【法院观点】本院认为，原告要求查封被告被告徐某某、开封宏基建筑工程有限公司的申请符合法律规定，但要求查封被告开封市龙亭区牛庄新农村物业管理有限公司、开封市龙亭区柳园口乡人民政府财产的查封不符合法律规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零三条之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原、被告签订房屋买卖的《协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告为担保合同的履行，约定了原告交付定金作为担保并已交付，定金合同成立并生效。由于房屋在原、被告签订协议之前已被查封，致使双方买卖房屋的合同目的未能实现，原告在交付定金后，出于交易安全，依法行使不安抗辩权，停止支付余款合乎情理，不违反法律规定。被告明知房屋被查封不能进行转让，但仍然将房屋转让给原告并收取了原告的定金，最后被告将涉案房屋转让给他人，原告未能取得房屋，被告的行为构成违约。原、被告签订的《协议书》已被判决解除，被告应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原、被告约定的价款总额为31万元，而双方约定的定金为15万元，超过了法律规定的范围，应认定双方交付的定金金额为31×20%＝6.2万元，余下已交付的8.8万元应认定为购房款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金”的规定，被告应双倍返还定金12.4万元给原告，并返还购房款8.8万元给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第五条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，上诉人梁琴不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第1842号民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决；2、驳回杨光胜的诉讼请求。但梁琴在提起上诉后，又申请原审法院解除对本案所涉标的物的查封。原审法院基于梁琴的申请，解除了何素容享有的位于四川省沐川县利店镇老林村五组占地面积为1429.74亩的林权［沐府林证字（2012）第61号］，位于四川省沐川县利店镇老林村六组占地面积为4057.34亩的林权［沐府林证字（2012）第62号］，位于沐川县利店镇楼房村五组占地面积为1415亩的林权［沐府林证字（2012）第72号］的查封，使得杨光胜在一审中的诉讼请求得以实现。故梁琴上诉要求驳回杨光胜的诉讼请求，与其申请原审法院解除本案所涉标的的查封不一致，对其该请求，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案并非因原、被告间就合同效力及产权过户产生纠纷，而是因相关财产被查封不能过户而导致。原告如对法院的查封有异议，可在（2015）杭建商初字第36号案件执行过程中提出执行异议，如异议被驳回，还可提起诉讼。故本案不宜继续审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，本案争议的焦点是：一、被告与原告于2013年12月7日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、原告是否取得忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢206房所有权；三、能否确认万宁市房建万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢206房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢206房他项抵押权登记；四、被告是否应承担合同权利瑕疵担保责任及逾期办证的违约责任；五、被告是否应为原告办理Ｃ幢206房的房地产权属证书;六、原告是否有本案诉讼请求第7项中所提出其他费用。 第一、关于被告与原告于2013年12月7日签订的《商品房预售合同》是否合法有效问题。原告易圣果与被告鑫东源公司于2013年12月7日签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告易圣果与被告鑫东源公司于2013年12月7日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效。为此，原告请求确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 第二、关于原告是否取得有忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢206房所有权的问题。被告取得商品房预售许可证后，同原告签订《海南省商品房预售合同》，原告购买涉案房屋后支付了全部购房款，被告依约将该房屋交付给原告，原告同时将该房屋委托第三人忆云山水公司统一经营管理，原告对该房屋已经构成事实上的占有。虽然原告购买的涉案房屋，已经被告与第三人美丽沙支行办理了抵押登记手续，至今未注销抵押登记，但根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：＂取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。＂和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：＂建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。＂上述规定明确了在抵押权、其他人债权与购房者购买房屋的权利冲突时应当优先保护作为消费者的购房人的权利。