席清石、新疆汇福园房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：席清石，男，1960年1月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：芦中东，新疆渭疆律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆汇福园房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区河北东路368号国澳公馆5栋1层。 法定代表人：章玉全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈玉，男，1979年8月23日出生，汉族，新疆汇福园房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：杨鹏飞，新疆久印铭正律师事务所律师。

上诉人席清石因与上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司（以下简称汇福园公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人席清石及其委托诉讼代理人芦中东，上诉人汇福园公司的委托诉讼代理人沈玉、杨鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

席清石上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判由汇福园公司向我支付劳务费392000元。事实和理由：我与汇福园公司2012年8月23日签订补偿协议后，至今汇福园公司也未履行补偿协议，导致我不能向汇福园公司移交房屋，此期间我雇佣人员看护房屋产生了劳务费的支出，汇福园公司应当承担赔偿责任。 汇福园公司针对席清石的上诉请求辩称，未履行补偿协议是因为席清石违约不向我公司移交房屋，且2015年席清石的房屋租赁合同期限届满，双方签订的《补偿协议》已不具备履行的条件，我公司已提起反诉主张解除该协议，席清石雇佣人员产生的劳务费与我公司无关，我公司不承担赔付责任。 汇福园公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二、四项，改判1.驳回席清石要求我公司支付补偿款1108000元、支付利息302484元的诉讼请求；2.判决解除双方签订的《补偿协议》，由席清石返还已收取的补偿款500000元、赔偿损失35625元。事实和理由，我公司与席清石签订《补偿协议》中涉及的地块为乌鲁木齐市炉院街36号解放军第七四三九工厂大院的宗地，因席清石于2000年10月26日签订租赁合同成为该宗地上建筑的承租人。因我公司与宗地所有权人协商土地开发事宜，在协商之前要先解决承租人的善后事宜，在此情形下我公司与席清石签订了《补偿协议》，实际是通过补偿取得席清石的租赁权，所付款项实际是对席清石提前终止其租赁权益而给予的补偿，我公司只有与席清石完成了该善后事宜后才能与宗地所有权人进行下一步的合作开发，因此我公司在《补偿协议》中约定有付款条件为席清石交付租赁合同原件。在席清石取得我公司支付的500000元后，未向我公司交付租赁合同原件，也未将现场移交给我公司，因此席清石在履行《补偿协议》过程中存在违约行为，我公司没有违约行为。现席清石的租赁合同已到期，我公司与席清石签订的《补偿协议》换取提前终止租赁权益的合同目的已不能实现。我公司要求解除《补偿协议》返还已付补偿款赔偿损失有事实依据，一审判决认定事实及适用法律均有误，请求二审判决查明事实后改判。 席清石针对汇福园公司的上诉请求辩称，一审判决认定事实正确。我与汇福园公司签订的补偿协议是双方的真实意思表示，我按照补偿协议的约定将租赁合同原件交付给汇福园公司的原法定代表人刘四清，并对私建房屋进行了拆除，汇福园公司要求解除补偿合同不符合法定解除的条件，汇福园公司要求返还补偿款和赔偿损失均没有法律依据。 席清石向一审法院起诉请求：1.判令汇福园公司支付补偿款1108000元；2.汇福园公司支付利息320547.4元（2012年11月1日至2017年7月13日）；3.汇福园公司支付劳务费392000元；4.由汇福园公司承担案件受理费。 汇福园公司向一审法院反诉请求：1.解除汇福园公司与席清石于2012年8月23日签订的《补偿协议》；2.席清石返还已收取汇福园公司支付的补偿款50万元；3.席清石赔偿汇福园公司损失35625元;4.由席清石承担反诉费、保全费等诉讼费用。 一审法院认定事实，2012年8月23日，席清石（甲方）与汇福园公司（乙方）签订《补偿协议》，内容为：乙方为开发甲方现租赁炉院街36号解放军第七四三九工厂的大院宗地，依据甲方2000年10月26日同解放军第七四三九工厂所签合同第七条之约定，及甲方以持新昊诚评报字（2010）009资产评估报告书，依照《中华人民共和国合同法》之规定，甲乙双方在自愿、公平、诚实信用的原则下友好协商下特签订本协议：一、乙方补偿甲方160.8万元甲方在2012年11月15日之前清空房间内的所有物品及地面上的废品后把场地移交给乙方。