孙凤霞与张继芹、赵世和等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）孙凤霞。 委托代理人孙家志。 委托代理人**江，江苏华德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张继芹。 被上诉人（原审被告）赵世和。 被上诉人（原审被告）海州区人民政府朐阳街道办事处网疃村民委员会，住所地连云港市海州区网疃村。 负责人陈士根，该村委员会主任。 委托代理人吴雨晴，连云港市海州综合批发市场办公室经理。

上诉人孙凤霞因与被上诉人张继芹、海州区人民政府朐阳街道办事处网疃村民委员会（以下简称网疃村委会）、赵世和房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭审理了本案，上诉人孙凤霞的委托代理人孙家志、王克江，被上诉人张继芹、被上诉人网疃村委会的委托代理人吴雨晴、被上诉人赵世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结

孙凤霞一审诉称：孙凤霞于2013年3月29日向张继芹借款60000元，约定2013年5月28日还款。孙凤霞出具承诺书给张继芹，由孙凤霞用位于海州区白虎山批发市场10区1排ｘｘ号、ｘｘ号房屋作为抵押，同时应张继芹要求，孙凤霞又与张继芹签订了一份关于上述房产的买卖合同。孙凤霞至今未收到张继芹购房款，况且此房的市价远不止60000元，房屋买卖合同并非双方的真实意思表示。在借款到期时，孙凤霞联系张继芹，张继芹背着孙凤霞以买卖合同为依据处置了孙凤霞的上述房产。涉案双方之间发生的是借贷关系而不是买卖关系，张继芹处分孙凤霞的房产行为属于无效行为，理应予以返还。基于此，请求法院：1、确认张继芹与孙凤霞2013年3月29日订立的房屋买卖协议无效，张继芹返还孙凤霞所有的房产；2、判令张继芹承担诉讼费用。 张继芹一审辩称：2013年3月29日，孙凤霞向我借款60000元，当时就已经签订了房屋买卖协议及承诺书、借据，签定协议时孙凤霞提供了身份证、户口本、结婚证复印件，孙凤霞承诺到期不还就可以变更过户。借款到期后我多次催促，孙凤霞要求我到市场管理处办理变更手续。2013年6月4日我到市场管理处办理过户时，又联系了孙凤霞，并让市场管理处梁处长与孙凤霞通话，孙凤霞是答应办理过户手续的。房屋买卖协议中孙凤霞承诺了是没有其他的抵押和租赁等，但至今房屋都还没有交付给我，还是孙凤霞自己使用。 网疃村委会一审辩称：村委会下属批发市场要求办理摊位过户手续需要原始摊位证及结婚证、买卖协议、户口本、身份证，这些材料都要求是真实的。2013年6月4日张继芹来办理过户时，由张继芹当场与孙凤霞本人电话联系，批发市场梁跃军也与孙凤霞本人通了电话，孙凤霞在电话中陈述“该过户过户”。 赵世和一审辩称：不同意返还摊位证，我的摊位证是合法取得，有法院的裁定书可以证明。

