告应根据合同的约定，将房屋预售登记过户至原告名下并协助办理房屋所有权证书。合同约定出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2007年6月底前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2011年8月才完成备案登记，故自2007年6月底起原告应当知道其权利受到侵害，诉讼时效期间应当自该时间段起算。因双方在合同中约定“在不影响买受人正常使用的情况下，每逾期一个月出卖人按每月100元向买受人支付违约金”，属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，据此，对原告主张被告向其支付违约金9600元的诉讼请求，本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，被告都城公司收取原告的房屋预付款，其行为属于房屋预售。原、被告之间形成了房屋预售关系。在没有取得房屋预售许可的前提下，预售房屋不符合法律规定。到本案审理时被告都城公司开发的楼房也没有竣工验收，也不能向原告交付楼房，也没有与原告订立商品房买卖合同。因此，对于原告要求解除预售关系，返还房屋预收款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的利息损失因于法无据，本院不予支持。被告都城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩权利。为此，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院审查认为：申请再审人永通公司与被申请人张明冬、刘金兰、郭琳、吴平签定《项目投资协议》后，永通公司向四被申请人借款1360万元属实；2012年2月2日双方又签定《房屋预购协议书》，对以前债务予以清算，再次确认永通公司所欠四被申请人债务金额为1360万元，不再计息。约定以永通公司承建的“皇冠利都”楼盘的一、二楼门面房以房抵债，约定了单价、面积、房号等事项，待永通公司预售许可证办理以后。为张明冬等四被申请人办理预售房屋的预告登记。2013年2月4日“皇冠利都”楼盘办理了预售许可证，双方签定的《房屋预售协议》即产生法律效力。原审判决后双方均服判。原判发生法律效力后，双方又于2013年10月13日签定《执行和解协议》，并为张明冬等四人办理了预售房屋的预告登记。因此，永通公司的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，本案的争议焦点是：一、原告的起诉是否超过诉讼时效？二、被告是否应当协助原告办理房产权登记手续？三、被告是否构成违约、是否应支付原告违约金？四、被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费？ 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告在与原告签订上述合同时已取得相关的房屋预售许可证，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，本院认为，从被告的答辩意见及提交的证据看，被告一直在积极为原告方办理房屋产权登记而与相关部门进行沟通协调，直至开庭时被告仍表示愿意履行协助原告方办理房屋产权登记的义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效从当事人一方同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，因此，原告于2016年7月27日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告辩解原告的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。 关于被告是否应当协助原告办理房产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2011年2月14日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后360日内即2012年2月9日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告以两次进行测绘所得的土地面积不同而无法办理规划验收手续及工程竣工备案登记等证件为由，迟迟未为原告办理房屋权属登记而向房屋登记管理部门提交相关资料，导致原告不能在约定的期限内办理房屋所有权登记，被告不能按照原、被告的合同约定履行相关义务，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告是因两次测绘的误差原因造成不能按时协助原告办理房屋产权登记手续，被告作为房开企业，办理房屋初始登记是行政审批行为，对其中可能存在的风险应当有一定的预判，两次测绘面积的误差不属于情势变更，被告应当在出现阻滞其开发的房屋办理房屋初始登记时积极向相关部门主张权利，并消除这一阻滞而如约为原告办理房屋产权登记手续提供协助，由于被告消极不履行义务而导致原告的权利受损，故被告应向原告承担违约责任，原告主张要求被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，本院予以支持。被告辩解是因情势变更原因才导致不能为原告办理房屋产权登记手续，并非故意不为原告办理，不应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办房屋产权登记手续。 关于被告是否应当支付违约金的问题。被告逾期未为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从履行期限届满的次日即2012年2月10日起向原告支付违约金。因原告不要求退房，原、被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2012年2月10日）至今已超过三年，可以参照同期中国人民银行3年期整存整取的存款利率进行计算，2012年2月10日时，中国人民银行公布的三年期整存整取的存款利率执行的是2011年7月7日所公布的数据，即三年期整存整取的存款年利率为3.30%，即应按年利率3.30%计算违约金。原告已付的房屋价款为181847元，2012年2月10日至2016年7月18日，共计1620天，被告应向原告支付违约金26634.36元（181847元×3.30%／年÷365天×1620天），原告主张自2011年10月25日开始计算违约金没有依据，超出部分本院不予支持。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的内容是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”，由于双方并未明确该违约金是活期存款还是定期存款的利率，而被告方作为提供格式条款的一方，在合同条文的理解出现不同理解时应当作出有利于接受条款一方的解释，故被告辩解应当按照活期存款利率来计算违约金的理由不能成立，不予支持。2016年7月18日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金仍应以181847元为基数，按照年利率3.30%计算。 关于被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费的问题，本院认为，由于被告未按照约定为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，应当承担赔偿损失的违约责任，原告聘请律师实现债权产生的律师费损失3500元，应当由被告进行赔偿，故原告请求赔偿律师费3500元的理由成立，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下