场地上的公建的房屋及配电上水设施属于乙方所有，拆除工作由乙方负责，私建房屋由甲方拆除。二、刘丽新自2011年4月16日同甲方新签的租赁合同的40万元定金作为乙方付给甲方的补偿费用的一部分，甲方无异议认同，刘丽新同乙方也认同这一事实，此协议签订后原租赁合同终止。第7439工厂场地内的所有拆迁工作均由甲方负责，如出现于此有关的拆迁纠纷均由甲方负责解决。三、乙方现付给甲方40万元，甲方启动客户及租赁户的搬迁的准备工作及实施方案，并将甲方同解放军第七四三九工厂签合同原件交乙方保存。甲方清空现场并把现场交给乙方时，乙方支付剩余补偿款80.8万元。四、甲方如和他人签订和本协议类似的补偿协议或把场地移交给他人属违约由甲方承担协议总额的双倍违约金。另，2010年3月，席清石委托新疆昊诚资产评估有限公司（以下简称昊诚评估公司）对其资产价值进行评估。昊诚评估公司出具新昊诚评报字（2010）009号资产评估报告书，房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽、公房维修、机器设备评估价值合计1608604.14元。协议签订后，席清石即对私建房屋进行拆除。2012年8月28日，汇福园公司支付席清石40万元补偿款，2013年1月14日支付10万元补偿款。另查明：2000年10月26日、10月30日，席清石与案外人中国人民解放军第七四三九工厂（以下简称七四三九工厂）签订两份《房屋租赁合同》，由席清石租赁七四三九工厂炉院街36号（原高炮团大院内）两栋二十五间平房及另外两栋二十四间平房，租期分别为2001年1月1日至2015年12月31日、2001年8月1日至2015年12月31日。2012年8月7日，新疆维吾尔自治区国有资产监督管理委员会（以下简称自治区国资委）关于新疆军区装备部原第七四三九工厂（破产）部分非经营性土地及资产移交管理的批复作出新国资改革［2012］358号文件，载明：一、原则同意整体接受新疆装备部原第七四三九工厂（破产）位于乌鲁木齐市的非经营性土地及资产，其中：土地面积26002平米；地面资产评估值36.984万元。二、上述非经营性土地及资产划归新疆联强农业资产经营有限责任公司（以下简称联强公司）管理，地面资产由该公司负责按照评估值予以补偿。三、具体移交事宜，由破产清算组与新疆联强农业资产经营有限责任公司接洽，并签订移交协议，明确各自权利义务。2014年6月23日，联强公司取得乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路35号土地使用权。经询，乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路35号即是七四三九工厂炉院街36号（原高炮团大院内）。审理中，一审法院向原汇福园公司法定代表人刘四清调查了解，刘四清称《补偿协议》签订后，刘四清收到了租赁合同原件，仅支付席清石50万元补偿款，《补偿协议》中刘丽新的40万元汇福园公司未支付，汇福园公司未摘牌该宗土地系联强公司未取得土地使用权证。另，一审法院向案外人刘丽新调查了解到：原汇福园公司法定代表人刘四清承诺该40万元租金作为席清石的补偿款，由汇福园公司再行支付刘丽新，但汇福园公司一直未支付，刘丽新在席清石处索要到上述款项。汇福园公司对刘四清、刘丽新调查笔录均不认可，刘四清、刘丽新的调查笔录有（2016）新0104民初1010号判决书、当事人陈述等相佐证，一审法院对两份调查笔录真实性均予以确认。2013年5月22日，汇福园公司原股东刘四清、李梅与新加入股东刘亦达成的《原股东应尽披露义务申明》中确认：汇福园公司截止2013年5月20日应付款项中：席清石，160.8万元，已支付50万元，未支付110.8万元。同日，汇福园公司法定代表人工商登记由刘四清变更为李梅。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，席清石与汇福园公司所签订的《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。席清石在《补偿协议》签订后即按约定将租赁合同原件交付原汇福园公司法定代表人刘四清并对私建房屋进行拆除，汇福园公司反诉主张解除《补偿协议》不符合合同解除法定要件，该合同也未约定解除条件，故对汇福园公司反诉请求解除双方于2012年8月23日签订的《补偿协议》的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。《补偿协议》既未解除，汇福园公司反诉要求席清石返还补偿款50万元、赔偿损失35625元的请求于法无据，一审法院亦不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《补偿协议》约定补偿款共计160.8万元，汇福园公司已支付50万元，尚欠110.8万元未付，故席清石主张汇福园公司支付补偿款110.8万元的请求一审法院予以支持。汇福园公司辩称案外人刘丽新40万元定金作为补偿款一部分进行扣减，一审法院认为，《补偿协议》虽约定刘丽新40万元定金作为汇福园公司付给席清石补偿费用的一部分，但汇福园公司既未向刘丽新出具任何欠据，也未向刘丽新偿还该笔债务，该债务仍系席清石代为清偿，故不应从席清石补偿款中再行扣减。