北京市朝阳金东经济合作社与北京盛世隆裕商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：北京市朝阳金东经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡金盏东村。 法定代表人：李玉权，社长。 委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭金浩，北京市盈科律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京盛世隆裕商贸有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡黎各庄村417号院一层102室。 法定代表人：林艳菊，总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，北京市京师律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）北京市朝阳金东经济合作社（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京盛世隆裕商贸有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人谭金浩、被告委托诉讼代理人陈瑞、王媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我社与被告于2012年7月16日签订的《租赁合同》；2、被告将承租我社的上述合同项下的土地腾空交还我社；3、被告支付我社截至2019年7月16日的租金189.6万元、卫生管理费6万元，并按照每亩每年3.24万元的标准支付我社自2019年7月16日至实际腾退之日止的占有使用费，并按照每年2万元的标准支付自2019年7月16日至实际腾退之日止的卫生管理费；4、被告按照日千分之三的标准支付每一期逾期租金的违约金；5、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月16日，我社与被告签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租我社出租的20亩土地，该合同亦对承租土地的四至、租赁期限、租金标准以及租金支付方式、租赁标的物的用途、违约责任等事项进行了明确的约定。合同签订后，我社按约向被告交付了土地，被告接收土地后即修建了围墙及院门，对土地进行实际控制并持续至今，期间被告支付了部分租金及合同约定的卫生管理费，但2016年7月16日后，经我方多次催要，被告未再支付任何租金。现我社诉至法院，请求判决支持我社的上述诉讼请求。 被告辩称并反诉称：我公司认为双方虽然签订了土地租赁合同，我公司也支付了租金，但该合同实际尚未生效。根据合同法第45条之规定以及双方签订合同第15条之约定，该合同只有经过乡经管站备案后才能生效，这也是双方约定的合同所附生效条件。但截至原告起诉之日，涉案的合同并未经乡经管站备案，这也导致我公司无法对租赁的土地进行开发利用。我公司在2012年7月16日就向被告支付了租金，支付租金的行为一直持续到2016年。期间，经原告要求，我公司对土地进行了简单围挡，但我公司并未实际掌握该土地。我公司和原告均有该院落的大门钥匙，我公司也没有派人对院落进行管理。所以原告并未将该土地交付给我公司，合同也未生效。因为合同没有生效，故我公司无需履行按时支付租金的义务，也就不存在原告所述的违约事由。因原告未将租赁标的物实际交付给我公司，因此我公司也不存在腾退场地的问题。我公司认为，合同不能生效的原因系原告无法到乡经管站办理备案手续，原告存在缔约过失责任。原告早在2011年4月就和我公司签订过一份土地租赁合同，该地块与本案中的租赁标的物相邻，那份合同签订后，我公司向原告支付了25万元租金，并投入了15万元对土地进行基础设施建设。后来，原告向我公司提出解除该合同，并提出在旁边重新给我公司找一块场地，即本案中的租赁标的物。但当时原告向我公司隐瞒了涉案土地的规划用途和使用性质。原告一方面要求我公司支付租金，另一方面谎称该土地备案才能使用，让我公司耐心等待。到了2016年以后，因为一直未能备案，原告才不敢继续收取我公司租金，并不是我公司不支付租金。由于原告的缔约过失责任，造成我公司巨额损失，原告理应对我公司承担赔偿责任。现我公司提出反诉，请求判决：1、原告返还我公司已付租金、卫生管理费212万元；2、原告向我公司支付占用租金和卫生管理费期间的利息（具体如下：2012年7月16日至2013年7月15日期间的40万元租金从2013年1月9日起计算利息至实际退还之日止；2013年7月16日至2014年7月15日期间的50万元租金从2013年8月7日起计算利息至实际退还之日止；2014年7月16日至2015年7月15日期间的60万元租金从2014年12月12日起计算利息至实际退还之日止；2015年7月16日至2016年7月15日期间的60万元租金从2015年9月7日起计算利息至实际退还之日止；2万元的卫生管理费从2012年12月7日起计算利息至实际退还之日止）。

原告对被告反诉辩称：我社不同意被告的反诉请求，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且双方均已经签字盖章。根据合同法的规定，依法成立的合同自成立时生效，虽然双方约定要将合同进行签证备案，但这并未影响双方对合同的履行。我社按约向原告交付了涉案土地，涉案土地一直由被告占有使用，被告按约向我社支付了部分租金。而且我社认为，合同是否备案签证并未影响被告对场地的实际使用。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。

