王广全与宋甲红、张美芹确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）王广全，男，汉族，1956年5月5日出生，汉族，住山东省平阴县。 委托代理人凌辉，山东鲁平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）宋甲红，男，汉族，1955年11月29日出生，住山东省即墨市。 委托代理人吴兴华，山东垠鹏律师事务所律师。 委托代理人宋海滨，山东垠鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张美芹（宋甲红之妻），女，汉族，1955年11月13日出生，住山东省即墨市。 委托代理人吴兴华，山东垠鹏律师事务所律师。 委托代理人宋海滨，山东垠鹏律师事务所律师。 原审第三人平阴县榆山街道东关社区居民委员会，住所地山东省平阴县。 代表人邱金荣，主任。 委托代理人丁士仓，男，1962年10月28日出生，汉族，平阴伟业法律服务所法律工作者，住山东省平阴县。

上诉人王广全因与被上诉人宋甲红、张美芹、原审第三人平阴县榆山街道东关社区居民委员会（以下简称东关社区）确认合同无效纠纷一案，不服平阴县人民法院（2015）平商初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结

宋甲红、张美芹原审诉称：宋甲红、张美芹为夫妻关系，原是东关社区居民，在东关社区有平房一套，原房产证号:平政房（私）字第3590号，集体土地建设用地使用证号:平集建（92）字第0802360044号。2007年9月4日，王广全强迫宋甲红签订《以房抵债协议》，约定：宋甲红用上述房产顶欠王广全的全部欠款，从此双方两清。由于王广全非东关社区居民，所以该协议属于违反法律强制性规定的无效协议。2011年10月11日，东关社区依据王广全持有的《以房抵债协议》，与王广全签订了《东关居堂屋山前片区改造拆迁安置协议书》，并依据该拆迁安置协议书将上述房屋予以拆除。王广全迫使宋甲红签订了无效的《以房抵债协议》，而东关社区与王广全恶意串通，将宋甲红房屋拆除，严重侵害了宋甲红利益，请求确认《以房抵债协议》无效。 王广全原审辩称：宋甲红所诉与事实不符，签订《以房抵债协议》确有其事，但该协议是双方的真实意思表示，是双方在完全自愿的情况下签订的，且在签订后也实际按法律规定的程序履行了该协议，办理了房屋产权过户手续。拆迁安置协议是按照相关规定进行的，宋甲红陈述我与东关社区恶意串通无任何事实和法律依据。请求驳回宋甲红的诉讼请求。 东关社区原审述称：不清楚宋甲红、张美芹与王广全之间的债权债务关系及《以房抵债协议》情况，也未有与王广全实施恶意串通行为。

原审法院认定：2007年9月4日，宋甲红（甲方）与王广全（乙方）签订《以房抵债协议》，内容为：“经甲乙双方本着友谊的基础上，甲方自九八年至二零零七年至今欠乙方近叁拾万元，甲方同意用平阴县东关村黄河局北57号顶欠乙方的全部欠款，从此甲乙双方两清。证明人王廷兴，甲方宋甲红、乙方王广泉。”同日，王廷兴以保证人身份向宋甲红出具保证书，内容为：“我保证宋甲红、张美芹两同志于2007年9月5日回到即墨居住处。协议书保证带回来”。2008年1月9日，宋甲红、张美芹将平政房（私）字第3590号房产过户至王广全之妻张兰英名下，确权发证编号为平城ＤＧＯｌ184号。 同时期，宋甲红、张美芹户籍所在地为东关社区，二人系夫妻关系。王广全的户籍所在地为平阴县，户口性质为非农业，王广全之妻张兰英的户籍所在地为平阴县。2011年，东关社区对包含涉案房屋在内的片区进行改造。2011年10月11日，王广全与东关社区签订拆迁安置协议书，后该房屋被拆除。宋甲红以受协迫、《以房抵债协议》违反法律强制性规定且王广全与东关社区恶意串通，要求确认该合同无效为由，起诉来院，案经审理，双方未能达成协议。 原审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的与其特定身份相联系的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宋甲红与王广全所签订的《以房抵债协议》中所涉标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。因《以房抵债协议》中的受让人王广全及其妻张兰英均非东关社区的成员，故王广全及其妻张兰英依法不能取得该住房，该合同因违反我国土地管理法律、行政法规及国家政策的强制性规定而无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当承担各自相应的责任。本案所涉房屋已经拆除，返还房屋不符合实际，经法院释明权利后，宋甲红明确表示不要求法院处理合同被确认无效后的财产及损失，故本案不予处理。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：确认宋甲红与王广全于2007年9月4日签订的《以房抵债协议》无效。案件受理费100元，由王广全承担。