因此，原告对该房屋享有所有权。 第三、关于能否确认万宁市房建万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢206房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢206房他项抵押权登记的问题。万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢206房的他项权抵押登记是属于具体行政行为，不属于民事案件审理的范围，要确认其效力和解除抵押登记，应另行提起行政诉讼解决。因此，原告起诉本民事诉讼要求确认万城字第9502号他项权证中关于Ｃ幢206房的他项权抵押登记无效和解除该Ｃ幢206房他项抵押权登记的诉讼请求，本院不予支持。 第四、关于被告是否应承担合同权利瑕疵担保责任及逾期办证的违约责任的问题。 首先，原、被告双方签订的《商品房预售合同》第九条关于权利瑕疵担保的约定一共分为两款，第二款约定：＂因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人应按房价款总额的3%向买受人支付违约金，并赔偿买受人损失。＂该条款约定了权利瑕疵担保责任，从该条约定可以得知，被告以承担违约金的形式按房价款总额的3%补偿原告损失的前提是：1、被告出卖给原告的商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷；2、被告出卖给原告的商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷是因为被告的责任，即被告存在过错。根据该条款，本案原告所购买的Ｃ幢206房目前确实因被告将该房抵押给第三人美丽沙支行贷款无法办证，具备了该条款约定的被告应承担违约金责任的前提条件。因此，被告应按约定向原告支付房价款总额3%的违约金，合同总房价款的3%为人民币515650×3%＝15469.5元。故原告起诉要求判令被告向原告支付合同权利瑕疵担保违约责任的违约金人民币15469.5元的诉讼请求，本院予以支持；另外，从该条约定还可以得知，被告承担合同权利瑕疵担保违约责任，除了支付给原告按房价款总额的3%支付违约金外，还应赔偿原告损失。本案中原告主张被告赔偿损失5万元，但其未能提供证据予以证明其损失，且其中主张赔偿律师代理服务费没有法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。因此，对原告要求被告赔偿损失人民币5万元（包括但不限于差旅费、律师代理服务费以及被告将已销售给原告的房屋又擅自向第三人抵押贷款应承担的侵权责任等）的诉讼请求，其证据不充足，理由不充分，没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，虽然原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定了被告的违约责任，但承担违约责任的前提有二个，一是原告不能在约定的期限内取得房屋权属证书，这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。以上合同条款关于产权登记的约定，仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定，均未约定取得房屋权属证书的时间，也没有约定原告应于何时取得房屋权属证书，也就无法确定逾期天数，由此可见，原告以2015年1月1日作为逾期办证的起始时间是不合理的。故原告诉请判令被告向原告支付因不能在约定期限内取得（办理）房地产权属证书的违约金人民币27845.1元（违约金自2015年1月1日起暂时计算至2016年6月30日止，如被告仍不能在此期限内办理房产权属证明的，违约金按约另行计算至实际办妥房地产权属证之日止）和判令被告向原告支付因被告逾期办证违约，原告不解除合同，被告应支付的违约金人民币5159.5元的诉讼请求，不予支持。 第五、关于被告是否应为原告办理Ｃ幢206房的房地产权证的问题。原告购买该房屋后，被告已经依约于2013年12月31日前将该房屋交付给原告。按照《商品房预售合同》的约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：＂当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＂和第一百三十五条：＂出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。＂和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：＂......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件＂的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理涉案房屋的房地产权证。虽然涉案房屋Ｃ幢206房存在抵押登记和其他法院查封的情况，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店Ｃ幢206房的房地产权证办理登记至原告名下。 第六、关于原告是否存在本案诉讼请求第7项中所提出其他费用的问题。原告没有提出具体其他费用，也没有提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，原告应承担举证不能的不利后果。对原告的该主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：双方之间签订的承包经营合同合法有效。上诉人主张承包经营期间厂区因存在安全隐患被政府查封，该责任应由被上诉人承担，被上诉人由此应承担相应的赔偿责任。