席清石主张汇福园公司支付利息320547.4元，一审法院认为，《补偿协议》约定席清石在2012年11月15日之前将场地移交给汇福园公司，经一审法院了解，汇福园公司《补偿协议》所涉土地未取得土地使用权证书，该宗土地未能进行挂牌拍卖，汇福园公司遂未履行《补偿协议》支付补偿款、接受场地，故汇福园公司应当自2012年11月15日承担逾期付款利息。一审法院按银行贷款月息4.875‰酌情支持席清石该部分费用，核算为302484元（110.8万元×4.875‰×56月，2012年11月15日-2017年7月13日），对席清石多主张部分一审法院不予支持。席清石主张汇福园公司支付劳务费392000元，《补偿协议》中并未约定席清石提供安保等劳务，席清石也未提供相应证据，故对席清石该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决，一、新疆汇福园房地产开发有限公司支付席清石补偿款110.8万元；二、新疆汇福园房地产开发有限公司支付席清石利息302484元；三、驳回席清石的其他诉讼请求；四、新疆汇福园房地产开发有限公司的全部反诉请求。 本院审理过程中，本院组织双方当事人进行了举证、质证，席清石围绕上诉请求依法提交：社区证明、综合管理责任书、招聘公告，证明席清石因维稳需要聘请人员对涉案房屋进行管理，产生劳务费用。汇福园公司的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为汇福园公司无承担该劳务费的责任。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性结合本案事实，综合予以认定。汇福园公司围绕上诉请求依法提交：1.法院开庭传票和起诉书；2.材料提供清单一份，证明刘四清与汇福园公司发生纠纷并进行了诉讼，刘四清的证言不能作为定案依据，且在2013年5月22日公司股东交接时，交接清单中没有涉案房屋租赁合同原件。席清石的质证意见为：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据2的三性均不予认可。本院对汇福园公司提交的证据的真实性、合法性予以确认，关联性结合本案事实，综合予以认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2000年10月26日，解放军第七四三九工厂与席清石签订《房屋租赁合同》，约定解放军第七四三九工厂将炉院街36号两栋计25间平房租给席清石，租金每月每间50元整，租期自2001年至2015年12月31日。合同载明：房屋普遍有漏雨现象，屋檐损坏严重有尿墙现象，每间都漏，没门少窗，没玻璃，没有水源、电源可供使用；出租方所属红线内的院子、荒山、一个菜窖由席清石无偿利用、开发、使用；出租方不投入建厂、建楼规划使用，或遇战争使用不得终止合同的履行，如违反本条规定，出租方应赔偿席清石在此的全部投资，及没有履行的合同所造成的经济损失由出租方全部赔偿。2013年7月5日，联强公司取得乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路35号050栋1层、038栋1层、063栋1层、039栋1层、049栋1层房屋产权；2014年6月23日，联强公司取得乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟路35号土地使用权。 2012年8月23日，席清石（甲方）与汇福园公司（乙方）签订《补偿协议》，内容为：乙方为开发甲方现租赁炉院街36号解放军第七四三九工厂的大院宗地，依据甲方2000年10月26日同解放军第七四三九工厂所签合同第七条之约定，及甲方以持新昊诚评报字（2010）009资产评估报告书，依照《中华人民共和国合同法》之规定，甲乙双方在自愿、公平、诚实信用的原则下友好协商下特签订本协议：一、乙方补偿甲方160.8万元甲方在2012年11月15日之前清空房间内的所有物品及地面上的废品后把场地移交给乙方。场地上的公建的房屋及配电上水设施属于乙方所有，拆除工作由乙方负责，私建房屋由甲方拆除。二、刘丽新自2011年4月16日同甲方新签的租赁合同的40万元定金作为乙方付给甲方的补偿费用的一部分，甲方无异议认同，刘丽新同乙方也认同这一事实，此协议签订后原租赁合同终止。第7439工厂场地内的所有拆迁工作均由甲方负责，如出现于此有关的拆迁纠纷均由甲方负责解决。三、乙方现付给甲方40万元，甲方启动客户及租赁户的搬迁的准备工作及实施方案，并将甲方同解放军第七四三九工厂签合同原件交乙方保存。甲方清空现场并把现场交给乙方时，乙方支付剩余补偿款80.8万元。四、甲方如和他人签订和本协议类似的补偿协议或把场地移交给他人属违约由甲方承担协议总额的双倍违约金。协议签订后，席清石将其持有的《房屋租赁合同》原件交与汇福园公司原法定代表人刘四清，2012年8月28日，汇福园公司支付席清石40万元补偿款，2013年1月14日，汇福园公司向席清石再支付10万元。涉案房屋由席清石使用至今

