武汉众恒汇海房地产经纪有限公司与湖北新华木业有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉众恒汇海房地产经纪有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区万景国际广场1303室。 法定代表人：谢卓超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴威、陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。 被告：湖北新华木业有限责任公司。住所地：湖北省孝感市孝南区南大开发区南大建材市场10号。 法定代表人：李汉清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：晏和平，湖北法辉律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。 委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。

原告武汉众恒汇海房地产经纪有限公司（以下简称众恒经纪公司）与被告湖北新华木业有限责任公司（以下简称新华木业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众恒经纪公司法定代表人谢卓超及委托诉讼代理人戴威、陈铭，被告新华木业公司法定代表人李汉清及委托诉讼代理人晏和平、汤木梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告众恒经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被签订的《房地产销售代理合同》。2.判令被告新华木业公司向原告众恒经纪公司支付佣金2348924元，并按照合同约定向原告支付逾期付款利息直至清偿之日止（以所欠款项为基数，超过5日以上15日以内的，按月息3%付利息；超过15日以上的，按月息5%付利息，暂计算至2017年10月15日为776978元）。3.判令被告新华木业公司承担本案全部诉讼费用。本案诉讼过程中，原告众恒经纪公司将第二项诉讼请求中的佣金支付金额由2348924元变更为2323465元。事实和理由：被告新华木业公司因其在孝感市××南经济开发区所开发的“新华时代广场”楼盘销售状况低迷，故委托原告众恒经纪公司作为该地产项目的独家销售代理。原告众恒经纪公司于2015年底开始为该项目组建最强销售团队，策划销售方案，致使该项目起死回生。2016年12月29日，原、被告补签了《房地产销售代理合同》，其中约定由原告众恒经纪公司代理被告新华木业公司销售房屋，代理期限自2015年12月8日起至2018年12月8日止；佣金按照销售总额的1.5%计算，超出基价部分，按照20%计算（超出基价部分不包含商铺）；佣金每月结算一次，若未按时支付佣金，则超过5日以上，在15日以内的按欠款金额3%付息，超过15日的按欠款金额5%付息。同时，双方通过《新华时代广场销售价格执行方案》确定佣金结算按照3300元／㎡的基价执行。截止2017年10月15日，原告众恒经纪公司总计代理销售房屋364套（其中包括349套住宅和15套商铺），销售总额达141323966元（其中包括住宅销售额132742785元和商铺销售额8581181元），销售总面积37648.11㎡（其中包括住宅面积36666.11㎡和商铺面积982㎡）。按照合同约定，被告新华木业公司应当支付佣金4468658元［计算公式：141323966元×1.5%＋（132742785元-36666.11㎡×3300元／㎡）×20%］，但被告新华木业公司仅支付佣金2145193元，下欠佣金2323465元、利息776978元，共计3100443元。原告众恒经纪公司认为，原告众恒经纪公司已按照合同约定超额完成销售任务，且长期垫付巨资用于代理销售活动，被告新华木业公司却一直拖欠佣金，致使合同根本目的不能实现，故原告众恒经纪公司有权解除合同并要求被告新华木业公司按约支付价款。原告众恒经纪公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告众恒经纪公司的各项诉讼请求。 被告新华木业公司辩称，1.原告众恒经纪公司请求解除《房地产销售代理合同》的理由不成立，合同不应解除。其理由为：①合同约定的期限（2015年12月8日至2018年12月8日）尚未届满；②原告众恒经纪公司未完成合同约定的销售面积55000㎡。2.原告众恒经纪公司请求支付佣金2323465元的条件未能成就。按照合同约定，只有被告新华木业公司全额收回房款后方能支付全部佣金。而本案已售房屋尚有余款未收回，且原告众恒经纪公司还有约17000㎡房屋的销售任务未完成。3.原告众恒经纪公司请求支付逾期利息没有事实依据。被告新华木业公司按1.5%计算的佣金已全部支付完毕，不存在逾期的问题。4.《新华时代广场销售价格执行方案》未将顶层或带平台型房屋列入其中，且上述房屋均存在赠送面积优惠、价格普遍高于一般住宅，因而不应按照3300元／㎡基价结算销售红利。