本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租原告出租20亩土地用于绿色产业基地。该宗地的四至为：东至二通道绿化带30米，南至宋景莲、陈盟盟北墙，西至绿岛路东边边沟，北至奥特莱斯南路。合同约定租赁期限20年，自2012年7月16日至2032年7月15日止。该合同第四条“租金及支付期限、付款方式”约定：“1、租金每年每亩，第一年2万元，第二年2.5万元，第三年3万元，以后每三年滚动递增8%。3、每年7月16日前向甲方（原告）交付当年租金及每年交纳环境卫生管理费2万元，清运垃圾由村内负责。”该合同第十条第2款约定：“如乙方（被告）不按合同约定上交租金，则乙方应按欠交租金额的千分之三按日向甲方支付违约金，如逾期一个月仍不能交齐所欠交的租金及违约金则甲方除有权继续追交外，本合同自行终止。”该合同第十五条约定：“双方代表签字并加盖公章，并经乡经管站签证后合同生效。”上述合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告出资对场地进行围挡。庭审中，被告称原告虽向其交付场地，但因规划事项，被告一直不能使用该场地。原、被告均认可被告向原告支付了2016年7月15日以前的租金210万元以及第一年度的卫生管理费2万元。被告未向原告支付2016年7月16日以后的租金。案件审理过程中，本院就涉案的《租赁合同》以及土地规划用途向北京市朝阳区金盏乡人民政府进行调查，该政府于2019年7月29日向本院作出了《关于北京市朝阳区人民法院协助调查令的说明》，该说明载明：“经核实，金东村经济合作社与北京盛世隆裕商贸有限公司和宋景莲、陈萌萌签订的合同均在经管站合同系统中备案。其中，北京盛世裕隆商贸有限公司在系统中合同附件甲方名称为北京盛世裕隆商贸有限公司，经与村里核实实际与北京盛世隆裕商贸有限公司为同一家公司，签订合同的时候甲方合同名称书写错误。金东村经济合作社与北京盛世裕隆商贸有限公司和宋景莲、陈萌萌签订的2份《租赁合同》涉及的宗地的规划用途（东至二通道绿化带30米，南至田间路，西至绿岛路东边沟，北至奥特莱斯南路）：按照金盏乡规划，上述区域为规划绿地。”庭审中，原告对该说明的真实性、合法性和关联性均无异议。被告对该说明的真实性无异议，但对事实上是否备案的真实性不予认可

本院认为，违反法律、行政法规的合同属于无效合同。本案中，经本院调查，原、被告双方签订的《租赁合同》中约定的租赁标的物的规划用途为绿地，应认定该规划用途应当属于非营利性的利用土地，但在原、被告双方签订的《租赁合同》中约定用途为“绿色产业基地”，该种使用用途属于商业性、盈利性的使用方式，而且双方约定的租金标准已经明显超过正常种植、绿化所应当达到的租金标准，故本院认为，原、被告双方签订的上述《租赁合同》约定的使用方式违反相关规划用途，该合同属于无效合同，原告要求解除该合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告腾退场地、支付租金和使用费的诉讼请求，本院认为，上述合同签订后，原告虽将租赁标的物交付被告，但因该宗土地的规划用途致使被告在接收土地后四年内无法正常使用，土地一直处于闲置状态。故本院对于原告要求腾退场地的诉讼请求，予以支持，但对于原告要求被告支付2016年7月16日以后租金、卫生管理费和使用费以及违约金的诉讼请求不予支持。在双方租赁合同无效的情况下，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告返还租金以及利息的反诉请求，本院认为，鉴于被告在2016年7月15日之前实际占有场地，且以交付租金（使用费）的事实行为认可占有使用的事实，故被告要求原告返还上述租金、卫生管理费及利息的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下

一、被告（反诉原告）北京盛世隆裕商贸有限公司于本判决生效之日起七日内将位于东至（机场）二通道绿化带30米、南至宋景莲、陈盟盟、西至绿岛路东边边沟、北至奥特莱斯南路20亩场地返还原告（反诉被告）北京市朝阳金东经济合作社； 二、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳金东经济合作社的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）北京盛世隆裕商贸有限公司的全部反诉请求。 案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）北京市朝阳金东经济合作社负担十七元五角（已交纳），由被告（反诉原告）北京盛世隆裕商贸有限公司负担十七元五角（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳金东经济合作社）。 反诉案件受理费一万二千八百八十元，由被告（反诉原告）北京盛世隆裕商贸有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院

审判员乔红星

二〇一九年八月二十二日

书记员张颖