根据本案事实，被上诉人因与上诉人另有纠纷于2013年9月1日停止经营并离开涉案厂区，涉案厂区被查封的事实发生在2013年9月1日之后。上诉人提供的现有证据无法证明涉案厂区被查封系因被上诉人方原因，故被上诉人厂区被查封不排除系因上诉人经营或空置厂区等上诉人方的原因所致，在上诉人无法提供进一步的证据证明被上诉人厂区被查封系因被上诉人原因所致的情形下，原审法院对上诉人的诉讼请求和理由不予支持并无不当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：本案为因申请诉中财产保全损害责任纠纷。本案二审争议焦点为，江西中联公司申请财产保全措施是否存在错误；如果存在错误，应如何承担赔偿责任。 关于江西中联公司申请财产保全措施是否存在错误的问题。财产保全是为了保证生效判决能够顺利执行、避免申请人遭受不可弥补的损害、在一定条件下采取的一项临时强制性措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”。申请人提出保全申请，应基于现有的事实和证据对自身的权利范围作出合理的预见，对相关的法律风险进行评估，否则应承担相应的法律后果。本案中，江西中联公司诉廉江建筑公司、廉江建筑珠海公司、郑时荣、曹家盛建设工程施工合同纠纷一案审理期间，江西中联公司因自身原因被法院裁定驳回起诉。至本案原审庭审终结前，江西中联公司未就建设工程施工合同纠纷再次提起对廉江建筑公司、廉江建筑珠海公司、郑时荣、曹家盛提起的诉讼，故江西中联公司提起诉讼的合法性、合理性无法通过法院最终生效判决予以确认，无法证明其对卢绍乾的财产保全申请是正确的，故应对其财产保全申请所造成卢绍乾的损失承担赔偿责任。江西中联公司上诉认为其查封不存在过错的意见，理据不足，本院不予采信。 关于卢绍乾损失如何认定的问题。卢绍乾上诉认为其损失共计1622042元。本院认为，本案为侵权之诉，卢绍乾所主张的损害后果与江西中联公司的错误申请财产保全是否具有因果关系是确定具体损害赔偿责任的前提。具体分析如下：（一）涉案管材被查封闲置于工程工地导致管材折旧，该损失为卢绍乾的直接损失，故对管材折旧损失，应予以支持。经查，卢绍乾分别提交了涉案管材查封时（2013年9月27日）及解封时（2014年4月21日）的评估报告，评估价值分别为370531元、318633元。江西中联公司经原审法院依法传唤未出庭应诉，二审亦未提交相反证据证明该两份评估报告存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形，故本院对上述评估予以采纳，认定涉案管材折旧损失为51898元（370531元－318633元）。（二）对于卢绍乾主张1230000元经营损失应否支持的问题。本院认为，根据卢绍乾起诉状及庭审陈述，其承揽的工程于2013年9月4日停工，涉案管材于同年9月27日被法院查封。工程停工在前，法院查封在后，故卢绍乾主张其停工产生的全部损失系因管材被查封所致，江西中联公司应承担其全部经营损失理据不充分。且卢绍乾提供的租船协议及证人证言不足以证实其每日盈利6000元。再则，即使存在间接利益损失，对于错误申请财产保全造成的损失，被申请人卢绍乾也有防止损失扩大的义务。涉案管材被查封前工程已停工一段时间，被查封后，卢绍乾应采取合理措施避免损失扩大，而卢绍乾上诉称用于配套施工的船舶在原地怠工205天，由此造成的租金损失显然系其未尽防止损失扩大义务所致，该部分损失亦不能支持。但是，涉案管材查封长达200多天，必然对卢绍乾的生产经营造成一定的影响，本院酌情认定查封期间导致其损失50000元为宜，超出部分的请求，本院不予支持。至于工人工资损失，因工人工资属于生产经营成本，本院已酌情支持卢绍乾部分经营损失，且仅凭其雇请工人的证言及其单方制作的工资签收单不足以证明实际工资支出，故本院对其主张的该部分损失不予支持。综上，江西中联公司应承担卢绍乾损失总额为元101898元（51898元＋50000元）。 关于原审程序是否违法的问题。如前所述，本案系侵权之诉，卢绍乾涉案管材被查封产生的损失系因江西中联公司错误申请财产保全行为所致，廉江建筑珠海公司等案外人并非共同侵权人，江西中联公司与廉江建筑珠海公司等案外人的诉讼纠纷与本案系不同法律关系，故本案无须追加廉江建筑珠海公司为当事人，原审程序并无不当。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。 综上，上诉人卢绍乾上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。江西中联公司上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：本案为因申请诉中财产保全损害责任纠纷。本案二审争议焦点为，江西中联公司申请财产保全措施是否存在错误；如果存在错误，应如何承担赔偿责任。 关于江西中联公司申请财产保全措施是否存在错误的问题。财产保全是为了保证生效判决能够顺利执行、避免申请人遭受不可弥补的损害、在一定条件下采取的一项临时强制性措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失”。申请人提出保全申请，应基于现有的事实和证据对自身的权利范围作出合理的预见，对相关的法律风险进行评估，否则应承担相应的法律后果。本案中，江西中联公司诉廉江建筑公司、廉江建筑珠海公司、郑时荣、曹家盛建设工程施工合同纠纷一案审理期间，江西中联公司因自身原因被法院裁定驳回起诉。至本案原审庭审终结前，江西中联公司未就建设工程施工合同纠纷再次提起对廉江建筑公司、廉江建筑珠海公司、郑时荣、曹家盛提起的诉讼，故江西中联公司提起诉讼的合法性、合理性无法通过法院最终生效判决予以确认，无法证明其对郭志财、胡炳科的财产保全申请是正确的，故应对其财产保全申请所造成郭志财、胡炳科的损失承担赔偿责任。江西中联公司上诉认为其查封不存在过错的意见，理据不足，本院不予采信。 关于郭志财、胡炳科损失如何认定的问题。