5.案外人刘兵芳等9人所购的9套房屋［包括2间商铺（因买受人均为案外人刘兵芳，被告计为1间商铺）和8套住宅］存在以工程款抵偿房款事实，不应支付佣金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告众恒经纪公司提交的《房地产销售代理合同》一份（证据二）,被告新华木业公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同中约定的超过基价20%的部分属红利，应在被告获得全部房款后支付。本院认为该证据所涉《房地产销售代理合同》经审查具备真实性、合法性、关联性，能够达到证明原、被告之间存在代理销售房屋合同关系的目的，本院依法予以采信。关于合同约定的超过基价部分20%的溢价佣金结算、支付方式，因当事人对相关合同条文的理解存在差异，本院将在本判决书的理由部分予以评判。2.原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》一份（证据三），被告新华木业公司对该证据的真实性有异议，认为该证据所涉《新华时代广场销售价格执行方案》为一式两份，原、被告各持一份。原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》明显存在二次装订问题，其续页表格进行了涂改、添加，将本不属该销售执行方案内的顶楼和带平台房屋加入方案内。为此，被告新华木业公司于2017年7月27日向本院申请对原、被告双方分别提交的《新华时代广场销售价格执行方案》的封面与续页表格使用打印机、碳粉、纸张的同一性及是否一次装订做司法鉴定。本院认为，因原、被告对上述《新华时代广场销售价格执行方案》的封面内容均无异议，本院对该证据的封面部分依法予以采信。本案庭审中，本院就原、被告分别向本院提交的《新华时代广场销售价格执行方案》（两者之间封面相同、续页表格存在差异）是否进行过二次装订询问双方法定代表人，双方法定代表人均表示己方提交的《新华时代广场销售价格执行方案》未进行过二次装订。但经比对，原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》明显存在二次装订的痕迹，而被告新华木业公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》没有二次装订的痕迹。通过比对两份《新华时代广场销售价格执行方案》装订情况，并结合当事人对该证据形成过程的描述，本院对原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》的续页表格部分依法不予采信。关于被告新华木业公司提出的司法鉴定申请，因本案的举证期限届满后，本院因本案审理需要在本案第二次开庭审理时（2018年5月17日）宣布再给予原、被告双方15天的举证期（即自2018年5月17日起至2018年6月1日止），而被告新华木业公司直到2018年7月27日才向本院提出司法鉴定申请，已经超过了举证期限。且关于原、被告分别提交的《新华时代广场销售价格执行方案》的真实性问题，合议庭评议后认为可以通过比对双方提交的证据原件并结合当事人对该证据形成过程的描述作出判断，无进行司法鉴定之必要，故本院对其司法鉴定申请不予准许。3.原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场佣金结算表》十四份（证据四），被告新华木业公司对该证据的真实性无异议，但认为上述证据所涉被告新华木业公司支付的佣金不包括超出基价20%的销售红利。本院认为，该证据经审查具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。4.原告众恒经纪公司提交的视频、录音光盘一份（证据六），被告新华木业公司认为该证据系所涉视频、录音均经过剪切制作，且视频、录音中并没有被告新华木业公司法定代表人李新华承诺支付超出基价20%的销售红利的内容。本院认为上述视频、录音能够证明原告众恒经纪公司曾要求被告新华木业公司按照销售情况全额支付佣金（包括超出基价部分20%的溢价佣金）的事实，本院对该事实依法予以采信。5.原告众恒经纪公司提交的《客户交款明细》复印件若干份（证据七），被告新华木业公司认为上述《客户交款明细》为复印件，不发表质证意见。本院认为，因该证据系复印件，无法确认其真实性，本院依法不予采信。6.原告众恒经纪公司提交的缴款签约人为晏强的《新华时代广场缴款签约流程单》复印件一份（证据八）、缴款签约人分别为刘兵芳、王志刚、李培根、汪伟、向芳、郑伟燃、瞿家祺、涂锋肖、邓常国的《新华时代广场缴款签约流程单》复印件九份（证据九），被告新华木业公司认为上述证据均为复印件，不能确认其真实性，且即使有原件亦不能否定郑伟燃、瞿家祺、涂锋肖等人所购房屋存在以工程款抵偿房款的事实。本院认为，上述证据所涉十份《新华时代广场缴款签约流程单》的原件虽未在原、被告双方质证时出示，但原告众恒经纪公司在向本院提交复印件时，向本院出示了原件，经本院核对，复印件与原件无异，故本院对该证据的真实性予以确认。