王娟、郭俊光与北京佳易合物业管理有限公司相邻关系纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:郭俊光，男，1972年4月29日出生，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：席美玉，北京市京师律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:王娟，女，1970年3月25日出生，住天津市滨海新区。 委托诉讼代理人：王媛媛（王娟之妹），住天津市大港区。 被上诉人（原审被告）：北京佳易合物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村西B-103。 法定代表人：何丹，经理。

上诉人郭俊光、王娟因与被上诉人北京佳易合物业管理有限公司（以下简称佳易合物业公司）相邻关系纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第10238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭俊光之委托诉讼代理人席美玉、上诉人王娟之委托诉讼代理人王媛媛到庭参加了诉讼，佳易合物业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结

郭俊光上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方一审全部诉讼请求（其中:第4项请求截止时间变更为2017年8月30日）或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定我方房屋卫生间漏水缺乏事实依据，属认定基本事实不清，自2015年3月20日开始，王娟725室的卫生间持续向楼下漏水，王娟一直没有维修，导致我方625室一直处于漏水状态；2.一审法院酌定的租金损失过低，王娟的房屋很早就开始漏水，但其不承认房屋漏水也不予修理，导致我方房屋长期空置，实际产生租金损失52800元，而且王娟阻碍法院顺利判决，拖延时间导致我方租金损失扩大；3.律师费属于因王娟的侵权行为导致的损失，应当予以支持；4.我方要求的影响工作、生活、精神方面的补偿30000元未获支持，是对违法者的纵容；5.佳易合物业公司未履行其代管义务，对漏水期间625室的物业费应予免收；6.一审法院对诉讼费的分配显失公正。 王娟辩称，我方一直在联系查找漏水点；针对郭俊光主张的租金损失应进行全新的评估，其所述的我方阻碍司法程序与事实严重不符；郭俊光找过佳易合物业公司很多次，佳易合公司与其无法沟通。 王娟上诉请求：撤销原判，依法改判我方不承担郭俊光的房屋租金损失，鉴定费由郭俊光负担。1.鉴定意见书认定郭俊光房屋漏水与王娟楼房地面防水部分无因果关系，且根据谁主张谁举证的原则，鉴定费应该由郭俊光负担，鉴定意见书中所述我方的给水管道与房屋漏水存在因果关系仅仅是推断，据此让我方承担全部鉴定费非常不公平。2.一审法院判令我方赔偿租金损失15000元缺乏充分依据，未考虑我方积极主动解决问题、因对方自私自利和消极怠工遭受的重大经济损失，未考虑对方随意杜撰、编造的不诚信行为。3.一审法院判令我方对625室、623室进行维修缺乏依据。