郭志财、胡炳科上诉认为其损失共计652953元。本院认为，本案为侵权之诉，郭志财、胡炳科所主张的损害后果与江西中联公司的错误申请财产保全是否具有因果关系是确定具体损害赔偿责任的前提。具体分析如下：（一）涉案管材被查封闲置于工程工地导致管材折旧，该损失为郭志财、胡炳科的直接损失，故对管材折旧损失，应予以支持。经查，郭志财、胡炳科分别提交了涉案管材查封时（2013年9月27日）及解封时（2013年12月6日）的评估报告，评估价值分别为456874元、438979元。江西中联公司经原审法院依法传唤未出庭应诉，二审亦未提交相反证据证明该两份评估报告存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形，故本院对上述评估予以采纳，认定涉案管材折旧损失为17895元（456874元－438979元元）。（二）对于郭志财、胡炳科主张450000元经营损失应否支持的问题。本院认为，根据郭志财、胡炳科起诉状及庭审陈述，其承揽的工程于2013年9月4日停工，涉案管材于同年9月27日被法院查封。工程停工在前，法院查封在后，故郭志财、胡炳科主张其停工产生的全部损失系因管材被查封所致，江西中联公司应承担其全部经营损失理据不充分。且郭志财、胡炳科提供的租船协议及证人证言不足以证实其每日盈利6000元。再则，即使存在间接利益损失，对于错误申请财产保全造成的损失，被申请人郭志财、胡炳科也有防止损失扩大的义务。涉案管材被查封前工程已停工一段时间，被查封后，郭志财、胡炳科应采取合理措施避免损失扩大，而郭志财、胡炳科上诉称用于配套施工的船舶在原地怠工75天，由此造成的租金损失显然系其未尽防止损失扩大义务所致，该部分损失亦不能支持。但是，涉案管材查封长达70天，必然对郭志财、胡炳科的生产经营造成一定的影响，本院酌情认定查封期间导致其损失20000元为宜，超出部分的请求，本院不予支持。综上，江西中联公司应承担郭志财、胡炳科损失总额为37895元（17895元＋20000元）。 关于原审程序是否违法的问题。如前所述，本案系侵权之诉，郭志财、胡炳科涉案管材被查封产生的损失系因江西中联公司错误申请财产保全行为所致，廉江建筑珠海公司等案外人并非共同侵权人，江西中联公司与廉江建筑珠海公司等案外人的诉讼纠纷与本案系不同法律关系，故本案无须追加廉江建筑珠海公司为当事人，原审程序并无不当。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。 综上，上诉人郭志财、胡炳科上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。江西中联公司上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案的焦点是：一、原告是否取得忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢305号所有权；二、被告是否应为原告办理Ａ幢305号的房屋产权证；三、被告应否向原告支付逾期交房违约金85327元；四、被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6210元。 第一、关于原告是否取得有忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢305号房所有权的问题。现该房屋存在原告购房权和海口海控小额贷款有限公司抵押权的冲突，为了保护权利人的合法权益，应对该房屋所有权作出确认。该房屋是原告合法购买，且支付了全部购房款，因被告未按时为原告办理产权证，致使原告至今未取得该房屋的产权证书，被告虽然将该房屋抵押给海口海控小额贷款有限公司，但原告购买该房屋先于海口海控小额贷款有限公司的抵押登记，原告购买该房屋的权利应优先保护。因此，本院确认原告对该房屋应享有所有权。 第二、关于被告是否应为原告办理Ａ幢305号房的房屋产权证的问题。原告购买该房屋后，被告已经实际上依约将该房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：＂当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＂和第一百三十五条：＂出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。＂和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：＂......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件＂的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理产权证。虽然该房屋存在抵押登记和其他法院查封，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢305房的产权证办理登记至原告名下。 第三、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金85327元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款的规定以及原、被告签订的《预售合同》约定＂被告应当在2013年10月1日前向原告交付该商品房；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向原告支付违约金。＂根据原告提交的《交接证明》因此，被告应向原告支付逾期交房违约金68033元［457212元（购房款）×0.0003×496日］，现原告要求被告支付逾期交房违约金85327元过高，过高部分本院不予支持。另，原告主张被告于2015年1月1日交付涉案房屋，原告仅提供短信记录作为证据证明，对该证据，不排除有更改可能，故本院对其真实性不予认定，因此，原告对其该主张未能提供足够证据证实，本院不予采纳。 