上诉人王广全不服原审判上诉称：《以房抵债协议》是双方真实意思的表示，是在完全自愿的情况下签订的。宋甲红、张美芹从1998年开始陆续借王广全30余万元，借款到期后，王广全多次催要，但是宋甲红、张美芹均以无钱为由推脱。王广全为此仅起诉了其中的部分欠款，是由于资金比较紧张。因宋甲红、张美芹外欠账多，在当地待不下去后离家出走。后王广全多方打听，才知道宋甲红、张美芹在青岛，王广全为了找到二人要回借款，去青岛寻找。到青岛即墨之后，为了防止发生不必要的误会和矛盾，2007年9月4日，王广全、张兰英夫妻二人还到了即墨市110指挥中心备案。王广全找到了宋甲红、张美芹在青岛的住处，为此双方签订了2007年9月4日的《以房抵债协议》。该协议不仅是双方自愿签订，而且在签订后也实际履行了协议，并且该协议是在严格按照法律规定的程序下履行的。协议签订后，第二天即2007年9月5日，王广全与宋甲红、张美芹共同回到了平阴县，在平阴县房管局政务大厅，王广全夫妻以及宋甲红、张美芹四人在政务大厅专柜，并在房管局工作人员的监督下，共同办理了房屋过户的相关手续，将房产过户到了王广全妻子张兰英名下。因此宋甲红、张美芹在诉状中所陈述的因王广全非东关社区居民，而协议不能履行是错误的。从宋甲红、张美芹提交的房地产转让登记申请审批书等内容也可以看出，双方之间是在严格按照法律规定的相关程序办理的房屋产权过户手续。 王广全办理的相关拆迁安置协议等是完全按照相关规定进行的，宋甲红、张美芹所陈述的王广全与东关社区恶意串通无任何事实和法律依据的，且目前房屋被拆迁，土地证已经被注销。作为受让方，王广全于2007年12月11日向涉案房屋所在地的东关社区交纳了6500元的房产过户费，实际就是交纳的集体土地使用费，另外作为涉案房屋所在地的东关社区于2007年12月17日出具了《证明》两份，一份是“我居同意宋甲红的房产转让给本居居民张兰英，房产证号：平政房（私）字第3570号。”；另一份是“我居同意宋甲红的土地证转让给本居居民张兰英，土地证号：平集建（92）宗第0802360044”。经查询，目前涉案的土地证已经于2013年12月27日注销土地登记，土地权利证书作废，该公告可以在平阴县国土资源局官方网站上查询其注销登记的时间，王广全手里有平阴县榆山街道东关社区居民委员会片区改造办公室出具的收到东关居堂屋山前片区住户（户代表）张兰英的证件，房产证和土地证，以上证据均能够充分证明涉案的房产系王广全的合法财产，王广全对涉案的房产享有完全的所有权和使用权。 原审法院对宋甲红、张美芹提交的东关居堂屋山片区改造拆迁安置协议书未进行质证。2011年，平阴县榆山街道东关社区居民委员会依据平阴县人民政府批准规划对堂屋山前片区确定实施拆迁改造建设，本案争议房产在该拆迁改造范围之内。东关居委会与王广全签订《东关居堂屋山片区改造拆迁安置协议书》，该协议第二条第2项约定：“在该片区内居住的外来购房户，持两证（房产证、土地证）并持有居委会开具的宅基地转让费收据及居委会办理的双方买卖契约，如未上交宅基地转让费用，按宅基地面积交纳费用由同时享受该拆迁安置补偿（交纳金额按两议会通过的意见规定执行）。”王广全于2007年12月11日已经向涉案房屋所在地的原东关社区交纳了6500元的房产过户费，实际就是交纳的集体土地使用费，由东关居委会向王广全出具村集体收款收据。该协议同时约定拆迁安置、拆迁补偿及新建楼房分配办法等相关内容。因此，王广全也是按照村规民约上交了两证并签订了该协议。 当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。一方当事人反悔，要求确认代物清偿协议无效，应不予支持。根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题（2015）》第九条关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题，第二款关于债务履行其届满后约定的以物抵债，第二项明确规定如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。本案中，在王广全与宋甲红、张美芹的债务履行期届满后，因宋甲红、张美芹无法偿还王广全欠款，与王广全签订了该《以房抵债协议》，并按照协议办理了房屋过户手续，也就是双方约定的以物抵债，宋甲红、张美芹已经将抵债物即房产交付给了王广全，现在因为房屋拆迁而反悔，对该诉求法院应当不予支持。2007年9月4日双方签订了《以房抵债协议》后，王广全就将手中的欠条交付给了宋甲红、张美芹，原审法院确认该协议无效，那么王广全的合法权益又该如何维护，王广全手中连最基本的欠条都没有了，很难再进行维权。即使该案件确认了协议无效，那么协议无效后必然面临着财产返还的问题，但是现在的实际情况是涉案房屋早已经被拆除，房屋所在的土地也应被注销，但是现在法律没有明确规定集体土地上的房屋拆迁安置补偿引起的纠纷，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序予以处理，也缺乏明确的法律依据。请求撤销原审判决，驳回宋甲红、张美芹的诉讼请求，或发回重审。