首先，在漏水点未予明确的情况下我方无法维修，而且623室和我方的房间并不对应，不属于我方的维修范围；其次，我方签订的是长期租赁合同，没有房屋产权证，早在2013年12月我方就发现水印并报告给了物业公司，但物业公司和开发商拒绝解决导致超过保修期，应该追加北京沙河科技孵化器有限公司和开发商为被告，本案漏水的真正原因是房屋质量问题；再次，不应按照鉴定机构的推断要求我方进行维修；最后，一审法院未对各方在后续维修中的行为进行约束，没有对其他辅助行为进行裁定，为问题的解决埋下隐患。 郭俊光辩称，房屋承租期是40年，实际是购买，王娟应该负担维修义务；我方确实存在严重的损失。 佳易合物业公司未到庭发表答辩意见。 郭俊光向一审法院起诉请求：1、判令王娟、佳易合物业公司维修725室洗手间漏水部分；2、判令王娟、佳易合物业公司维修郭俊光625室屋内破损顶棚、墙面橱柜及损坏的地板；3、请求法院判令王娟、佳易合物业公司维修郭俊光623室内破损的顶棚、墙面及橱柜；4、请求法院判令王娟、佳易合物业公司赔偿郭俊光自2015年7月20日以后与原租户解约后的租金损失，每月按2200元计算，直至实际修好之日；5、判令王娟、佳易合物业公司赔偿郭俊光自2015年9月20日以后，623的租金由2200元降为2000元后每月200元的租金损失直至2016年6月20日，共计九个月，金额为1800元；6、判令王娟、佳易合物业公司赔偿郭俊光误工损失、精神损失30000元；7、请求法院判令王娟、佳易合物业公司赔偿律师费5000元；8、判令王娟、佳易合物业公司免收625在停止使用期间的2015年和2016年的物业费；9、请求法院判令物业公司无偿介绍客户，直至找到满意的客户为止；10、判令物业公司减免我名下房产的过户费，原来过户费1万元，物业擅自更改为4万元，导致增加交易成本，降低房价；11、请求法院判令郭俊光对原625的住户3000元精神赔偿，现623住户1500元精神赔偿；12、判令法律支持的其他各项利益和惩罚性赔偿；13、诉讼费和鉴定费由王娟、佳易合物业公司承担。庭审中，郭俊光进一步明确诉求称第1至第7、第11和第12项以及诉讼费和鉴定费向王娟主张；第8项至第10项诉讼请求向佳易合物业公司主张。 一审法院认定事实：郭俊光是北京市昌平区××镇××大厦××座623号和625号（以下分别简称“623室”和“625室”）的房主，王娟是北京市昌平区××镇××大厦Ａ座725号（以下简称“725室”）的房主。725室与625室系上下楼相邻关系，623室与625室系左右相邻。上述房屋的户型均为“一室一卫”的开间，门廊处作为厨房，安装有橱柜。佳易合物业公司系是××大厦的物业管理单位。郭俊光将623室、625室出租给他人使用，王娟将725室出租给他人使用。 2015年4月，郭俊光发现625室的卫生间及厨房屋顶发生漏水，造成625室房顶、墙面以及厨房吊顶、墙根等多处出现水印，并伴有墙皮开裂脱落现象，橱柜损坏；同时，还发现623室房间顶板、厨房吊顶多处出现水印，并伴有墙皮脱落现象，橱柜亦有损坏。郭俊光随即与725室租户、王娟以及物业公司联系，但三方并就漏水问题未能达成一致解决意见，后郭俊光诉至法院。 2016年5月20日，法院对现场进行了勘验并拍摄了现场照片。根据现场勘验，625室房屋厨房吊顶板、墙顶、墙根等多处出现水印，伴有墙皮开裂脱落现象，橱柜损坏。623室厨房吊顶板及室内房顶存在部分墙皮开裂脱落现象，位于排水管处的橱柜损坏。当日，法院对623室的租户高某进行了询问，高某称623室自屋顶漏水从2014年年底冬天开始持续至2015年6月，623室厨房处漏水是2015年3月、4月至2015年10月，2015年10月之后未漏水。