第四、关于被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6210元的问题。虽然原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定了被告的违约责任，但承担违约责任的前提有二个，一是原告不能在约定的期限内取得房屋权属证书，这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。以上合同条款关于产权登记的约定，仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定，均未约定取得房屋权属证书的时间，也没有约定原告应于何时取得房屋权属证书，也就无法确定逾期天数，由此可见，原告以此要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金是不合理的。故原告起诉要求判令被告支付逾期办理产权证违约金6210元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案的焦点是：一、原告是否取得忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢304号所有权；二、被告是否应为原告办理Ａ幢304号的房屋产权证；三、被告应否向原告支付逾期交房违约金83848元；四、被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6102元。 第一、关于原告是否取得有忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢304号房所有权的问题。现该房屋存在原告购房权和海口海控小额贷款有限公司抵押权的冲突，为了保护权利人的合法权益，应对该房屋所有权作出确认。该房屋是原告合法购买，且支付了全部购房款，因被告未按时为原告办理产权证，致使原告至今未取得该房屋的产权证书，被告虽然将该房屋抵押给海口海控小额贷款有限公司，但原告购买该房屋先于海口海控小额贷款有限公司的抵押登记，原告购买该房屋的权利应优先保护。因此，本院确认原告对该房屋应享有所有权。 第二、关于被告是否应为原告办理Ａ幢304号房的房屋产权证的问题。原告购买该房屋后，被告已经实际上依约将该房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后360个工作日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，现约定的办证期限已过。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：＂当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＂和第一百三十五条：＂出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。＂和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：＂......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件＂的规定，被告应按照原告的请求，协助原告办理产权证。虽然该房屋存在抵押登记和其他法院查封，但抵押权的实现是对抵押物拍卖价款优先受偿，对抵押物并不享有占有的权利，该抵押行为和其他法院查封不影响产权证办理。因此，被告应将位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店Ａ幢304房的产权证办理登记至原告名下。 第三、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金83848元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和第一百一十四条第一款和第三款的规定以及原、被告签订的《预售合同》约定＂被告应当在2013年10月1日前向原告交付该商品房；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向原告支付违约金。＂根据原告提交的《交接证明》可知，被告于2015年2月8日向原告交付房屋，逾期交房496日。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金76001元［510762元（购房款）×0.0003×496日］，而原告要求被告支付逾期交房违约金83848元过高，过高部分本院不予支持。原告主张被告于2015年1月1日交付涉案房屋，原告仅提供短信记录作为证据证明，证据不排除有更改的可能性，故本院对其真实性不予认定，因此，原告对其该主张未能提供足够证据证实，本院不予采纳。 第四、关于被告应否向原告支付逾期办理产权证违约金6102元的问题。虽然原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定了被告的违约责任，但承担违约责任的前提有二个，一是原告不能在约定的期限内取得房屋权属证书，这就必须要有约定取得房屋权属证书的时间；二是必须是因被告的责任导致逾期办证。以上合同条款关于产权登记的约定，仅对申请办理房屋权属证书的时间作出约定，均未约定取得房屋权属证书的时间，也没有约定原告应于何时取得房屋权属证书，也就无法确定逾期天数，由此可见，原告以此要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金是不合理的。故原告起诉要求判令被告支付逾期办理产权证违约金6102元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下