被上诉人宋甲红、张美芹二审辩称：（一）原审法院认定涉案协议无效所依据的事实并不是协议签订过程的有关情形，而是依据王广全、张兰英在签订《以房抵债协议》时都不具有东关社区居民身份这一基本事实。在原审过程中，王广全明确承认其与张兰英均非平阴县东关社区居民。因本案《以房抵债协议》所涉房屋为东关社区集体所有宅基地上建造的房屋，现阶段国家一系列的法律法规均禁止将农村宅基地上所建房屋向非农业户口人员及非集体组织成员进行转让，原审法院依据王广全主体不适格这一基本事实认定双方所签的《以房抵债协议》无效是完全正确的。王广全所称的“协议双方当事人意思表示真实”、“双方也实际履行了该协议”既与事实不符，也不是原审法院定案的依据；至于王广全与第三人签订的拆迁安置协议，是王广全与宋甲红、张美芹签订《以房抵债协议》之后的行为，与要求确认《以房抵债协议》无效不具有关联性，没有质证的必要。因此王广全主张原审法院认定事实不清、漏审证据是毫无道理的。（二）王广全引用《最高人民法院关于当前审判工作中的若干具体问题（2015）》第九条第二款并不适用于本案。该规定适用是以“以物抵债协议合法有效”为前提的，而本案当事人双方签订的以物抵债协议本身就无效，因此该规定并不能适用于本案。相反，最高院《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第六部分关于农村房屋买卖纠纷处理问题部分指明，“对于宅基地流转处于非试点区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”。（三）王广全要求二审以“法律效果”、“社会效果”改判，既与事实不符也于法无据。事实情况是，在签订了《以房抵债协议》后，王广全并没有放弃债权，继续就其所持的债权申请法院对宋甲红、张美芹强制执行，现在该案仍在执行过程中。至于王广全所顾虑的集体土地上的房屋拆迁补偿纠纷是否属于法院管理问题纯属多虑，宋甲红、张美芹的诉讼请求只是要求确认《以房抵债协议》无效，而没有要求法院解决协议无效之后的拆迁补偿问题，而确认合同的效力毫无异议是属于法院受案范围的。请求维持原判，驳回上诉。

原审第三人东关社区述称：原审法院对本案不应审理，并且在原审中东关社区已向平阴县法院提交另案的一、二审判决，案例足以证明平阴县法院不应受理。因为本案是村民改善生活条件的一种补偿，根据最高人民法院的会议纪要，不在民法范围之内。该土地已经被注销，并且该房屋已全部拆迁，该土地现已建楼。在王广全与宋甲红、张美芹办理房产过户手续时，均为东关村的村民。 本院二审查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认

本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的，该权利与集体经济组织成员的资格是紧密联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相流转，但转让给本村以外的人属于无效转让。 《以房抵债协议》不仅涉及平阴县东关村黄河局北57号的房产，还包含相应的宅基地使用权。东关社区虽称王广全与宋甲红、张美芹在办理房产过户手续时，均为东关村的村民，但未能举证证明；王广全亦未能证实其与妻子张兰英曾是东关社区的成员；因此，王广全、张兰英无权取得涉案宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《以房抵债协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院判决《以房抵债协议》无效，认定事实清楚、适应法律正确，应予维持。因此，王广全要求撤销原审判决的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王广全承担。 本判决为终审判决

审判长李萍 代理审判员李婷 代理审判员王鹏飞

二〇一六年七月十九日

书记员穆瑜