【法院观点】本院认为，谢易伶与佳年华公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。补充协议第四条约定“在合同约定的房屋交付期限届满前，谢易伶须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由谢易伶承担的维修基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由谢易伶自行承担……”，被告举证证明原告未提供办证所需的全部资料，原告并未举证证明已将物业移交确认单上载明的欠缺资料全部提交给被告，故诉争房屋不能及时办理权属转移登记的后果应由原告自行承担，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与徐伟真之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下： 1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，徐伟真的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.从合同履行情况看，付灿君履行了房款的交付义务，并且现已装修入住，而徐伟真没有提交购房款收据。结合昌永公司提交的证据，可以看出徐伟真与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，在2012年11月8日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约440㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”在2013年1月9日的《借款协议》中明确“昌永公司将自己约430㎡的未出售的预售房以销售备案的方式备案给徐伟真作为担保。”因此，可以认定“昌永公司是为了保证徐伟真债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还徐伟真部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，徐伟真与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，徐伟真可另案提起诉讼。 付灿君与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，付灿君已履行了购房款的支付义务，昌永公司向付灿君交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为付灿君办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。 关于付灿君要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋付灿君已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于付灿君要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，付灿君于2013年12月24日结清了房款，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为付灿君办理房屋产权证，因此付灿君要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。目前付灿君尚未交纳契税、维修基金等费用，在办理房屋产权证时，应向相关部门缴纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告签订的买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，合法有效。被告利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，承诺交房时间为2014年7月1日止2014年8月10日。后利文斯顿公司于2014年8月9日发布交房公告，对该期间，被告应承担逾期责任，同时，原告作为购房人，应当关注被告公司整改，并在被告公司出具的整改期限届满后即承诺的2014年8月10日，积极与利文斯顿公司就整改情况进行确认，并在此基础上办理交房相关事宜，审视买卖合同第十条，被告已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交付条件，故被告利文斯顿公司向原告支付了截止到2014年8月9日按照合同约定计算的迟延交房违约金，对当事人的自认，本院予以确认。但原告主张从2014年8月10日起算逾期交房违约金请求，本院认为商品房的买卖是一种民事行为，应当依照合同约定履行义务和承担责任，责令整改通知仅系行政角度出发，对房产企业交房手续的管理，不属于原、被告合同约定的交房条件，且“违规”并不等同“逾期”，故不能据此认定被告逾期交房，对原告以此为由主张2014年8月10日后逾期交房违约金的请求，不予支持。 针对原告第2项请求，对于停车场达到使用条件，通过双方补充协议约定，地上、地下及规划车位归出卖人所有，被告可通过租售等方式向小区业主提供，被告义务在于按照合同约定向原告在内的小区业主提供达到使用条件的停车位，而被告案涉工程已通过竣工及规划验收，公证照片反映出车辆可停放状况，原告据此为由主张“未达到使用条件”依据不足，不予支持。 针对原告第3项诉讼请求，对面积差异的处理，双方合同有明确约定，原告应据此主张相应权利，但其诉讼要求被告协助更改面积，房屋已修成并实际交付，更改面积不符合合同约定，也不具有履行意义，房产面积的登记系房管部门依职权登记行为，原告要求被告协助，缺乏依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定,判决如下

【法院观点】本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1．关于被告是否违约及是否应当承担违约责任的问题。本院认为，虽然办理产权证并不是被告的法定义务，但因原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定原告必须委托被告办理本合同项下商品房的房屋产权等相关手续，故本案办理产权证的责任在被告方，系被告的约定义务，被告应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。被告未按约定期限为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任，故。原告要求被告按时为其办理房屋所有权证的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。2．关于原告主张的违约金请求是否成立的问题。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为15262元为宜。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持15262元。被告应于本判决生效后30日内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记；而对于原告要求被告办理国有土地使用权证的主张，因补充协议明确约定在本项目办理商品房分户产权证书后三年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，由于案涉房屋产权转移登记尚未办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如立泰公司在约定期限届满后仍未完成协助办理国有土地使用权证义务，原告可另行就此主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告新乡成光混凝土公司要求被告河南金华建筑公司支付商砼款620772.3元及违约金，原告提交的《商品混凝土供需合同》及《商品混凝土供需合同补充协议》上需方加盖的“防伪编码为4105810003731410＊＊＊＊＊＊＊＊1的林州市华通建设有限公司”的公章，与被告在林州市公安局备案的“防伪编码为4105810004911410＊＊＊＊＊＊＊＊1林州市华通建设有限公司”的公章不一致，且证人杨某证实与原告签订的合同上的公章系其私刻后盖上的，虽然杨某认可承建原阳县阳光中学宿舍楼用的是被告的资质，但其与被告之间没有委托手续，且原阳县阳光中学处亦未有杨某所称的加盖被告公章的资质，原告以（2015）原民初字第234号案件中被告认可“没有防伪编码的林州市华通建设有限公司”类推本案中原告提交的《商品混凝土供需合同》及《商品混凝土供需合同补充协议》“防伪编码为4105810003731410＊＊＊＊＊＊＊＊1的林州市华通建设有限公司”的公章系被告公司的公章没有法律依据，本院不予支持，且原告亦不申请追加杨某为被告，故驳回原告要求被告支付商砼款620772.3元及违约金的诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告容川公司签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。