【法院观点】本院认为，原告徐付秀与被告绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告绿地公司在与原告徐付秀签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。 本案原、被告双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。 原告徐付秀称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，被告绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。被告绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。 2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。 原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，被告绿地公司应当向原告徐付秀交付通过分期综合验收备案的房屋。 被告绿地公司辩称原、被告双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为被告绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。被告绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因被告绿地公司未举证证明其向原告徐付秀提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对原、被告双方不产生拘束力。原、被告双方约定的交房标准仍然应当以网签合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。 关于交房时间，原、被告双方约定的房屋的交付时间为2015年12月31日，但补充协议中又为被告绿地公司的具体交房时间约定了30日的宽展期。本院认为，该宽展期的约定系双方通过补充协议对交房时间的变更，虽然与合同主文约定不一致，但不能一概否认补充协议的效力。该条款仅仅将交房时间延后30日，尚不足以认定严重损害购房者的利益，故本院认定，双方通过补充协议的约定将交房时间约定为2016年1月30日有效，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，被告绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告绿地公司虽然于2016年3月2日向原告徐付秀交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故被告绿地公司构成违约，原告徐付秀有权要求被告绿地公司向其支付逾期交房的违约金。 按照双方补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为双方对被告绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。因被告已支付原告应交付房屋之日起6日的违约金，故被告应继续支付至原告收房之日止的违约金。即被告绿地公司应以687363元为基数，以日0.1‰为标准，自2016年2月6日起至原告收房之日止，向原告徐付秀支付违约金。 对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，原、被告双方在该合同中并未进行约定。 从本院查明的事实看，被告绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现原告徐付秀已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求被告绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合被告绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告徐付秀造成的影响，本院酌定被告绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告徐付秀支付违约金。即被告绿地公司应以687363元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年3月3日起至本判决生效之日止，向原告徐付秀支付违约金。原告徐付秀还要被告绿地公司向其支付判决生效后的违约金，本院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，原、被告双方的争议尚未发生，原告徐付秀要求被告绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，本院不予支持。如判决生效后，原、被告双方仍然存在纠纷，原、被告双方可另行主张各自的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，公民的合法权益受法律保护，原告王某某的户口在漳浒寨村拆迁安置之前一直在该村。并且该村确定的村民资格时间亦是在2010年9月20日，该时间原告户口并未迁出，所以原告仍系该村村民，理应享受到相应的村民待遇，况且原告并未在其丈夫户口所在的村享受到村民待遇。参照《陕西省高级人民法院关于审理农村集体经济组织收益分配纠纷案件若干问题的意见》第十三条，已婚的农村集体经济组织女性成员，婚后确定非自身原因未迁转户口，并在户籍所在地生产生活且未享受男方所在村组收益分配权的，其要求户籍所在地的集体经济组织给予本集体经济组织成员同等收益分配权的，人民法院应予支持。因此，原告现在要求被告支付漳浒寨村民的征地款64708元，有事实依据，亦有政策依据，本院依法予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、第一百一十七条的规定，判决如下