本案审理中，郭俊光申请就房屋漏水与王娟楼房地面防水是否存在因果关系及漏水原因进行鉴定，法院按照郭俊光的申请，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行了鉴定。经鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作出《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），鉴定结论为：郭俊光房屋漏水与王娟楼房地面防水部分无因果关系。另，《鉴定意见书》在分析说明中亦指出：根据勘验情况，郭俊光房屋漏水与王娟楼房给水管道存在因果关系。郭俊光支付鉴定费20000元。庭审中，王娟、佳易合公司均表示不知道《鉴定意见书》中说的“被告王娟楼房给水管道”在何处。法院就此向鉴定机构发函询问。2017年5月23日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》称：“《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》中的‘原告房屋’为北京市昌平区科技大厦Ａ座623室、625室。根据楼道内未见漏水现象及625室漏水现象综合分析，王娟楼房内给水管道漏水”。郭俊光对此表示认可，王娟对此不予认可。 关于涉诉房屋的性质，双方认可没有产权证书。庭审中，郭俊光提交了《招商合同》，称其于2011年1月从开发商处以租赁的名义购买；王娟称开发商是才房主，其属于租赁，但王娟在2016年5月23日庭审中曾自述“我房子买来就是开发商精装修”。 庭审中，郭俊光自述625室因漏水自2015年7月20日后就未能再出租，造成租金损失，623室每个月减免200元租金，亦造成其租金损失。王娟对此不予认可。 一审法院认定上述事实的证据有：《招商合同》《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》《鉴定说明函》、勘验照片以及各方当事人陈述等。 一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。由于过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括停止侵害，排除妨碍，恢复原状，修理、重作、更换，赔偿损失等。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，关于625室漏水的原因，结合《鉴定意见书》明确指出“根据勘验情况，郭俊光房屋漏水与王娟楼房给水管道存在因果关系”，《鉴定说明函》亦指出“根据楼道内未见漏水现象及625室漏水现象综合分析，王娟楼房内给水管道漏水”，王娟对此虽不予认可，但其并未提供相反证据，故法院对《鉴定意见书》和《鉴定说明函》予以采信。王娟作为725室房主对未尽到妥善管理其房屋的义务，对漏水存在过错，应承担相应的排除妨害、修理以及赔偿损失的责任。王娟应将725室的给水管进行维修，排除妨害。 关于郭俊光主张的要求王娟维修725室洗手间漏水部分一节，《鉴定意见书》明确指出725室漏水处为给水管，并非洗手间，故郭俊光的该项主张，缺乏事实依据，法院不予支持。关于郭俊光主张的要求王娟维修郭俊光625室内破损顶棚（吊顶）、墙面、橱柜一节，于法有据，法院予以支持；关于郭俊光主张625室损坏的地板一节，根据法院勘验以及鉴定机构的现场勘验，并未发现625室地板存在损坏，故法院对此不予支持；关于郭俊光主张的要求王娟赔偿625室因漏水导致无法出租的租金损失一节，因房屋漏水必然对郭俊光出租房屋造成影响，法院综合考虑本案的综合情况等酌定为15000元，郭俊光诉讼请求过高部分，法院不予支持。 关于623室的漏水原因。《鉴定意见书》和《鉴定说明函》623室漏水与王娟楼房内给水管道漏水存在因果关系，王娟应对此承担相应的修理以及赔偿损失的责任。故关于郭俊光主张的要求王娟维修623室破损的顶棚（吊顶）、墙面及橱柜一节，于法有据，法院予以支持；关于郭俊光主张的要求王娟赔偿郭俊光623室自2015年9月20日后租金降低的损失9个月共1800元一节，其并未提交充分证据，法院对此不予支持。 关于王娟庭审中辩称的其并非725室房主，只是租赁，郭俊光应向开发商主张赔偿的观点，根据本案查明的事实，双方虽就涉诉房屋分别与开发商签订了《招商合同》，但该合同名为租赁实为买卖，结合王娟在第一次庭审中“我房子买来就是开发商精装修”的陈述，法院对王娟辩称的其并非725室房主只是租赁的观点，不予采信；关于王娟辩称的725室其购买后并没有改动，管道漏水是质量问题，属于开发商的责任的观点，因房屋质量问题与本案并非同一法律关系，其可向开发商另行主张；关于王娟辩称的其他观点的合理部分，法院予以采信，不合理部分不予采信。 关于郭俊光主张的要求王娟赔偿误工损失、精神损失30000元一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的要求王娟赔偿律师费5000元一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的要求佳易合公司免收625室2015年和2016年的物业费一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的要求物业公司无偿介绍客户，直至找到满意的客户为止一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的要求佳易合公司减免房产过户费一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的要求王娟对原625室的住户3000元精神赔偿，现623室住户1500元精神赔偿一节，于法无据，法院不予支持；关于郭俊光主张的赔偿其他各项利益和惩罚性赔偿一节，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王娟于本判决生效后三十日内对原告郭俊光位于北京市昌平区××镇××大厦××座625室因漏水造成破损的顶棚、墙面、橱柜进行维修；二、被告王娟于本判决生效后三十日内对原告郭俊光位于北京市昌平区××镇××大厦××座623室因漏水造成破损的顶棚、墙面、橱柜进行维修；三、被告王娟于本判决生效后十五日内赔偿原告郭俊光北京市昌平区××镇××大厦××座625室的租金损失一万五千元；四、驳回原告郭俊光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，王娟、佳易合物业公司没有提交新证据。郭俊光提交银行流水单5张，证明623室的房租减少了9个月，每月减少200元。王娟认可该证据的真实性，不认可证明目的。本院对该证据的真实性予以确认，但无法确认流水单中的款项为郭俊光的租户所划入以及623室的房租是否因漏水而减少。 一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。 上述事实，还有双方当事人二审陈述及郭俊光提交的银行流水单在案佐证