本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。席清石与汇福园公司签订的合同虽然名为《补偿协议》，但席清石和汇福园公司均不符合房屋拆迁安置补偿合同的主体资格，一审判决确定席清石与汇福园公司的法律关系为房屋拆迁安置补偿合同有误，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第九十四条第四、五项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”席清石和汇福园公司在《补偿协议》的第一条约定汇福园公司补偿席清石160.8万元，席清石在2012年11月15日之前清空房间内的所有物品及地面上的废品后将场地移交给汇福园公司；第三条约定汇福园公司现付给席清石40万元，席清石启动客户及租赁户的搬迁的准备工作及实施方案，并将席清石同解放军第七四三九工程签合同原件交汇福园公司保存。席清石清空现场并把现场交给汇福园公司时，汇福园公司支付剩余补偿款80.8万元。上述合同条款系席清石与汇福园公司真实意思表示，双方当事人应当按照此约定严格履行各自的权利义务。按照协议约定，双方互负义务的第一阶段，汇福园公司应当给付席清石补偿款40万元，后席清石将原租赁合同交付汇福园公司，双方均依约履行了义务，第二阶段，席清石应当清空现场并把现场交给汇福园公司，汇福园公司支付剩余补偿款80.8万元，按照此约定，汇福园公司支付剩余补偿款的条件是席清石先行将现场清空并向汇福园公司交付完毕现场后，根据《最高人民法院的理解与适用》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在本案审理期间，席清石主张因汇福园公司未向其支付剩余补偿款，故其未向其交付涉案房屋，则其认为其享有先履行抗辩权，但对此其仅向法庭证明了其已履行交付原租赁合同的义务，未举证证实其已履行将现场清空，并向汇福园公司进行交付的义务。且，依据协议约定，席清石应当于2012年11月15日前将现场清空，结合汇福园公司又于2013年1月14日向席清石支付10万元补偿款的事实，席清石提出汇福园公司存在违约行为的上诉意见，本院不予采信。鉴于席清石与联强公司的租赁期限已于2015年12月31日届满，席清石对涉案房屋已丧失使用权，汇福园公司通过履行《补偿协议》使用涉案房屋及场地的合同目的已不能实现，现汇福园公司上诉要求解除其与席清石于2012年8月23日签订的《补偿协议》，符合法律规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”汇福园公司要求席清石返还补偿款50万元符合法律规定，本院予以支持。因汇福园公司要求席清石赔偿损失35625元，是席清石收到50万元至今的利息，鉴于涉案《补偿协议》的解除之日应为本判决生效之日，汇福园公司主张其产生了该项损失无事实依据，本院不予支持。故，席清石与汇福园公司签订的《补偿协议》应当予以解除，席清石要求汇福园公司继续履行《补偿协议》，并要求汇福园公司支付剩余补偿款110.8万元、支付利息320547.4元、支付劳务费39.2万元的上诉意见，本院不予采信。 综上所述，席清石的上诉请求不能成立，应予驳回；汇福园公司上诉请求中合理部分，应予支持；一审判决认定事实及适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下

一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初3639号民事判决； 二、解除上诉人席清石与上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司于2012年8月23日签订的《补偿协议》； 三、上诉人席清石返还上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司补偿款50万元； 四、驳回上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人席清石的全部诉讼请求。 以上上诉人席清石应返还款项，应于判决生效后十日内付清，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉请求标的1820547.4元，核定给付金额0元，案件受理费21184.93元（席清石已预交），由上诉人席清石自行负担。反诉请求标的535625元，核定给付金额50万元，占请求标的的93.3%，案件受理费4578.13元（汇福园公司已预交），由上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司负担6.7%即306.73元，上诉人席清石负担93.3%即4271.4元。 二审上诉人席清石上诉标的392000元,核定金额0元，上诉人席清石已预交7180元由其自行负担；上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司上诉标的1946109元，核定金额1910484元，占请求标的98%，上诉人新疆汇福园房地产开发有限公司已预交26650.61元，由其负担2%即533.01元，上诉人席清石负担98%即26117.6元。 本判决为终审判决

审判长陈琛 审判员冯宁 代理审判员徐岚

二〇一八年七月二日

书记员马恒雯