【法院观点】经审查，本院认为：当事人提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。而司法解释又规定，《合同法》第七十三条第一款规定的专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。因此，姚留英提起诉讼所涉的邵美娟拆迁安置所享有的债权，是专属于债务人自身的债权，属于法律规定的除外情形。因此，对姚留英提起的民事诉讼，本院不予受理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条、第十二条的规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，本案系张振亮起诉主张要求确认其与旭光房地产公司签订的拆迁安置补偿协议有效，并要求旭光房地产公司履行该合同的诉讼。房屋拆迁安置补偿协议是房屋拆迁双方当事人的法律行为，协议必须是双方的合法行为，合法行为是指双方按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为，如当事人的资格、权利等均要符合房屋拆迁法规规定的要求。原审在审理本案中，对涉及的拆迁安置补偿协议的当事人的资格，当事人是否对拆迁涉及的土地使用权、房屋所有权是否存在争议，是否拥有相关的权利等问题，均未查明，属于基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议书并不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方签订的房屋买卖协议书和房屋买卖补充协议书的约定，原告应向被告支付房款共计48万元，被告应在取得120平方米的动迁安置房后立即向原告交付该房屋。现根据原告提供的被告出具的收条，足以认定被告已收到房款共计48万元。吴中区郭巷官浦村（4）港口头3号的拆迁安置人口为李建红和冯苏宁两人，冯苏宁对李建红转让120平方米的拆迁安置面积亦无异议，现根据郭巷拆迁办出具的郭巷街道拆迁户安置高层公寓楼结算表及被告在房屋买卖协议书中的自行确认，可以证实被告已取得120平方米拆迁安置房即尹东三期69幢504室房屋及车库，故被告应按照上述房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议书履行义务，向原告交付位于苏州市吴中区郭巷街道尹东三期69幢504室房屋及相应车库，并应继续履行上述房屋买卖协议书中的其它合同义务。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现该涉案拆迁安置房尚未进行产权登记，原告对被告仍仅享有债权，其主张确认对该涉案房屋享有所有权依据不足，故本院对原告要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告刘新峰、韩艳华与被告昆仑房地产海兴分公司签订的《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》及《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》两份协议，均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强行性规定，属合法有效，双方当事人理应恪守诚信、依约全面而适当的履行合同义务。原告刘新峰、韩艳华已经依约履行腾退应拆迁楼房的合同义务，被告则在无法定减、免责事由情形下迟延交付原告置换回迁的房屋，显属违约，应承担给付违约金的民事责任。被告昆仑房地产海兴分公司逾期交房起算点，应以双方协议约定的“自取得施工许可证后18个月”作为计算违约日的基准，即2011年7月8日，至被告通知二原告交房为2013年7月10日，被告逾期交房期间为182天。协议中交房期限的确定属于当事人意思自治的范畴，在未侵犯国家、集体及第三人合法权益情形下，一旦双方经过磋商形成合意就对彼此产生法律拘束力，非经协商一致不得变更，故本院对原告的主张予以支持。另外，依照法律及行政法规的相关规定，房地产开发企业证明自己所销售的房屋已经验收合格并已达到法定交付条件的唯一合法依据是依法取得建筑工程竣工验收备案登记证（表），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，由于被告所建楼房至今仍未取得竣工验收备案登记证（表），不符合交付条件。关于计算违约金的适用标准问题，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，双方在拆迁安置协议中约定了逾期交付房屋违约金的标准为每日每间正房500元，昆仑房地产海兴分公司主张上述违约金的约定过高，应以房屋租金为实际损失的依据进行调整；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人申请适当进行调整。关于违约金过高的认定标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，昆仑房地产海兴分公司已约定的违约金数额过分高于刘新峰、韩艳华因逾期交房所遭受的租金损失，予以调整，符合合同法规定的条件。二原告作为守约方提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，即基于合同正常履行所应获得的利益；逾期交房造成的直接损失是二原告继续租房所需支出租金，因此以逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金标准作为损失大小的依据，符合情理。二原告主张其所实际遭受的损失是多方面的，不但包括涉案房屋占有使用所产生的现实利益，还应包括增加生活成本造成的实质上的不利益（预期的损失），其损失与租金不可能完全等同，但对其主张的损失，二原告未提交证据予以证明；综上，按照司法实践，并结合当地实际经济水平，本院酌定逾期交房违约金的标准为40元／日，违约金计为40元／日×182日＝7280元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确被征拆房屋权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，拆迁补偿安置协议中被拆迁人既涉房屋所有人亦涉房屋使用人。