本院认为，根据各方当事人的诉辨主张，本院针对各方当事人争议的焦点问题，分别评析如下： 一、关于625室漏水的原因及维修责任问题，根据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》及《鉴定说明函》，可以确定郭俊光房屋漏水虽与王娟楼房地面防水部分无因果关系，但根据勘验情况，郭俊光房屋漏水与王娟楼房给水管道存在因果关系。《鉴定说明函》亦指出“根据楼道内未见漏水现象及625室漏水现象综合分析，王娟楼房内给水管道漏水”，王娟对此虽不予认可，但其并未提供相反证据予以反驳，故一审法院对《鉴定意见书》和《鉴定说明函》予以采信，并确定涉案房屋的漏水点在王娟725室的自有部分，符合法律规定。 二、关于维修责任及维修范围问题，《中华人民共和国物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，王娟作为725室的占有人未尽到妥善管理、修缮房屋的义务，在郭俊光告知625室顶棚及墙壁存在漏水后，王娟未及时予以维修，导致郭俊光房屋的顶棚及墙壁持续出现渗漏，王娟对此存在过错，故一审法院确定由王娟承担相应的排除妨害、修理以及赔偿损失的责任正确。经法院及鉴定机构现场勘验，623室与625室紧邻部分有渗水痕迹，并非滴漏，应为725室漏水所致，故一审法院判决由王娟维修623室及625室被水浸泡的顶棚、墙体及橱柜，符合法律规定，本院应予维持。在一审法院审理期间，郭俊光主张王娟725室的洗手间漏水，并要求法院判令王娟、佳易合物业公司维修725室洗手间漏水部分，在鉴定机构作出鉴定结论后，郭俊光亦未变更诉讼请求，故一审法院驳回郭俊光该项诉讼请求并无不当。但王娟作为725室的占有人，为了避免损失扩大，亦应自行对725室的给水管进行维修，排除妨害。 三、关于郭俊光的房屋租金损失数额问题。郭俊光、王娟在租赁涉案房屋时即知晓涉案房屋均没有产权证书，为小产权房。涉案房屋在交付时均为精装修房屋，根据法院现场勘验情况及鉴定机构的鉴定意见，可以确定王娟的725室上水管的漏水部位被开发商埋在地下，并非房屋居住人的使用不当所致，且涉案房屋的漏水仅为渗漏，虽对郭俊光房屋的居住造成不便，但尚未达到无法使用的程度，故郭俊光要求按每月2200元确定其房屋租金损失，没有事实根据及法律依据。众所周知，房屋的租赁价格与房屋质量、地理位置、周围环境、室内装修、家具配置、租赁市场的价格及需求、承租人的经济能力等因素有关，一审法院综合考虑上述各种因素及房屋的受损情况酌定郭俊光的房屋租金损失为15000元并无不当，本院应予维持。郭俊光在二审期间提交的银行流水单5张，不足以证明623室存在租金损失，故对郭俊光要求增加房屋租金损失之上诉意见，本院不予采纳。 四、关于郭俊光主张的律师费、误工损失、精神损失等问题。郭俊光要求王娟赔偿误工损失、精神损失、律师费，没有法律依据，法院不予支持；佳易合物业公司对涉案房屋的漏水并无过错，故对郭俊光要求佳易合物业公司免收625室2015年和2016年的物业费、无偿介绍客户、减免房产过户费等主张，本院不予支持；郭俊光要求王娟给予原625室住户3000元精神赔偿、现623室住户1500元精神赔偿一节，于法无据，本院无法支持；关于郭俊光主张的赔偿其他各项利益和惩罚性赔偿一节，亦缺乏依据，本院亦不予支持。 五、关于涉案鉴定费及诉讼费的负担问题。在一审法院审理期间，郭俊光虽认为王娟725室的卫生间漏水，并申请对725室的地面防水与625室的漏水是否存在因果关系进行鉴定，但经郭俊光、王娟、佳易合物业公司共同确认的鉴定事项为漏水原因鉴定，经北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为郭俊光房屋漏水虽与王娟楼房地面防水部分无因果关系，但根据勘验情况，郭俊光房屋漏水与王娟楼房给水管道存在因果关系，王娟楼房内给水管道漏水，故一审法院判决由王娟负担全部鉴定费并无不当。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款规定，诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿负担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，王娟的败诉标的为15000元，故一审法院收取王娟175元的诉讼费，其余诉讼费由郭俊光自行负担，符合法律规定，本院应予维持。 综上所述，郭俊光、王娟之上诉理由均不能成立，故对其二人的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2594元，由郭俊光负担2419元（已交纳），由王娟负担175元（已交纳）。 本判决为终审判决

审判长李晓龙 审判员汤平 审判员陈立新

二〇一七年九月六日

法官助理黄慧婧 书记员周玮