(2016)湘0181民初2299号浏阳市东润商业运营管理有限公司与周根林房屋租赁纠纷一案一审民事判决书
管辖法院:湖南省浏阳市人民法院
所属案由:房屋租赁合同纠纷
所属领域:租赁合同
【法院观点】本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告是出租人,被告是承租人。双方应当按照《商铺租赁合同》的约定行使权利履行义务。被告实际占用商业房产的租金应当按约支付。因此,被告应当支付2015年10月1日至2016年1月17日的租金38260。综合本案本诉与反诉争执的焦点为四个方面:
1、被告清场退出租赁经营后,原告要求继续履行合同,被告是否有权解除《商铺租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利,其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度,合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时,允许当事人按照法律的规定启动解除程序,从而摆脱合同的束缚,不再履行合同的相关义务。根据《商铺租赁合同》约定,被告应当在2015年10月1日前支付下一年度的租金810232元,被告仅仅支付了200000元租金,原告可在一个月后即2015年11月1日单方解除租赁合同。但是原告没有行使解除租赁合同的权利,被告仍然继续使用租赁房产进行经营。因此,可认定原告放弃行使约定解除权。被告在合同履行期限内违反约定拖欠租金且在2016年1月17日撤走网吧所有的设备退出经营,系明确表示不履行主要债务的行为,原告可单方行使法定解除权解除《商铺租赁合同》,但是原告同样放弃行使法定解除权。原、被告在《商铺租赁合同》中约定:“提前终止合同:双方在租赁期内任何一方提前终止合同,则应提前3个月书面通知对方,双方同意终止的,提前解约方应按年租金的20%支付对方违约金;”。被告在约定的付款期限(2015年9月30日前)内没有按约支付下一年度的租金(仅支付200000元)且在2016年2月3日向原告发出要求解除《商铺租赁合同》的函件,此两种行为可以认定为被告促使解除权形成的意思表示。原告拒收被告的函件,可以认定为原告为了自己的利益不正当的阻止解除条件的成就。依据公序良俗原则,在此种情形下,应当认定《商铺租赁合同》约定的解除条件成就,被告可以行使解除权。综上,本院对原告要求继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持,对被告要求解除《商铺租赁合同》的反诉请求予以支持。
2、被告提前解除合同应当承担多少违约责任的问题。在《商铺租赁合同》的租赁期限内,被告提前解除《商铺租赁合同》,系被告违约,被告应当承担违约责任。故应当按照《商铺租赁合同》中关于提前终止合同的违约责任来确认违约金的数额,即年租金的百分之二十。因被告退租后书面告知原告要求解除《商铺租赁合同》的时间是在2016年2月3日,没有给予原告合理的解除期限,造成原告的损失远远超过约定的违约金,本院酌情认定被告应补偿原告三个月租金(自2016年1月17日起开始计算)为宜。综上,本案被告应赔偿原告的违约损失应认定为2016年年度租金的20%加上3个月的租金。故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持,对被告要求驳回原告违约金诉求的反诉请求不予支持。
3、关于本案履约保证金的问题。履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证,在双方的合同到期或者解除时应当予以退还。原、被告约定如果被告违约,履约保证金将不予退还,没有法律依据,应属无效约定。所以,被告在签订《商铺租赁合同》交纳的履约保证金应当归还被告,亦可以在被告应付的违约金中抵扣。
4、被告是否应当恢复原状、赔偿房屋损失的问题。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。被告依约租赁原告管理的房产经营网吧,对房产受到的正常损耗不应赔偿,因此,原告要求被告恢复原状、赔偿原告房屋损失的诉求没有法律依据。且原告要求被告赔偿损失也无具体的金额诉求和相关证据予以佐证,故本院对原告要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条,《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百一十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下
(2016)湘0181民初02300号 2016-07-19