本案中，原告高某某与第三人张某某自2002年1月起建立房屋租赁合同关系至2013年9月征拆时，双方尚在合同关系中，被告某某街道与第三人张某某签订《协议》时，一则并无证据显示作为房屋使用人的原告与第三人解除房屋租赁合同关系且放弃安置补偿；二则被告与第三人签订《协议》中拆迁房屋建筑面积为146.89平方米与原告与第三人租赁合同所载面积61平方米相差85.89平方米，对该85.89平方米房屋，原告自述系租赁第三人房屋期间自行在空地建盖，第三人庭审中虽对原告陈述持异议，但同时也表述其与原告建立租赁合同关系后并未再重新盖房。被告与第三人签订的《协议》，对争议的85.89平方米房屋在第三人并无证据证明系其所有、原告与第三人对85.89平方米房屋尚存争议之况下，被告辄将争议的85.89平方米房屋确认给第三人并给予拆迁安置补偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三方利益”的合同无效，被告与第三人签订的《协议》虽无证据显示双方有主观恶意串通情节，但《协议》确实无视和损害了原告高某某的利益，符合合同法关于合同无效情形的规定，因此，对于原告高某某要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求判令被告与原告签订安置补偿协议之诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条第二项之规定“土地、房屋等征收征用补偿协议”属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的行政协议，非民事案件处理范围，本案不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告董某甲、董某乙、董某丙、董某丁、董某戊、被告董某己系董巨长与袁东兰的子女，对父、母去世后的遗产均享有继承权；本市原城东乡新农村前庄组董巨长名下宅基地上的房屋原系董巨长、袁东兰共有，袁东兰去世后共有人及继承人并未析产，而是由董巨长、董某己共同居住，在后期翻建楼房的过程中，以董巨长为主，但被告有出资、出力，原告亦有出资，故对该部分（面积约190.1平方米）原、被告均享有房屋拆迁安置利益，至于院墙及院落内的厢房系被告董某己后期单独加建并修缮，该部分应为被告董某己所有；董巨长、袁东兰生前与被告董某己共同居住，故被告董某己可以适当多分；被告虽已领取补偿金418000余元，但该户拆迁安置利益中有部分款项系仅由原居住人享有；综上，结合本案的实际情况，本院确定原城东乡新农村前庄组董巨长、董某己名下房屋拆迁安置的3套房屋中120平方米的房屋归被告董某己所有，100平方米及80平方米的房屋归原告董某甲、董某乙、董某丙、董某丁、董某戊所有，鉴于五原告并未要求明确相互之间的继承份额，故本院对五原告各自的份额不予处理。 据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《中华人民共和国继承法》第三条、第九条、第十条、第十三条、第二十九条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，合法的民事权益受法律保护，原、被告签订了联营协议，并进行投资办厂，双方均应按协议履行各自义务，因遇拆迁致使企业无法正常经营，原、被告本应互谅互让对善后事宜进行协商解决，而双方却因此进行长达数十年的诉讼，现因双方已无法联营，故应解除联营协议。原告要求返还其投入的而现由被告一直实际占用和管理的生产设备，本院予以支持。 关于拆迁补偿款问题。2001年6月30日的拆迁协议是拆迁办与沈阳市华才机械加工厂签订的，该补偿款系补偿给该企业的，其中搬迁费应用于企业的搬迁工作，原、被告均提出搬迁费系自己出资，因均无证据，本院无法确认。因双方联营办厂的投入并未作价，数额并不明确，对补偿款由原、被告均分较为合适，被告应返还原告41850元，原告要求全部返还没有依据。被告以已经实际支出，不同意返还，亦无道理。 关于原告提出设备由被告占用期间的损失问题。原告明知机器设备在被告处，无法实现对外出租的目的，仍与他人签订租赁设备协议，并以此为依据要求被告给付占用机床设备期间的损失，本院无法支持。但因该机器设备一直在被告处，致使原告的权益无法实现，原告要求赔偿损失的请求本院应予以支持，原告购买车床的费用是14600元，砂轮机的价值被告自认100元，损失计算应根据原告投入设备的价值，给付原告利息损失较为合适。被告明知后期无法联营，对原告所投入的设备应及时返还，其仍占用并租赁场地存放，其要求原告承担租赁费用，本院不予支持。 关于拆迁房屋安置问题。因被告所投入的厂房并非被告赵纯财所有，其属于无权处分，联营协议约定的投入厂房的内容属无效部分，故该房拆迁补偿等事宜与原告无关。因拆迁安置属于政府行为，对安置对象和安置内容必须明确，原告以政府的拆迁文件为依据，按照该房的实际面积及回迁房面积自行计算出的回迁安置房超出的20平方米应属于沈阳市华才机械加工厂，其主张没有法律和事实依据，本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案中上诉人与被上诉人曾在被上诉人原有房屋中一起居住，在政府拆迁时，由上诉人与望远镇政府签订拆迁安置补偿协议。在房屋安置协议中上诉人签名处明确注明分配的房屋由上诉人王保安居住，后双方也实际共同居住。现被上诉人以上诉人不尽赡养义务并不让其居住上述房屋为由要求上诉人返还其原有房屋及地面附着物补偿费的请求符合法律规定，应予支持。关于返还耕地，在2012年10月24日签订的协议书中，双方明确约定上诉人如不向被上诉人支付2万元，上诉人要返还被上诉人耕地2亩。上诉人实际耕种了被上诉人2亩承包地，其中部分已被政府征收，对于征收部分的土地补偿款上诉人应向被上诉人予以返还，未征收部分的承包地应交还被上诉人。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下