原告已全额交纳意向购房款，被告未按合同约定18个月内交付商品房，按照约定合同已终止履行，无需本院依法解除，故本院对原告关于解除合同的诉请不予支持。合同终止履行后，被告应返还团购房款并承担违约责任，给付违约金，现原告主张返还350000元团购房款,本院予以支持。 关于原告主张逾期交房违约金问题，被告认为违约金过高，请求予以调整。根据双方约定，被告按已支付团购房款年25%的标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》相关规定，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，被告应按年利率24%标准支付违约金,但被告于2012年12月出具《团购返款确认单》,已确认违约金131250元，本院依法支持。原告主张其后的违约金被告已书面同意按年利率25%支付，未超过年利率36%标准，法院应予支持。经查，无论是团购协议、返款确认单，还是补充协议，仅书面约定了其后违约金继续按年25%标准支付，并未确定具体数额及给付期限，故不能认定为已确定的债，故本院对原告该项主张不予支持。 关于被告丽阳饭店的担保责任问题。被告丽阳饭店在还款承诺书中表示以丽阳饭店所持有的地产公司全部股权对原告的购房本金提供担保，实质属于对外用容川公司的财产承担责任，导致担保的财产并未涉及丽阳公司本身独立的财产，此种承担债务的方式毫无实际意义，形成丽阳公司的承诺条款落空，故该条款依法不成立。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容“辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金”属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债权人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：赵碧华与站东实业签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》系原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。 根据站东实业陈述的事实，由于案涉房地产项目土地出让金未及时缴纳，系站东实业自身的原因致使该房地产项目至今无法办理房地产项目房屋的初始登记，目前站东实业根本没有能力履行合同约定的协助赵碧华办理所有权转移义务，无法按约将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助将案涉房屋的所有权转移给原告赵碧华，站东实业未在合同约定的期限内，协助赵碧华办理房屋所有权证书，其行为构成违约。 本案中，站东实业在2010年4月已将房屋交付给赵碧华使用至今，但由于案涉房地产项目土地变性等问题没有解决，房产登记机关即不能办理房屋所有权的登记，该项目的初始登记没有完成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，根据本院审查的情况，站东实业目前根本没有能力履行房屋的初始登记义务，责任在站东实业，由于案涉房地产项目房屋所有权的初始登记尚未完成，目前站东实业协助赵碧华办理房屋所有权转移的基础条件不具备，站东实业事实上不能履行办理协助所有权转移的义务，而且办理房产所有权的登记是行政机关专属的职能，法院无权干预。因此赵碧华要求站东实业为其办理房屋权属证书的诉讼请求本院依法不予支持。如果站东实业完成了房屋的初始登记，具备了履行协助办证义务的能力，赵碧华可另行主张其权利。据此，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《商业特许经营管理条例》第三条的规定：“商业特许经营是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（即特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（即被特许人）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。”据此，原告与被告刘焕春签订的《“邓某”品牌授权协议书》是包含商业特许经营特性的合同，且原告在合同约定的地址按照被告模式开始实际经营，即被告与原告形成实质的加盟（即特许）与被加盟（即被特许）关系，故本案属于特许经营合同纠纷。原告与被告刘焕春签订的《“邓某”品牌授权协议书》是双方真实意思的体现，且不违反我国法律法规的相关规定，属于合法有效的合同，双方均应全面依约履行自己的义务。 根据《“邓某”品牌授权协议书》及其《补充协议》约定，被告须按期向原告支付包括项目合作费、品牌管理费在内的款项。首先，按《“邓某”品牌授权协议书》内容，被告在2014年6月28日前须向原告支付的款项包括项目合作费360000元及第一年品牌管理费40000元，合计为400000元。原告与被告签订《补充协议》已对前述条款所规定的付款时间进行修改，即签订合同时被告须向原告支付300000元，那剩余的100000元则在一年之内已分期付款方式予以付清，最后一期付款时间为2016年4月1日，然而被告至今仍未支付该款项，已构成违约。其次，按协议约定，第二年的经营期是从2015年6月20日起至2016年6月20日，该期限的品牌管理费40000元，付款时间是2015年6月20日。结合原告证据及被告答辩意见，可知被告自2014年8月起经营至2015年8月，随后才完全中断经营，故按照协议约定及其履行情况，被告在第二年仍使用原告品牌经营，理应支付该品牌管理费，现被告未按约定期限交付第二年品牌管理费，亦构成违约。再次，按《“邓某”品牌授权协议书》约定，被告未能按期支付品牌管理费等且经原告催告后拖欠超过30日，原告可单方终止协议。据此，被告未按期限支付品牌管理费已属于违约，原告就此要求解除合同符合约定，且被告也同意解除。鉴于此，至今被告仍未支付上述款项（即分期款100000元及第二年品牌管理费40000元）给原告，其行为已构成违约，故原告要求解除合同及主张被告返还欠款140000元给原告，合理有据，本院对此予以支持。此外，被告抗辩称其按《补充协议》第六条约定“其放弃经营则协议自动解除”是无需再支付140000元款项给原告，结合上述协议和庭审内容来看，若被告要转让分店或中断营业，须提早通知原告或请求原告接手，这表明即使被告经营不善要放弃经营，也应通知原告并说明具体情况，以便解决合同履行中存在的问题或提早解除合同以免双方遭受损失。可是，被告没有举证证实其有通知原告，现亦无证据证明被告有履行通知义务，且从其答辩中显示出其停止营业后也没有与原告联系沟通。据此，被告的抗辩意见依据不足，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告未按补充协议及贷款合同的约定期限偿还贷款，致原告需承担担保责任，被告构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除与被告签订的合同登记号为Ｙ15114512的《商品房买卖合同》，并要求被告配合其到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的注销手续，于法有据，本案依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，张楠与佳年华公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。补充协议第四条约定“在合同约定的房屋交付期限届满前，张楠须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由张楠承担的维修基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由张楠自行承担……”。佳年华公司举证证明张楠未提供办证所需的全部资料。张楠并未举证证明已将物业移交确认单上载明的欠缺资料全部提交给佳年华公司，故诉争房屋不能及时办理权属转移登记的后果应由张楠自行承担，故张楠要求佳年华公司承支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下