原审法院经审理查明：2013年3月29日，孙凤霞向张继芹借款60000元，约定借款期限自2013年3月29日至2013年5月28日止，双方签订了借款借据一份。同时，孙凤霞（甲方）与张继芹（乙方）签订《房屋买卖合同书》及《承诺书》各一份，《房屋买卖合同书》中约定，一、甲方自愿将座落在连云港市海州区白虎山批发市场10区1排ｘｘ＃、ｘｘ＃（建筑面积11＋11平方米，摊位证号1001252021、1001232020），并将与所出卖房产的相关使用权同时出卖给乙方（附摊位证复印件与原件、房主身份证复印件）。二、双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为60000元。三、乙方在签订本合同时，以现金形式一次性付清。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的使用权（已交纳各种费用）。《承诺书》的具体内容为：孙凤霞向出借方张继芹借款60000元，同时愿将自己名下的连云港市海州区白虎山批发市场10区1排ｘｘ号、ｘｘ号上下两层，作为借款抵押于出借方，双方签约房屋买卖协议，在抵押之前此房没有抵押他人及不存在经济纠纷，在抵押期间保证房屋质量完整，同时不得转让、出租、抵押他人，凡涉及权属管理、城市建设、规划与管理等问题，一概由抵押人承担，如借款合同到期，借款人没有及时将借款全部还清，双方签约房屋买卖协议生效。合同签订后，张继芹给付孙凤霞60000元，孙凤霞将涉案摊位的摊位证原件及孙凤霞的身份证、户口本、结婚证等相关证件的复印件交付张继芹。该款项至今孙凤霞未向张继芹偿还。 2013年6月4日，因孙凤霞在借款到期后未能向张继芹偿还借款，张继芹遂带着孙凤霞的身份证、户口本、结婚证复印件及摊位证原件前往网疃村委会的下属部门连云港市海州综合批发市场要求将涉案摊位过户至张继芹名下，经该批发市场人员与孙凤霞核实后，将该摊位证办理在张继芹名下。 2013年10月22日，张继芹与赵世和签订一份转让协议书，由张继芹将涉案摊位以150000元的价格转让给赵世和。因张继芹不协助办理摊位使用证过户手续，赵世和依法向原审法院起诉，经原审法院调解结案。后经原审法院执行，将涉案摊位证过户至赵世和名下。 原审法院另查明：2012年2月23日，孙凤霞将涉案摊位租赁给案外人孙培远使用，租赁期限为自2012年2月23日至2026年2月22日。2013年1月1日，孙培远又将该摊位转租给孙家志。该摊位现由孙家志在使用。 原审法院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，孙凤霞向张继芹借款，为担保借款合同的履行，双方又签订了《房屋买卖合同书》，并在孙凤霞出具的承诺书中约定“如借款合同到期，借款人没有及时将借款全部还清，双方签约的房屋买卖协议生效”，该约定应当视为双方就《房屋买卖合同书》生效条件所作出的约定，系孙凤霞与张继芹真实意思表示，并不违反相关的法律规定，合法有效。孙凤霞与张继芹借款合同约定的还款期限为2013年5月28日，借款期限届满后孙凤霞未能偿还借款，双方约定的合同生效条件已成就，该条件成就时，《房屋买卖合同书》生效，故孙凤霞要求确认孙凤霞与张继芹签订的《房屋买卖合同书》无效的诉求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于孙凤霞要求返还房产及摊位证的请求，因涉案摊位证已经由原审法院强制执行，办理在赵世和名下，故对该诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回孙凤霞的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由孙凤霞负担。

上诉人孙凤霞不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案双方签订的《房屋买卖合同书》并非当事人真实意思表示，且价格明显低于市场价。张继芹背着孙凤霞将涉案房屋过户，应认定为无效行为，应返还房产及摊位证。网疃村委会的过户行为违法，在未得到孙凤霞同意的情况下就过户，程序严重违法。被上诉人赵世和不属于善意第三人，其取得摊位证的行为也不合法，存在赵世和与张继芹串通让法院过户的情况，应该予以返还。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。

被上诉人张继芹答辩称：对上诉人所说其背着孙凤霞将涉案房屋过户应认定为无效行为有异议，我们按照正常手续过户，请求维持原判。 被上诉人网疃村委会答辩称：上诉人的上诉理由均不成立，原审法院判决正确。 被上诉人赵世和答辩称：原审法院判决正确。

本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。 本案在二审期间的争议焦点为：涉案的《房屋买卖合同书》是否有效，张继芹的过户行为是否有效

本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 关于该争议焦点，本院经审查后认为，依据涉案双方签订的《房屋买卖合同书》以及孙凤霞出具的《承诺书》，双方对于涉案房屋的买卖是附有生效条件的。同时，孙凤霞将身份证、结婚证、户口簿的复印件及摊位证的原件一并交给张继芹。由此可以认定，涉案的《房屋买卖合同书》系双方真实意思的表示，并不存在可撤销及无效的情形。本案中，孙凤霞与张继芹约定的还款期限到期后，张继芹按照《房屋买卖合同书》的约定办理过户手续，经网疃村委会核实，孙凤霞亦同意过户，故该过户行为并不违反法律规定。上诉人孙凤霞虽辩称涉案房屋的价值明显高于6万元，该合同并非双方当事人真实意思表示，过户亦未得到孙凤霞的同意等，但并未能提供证据证明。依据现有的证据，原审法院驳回孙凤霞的诉讼请求并无不当，本院对上诉人孙凤霞要求返还房屋及摊位证的上诉请求不予支持。 综上，上诉人孙凤霞的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人孙凤霞负担。 本判决为终审判决

审判长程晨 代理审判员严伟晏 代理审判员吴雪莹

二〇一六年七月二十九日

书记员杨慧

法律条文附录 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果