但因被告新华木业公司提交的证据证明上述9人所购房屋确实存在以工程款抵偿房款的事实，故达不到原告众恒经纪公司的证明目的。7.原告众恒经纪公司提交的《新华时代广场缴款签约流程单》复印件十七份（证据十），被告新华木业公司认为上述证据均为复印件，不能确认其真实性，且上述证据所涉的住房均属顶楼或带平台情形，依据当事人约定不属计算超出基价20%销售红利的房屋。本院认为，上述证据所涉十七份《新华时代广场缴款签约流程单》的原件虽未在原、被告双方质证时出示，但原告众恒经纪公司在向本院提交复印件时，向本院出示了原件，经本院核对，复印件与原件无异，故本院对该证据的真实性依法予以确认。上述证据能够证明新华时代广场1幢301、303、306、307、2602、2603、2604、2605、2606、2607号的住宅，2幢404、2702、2703号住宅，3幢401、2701、2702、2703号住宅系由原告众恒经纪公司代理销售的事实，本院对该事实依法予以采信。8.原告众恒经纪公司提交的缴款签约人为王彩云的《新华时代广场缴款签约流程单》一份（证据十一），被告新华木业公司认为案外人王彩云与被告新华木业公司之间的商品房买卖合同系双方自行签约，只是按签约流程在原告处登记，该房屋不应计算任何佣金。本院认为，上述证据能够证明案外人王彩云所购房屋系原告众恒经纪公司代理销售的事实，本院依法予以采信。9.被告新华木业公司提交的《房地产销售代理合同》一份（证据二），原告众恒经纪公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同约定的销售面积应为销售的范围，而不是应当完成的销售任务，且合同并未约定超出基价20%部分的佣金支付条件。本院认为，该《房地产销售代理合同》经审查具备真实性、合法性、关联性，能够达到证明合同约定期限自2015年12月至2018年12月、抵账和团购房不支付佣金的事实，本院依法予以采信。关于合同约定的超出基价部分20%的溢价佣金支付条件，因当事人对相关合同条文的理解存在差异，本院将在本判决书的理由部分予以评判。10.被告新华木业公司提交的《销售佣金提取汇总表》一份（证据三），原告众恒经纪公司认为该汇总表系被告单方制作，对其中所列的已支付佣金数额无异议，但对其中所列的销售金额有异议，不予认可。本院认为，因原告对上述《销售佣金提取汇总表》所列被告新华木业公司已支付佣金数额予以认可，本院对《销售佣金提取汇总表》记载的已支付佣金数额依法予以采信。关于原告众恒经纪公司对该《销售佣金提取汇总表》记载的销售金额提出的异议，经查系原、被告双方对案外人王彩云购买的1套住宅、案外人刘兵芳购买的2间商铺是否应当包括在计算佣金的范围内，以及案外人王志刚、王伟、瞿家祺等8人购买的住宅是否存在以工程款抵偿房款的事实存在争议，对于该部分争议，本院将在本判决书的理由部分予以评判。11.被告新华木业公司提交的《佣金提取表》若干份（证据四），原告众恒经纪公司认为上述《佣金提取表》系被告单方制作，与原告掌握数据有出入，不予认可。本院认为，上述《佣金提取表》所列部分房屋单价、面积信息经审查与原告众恒经纪公司提交的有被告新华木业公司工作人员签名确认的《新华时代广场佣金结算表》记载信息不符，本院对该《佣金提取表》中与《新华时代广场佣金结算表》记载信息相同的部分依法予以采信，对其中与《新华时代广场佣金结算表》记载信息不符的部分依法不予采信。12.被告新华木业公司提交的《佣金结算表》一份（证据五），原告众恒经纪公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明超出基价20%部分的佣金应在全部房款到账后支付。本院认为，该证据不能达到被告新华木业公司的证明目的。13.被告新华木业公司提交的《建行客户贷款明细》若干份（证据六），原告众恒经纪公司认为该证据系被告新华木业公司自行印制不能达到其证明目的。本院认为，上述证据为被告新华木业公司自行印制，其真实性无法核实，且即使该组证据客观真实，也仅能证明相关客户通过银行按揭贷款方式购房，银行按贷款金额的5%预扣保证金的事实，不能达到其证明目的。14.被告新华木业公司提交的《新华时代广场销售价格执行方案》一份（证据七），原告众恒经纪公司对该证据的真实性有异议，认为该《新华时代广场销售价格执行方案》与原告众恒经纪公司持有的《新华时代广场销售价格执行方案》存在差异，且不能达到被告新华木业公司的证明目的。本院认为，该证据具备真实性、合法性，但不能证明原、被告约定顶楼和带平台房屋不在计算超出基价部分20%的溢价佣金范围，因而达不到被告新华木业公司的证明目的（具体理由在本判决的理由部分阐明）。15.被告新华木业公司提交的《新华时代广场佣金结算表》若干份、收据及领款单若干份、合同书若干份（证据八），原告众恒经纪公司认为上述《新华时代广场佣金结算表》中部分房屋的销售佣金填写为“500元”系原告众恒经纪公司按照被告新华木业公司的要求而为，不能据此认定该部分销售金额所对应房屋存在以工程款抵偿房款的事实；上述收据及领款单没有转账凭证或相应发票作为佐证，存在后期伪造嫌疑，对其真实性不予认可；上述合同书与本案无关，不能证明相关房屋存在以工程款抵偿购房款的事实。本院认为，上述证据相互关联、相互佐证，足以证明案外人王志刚、王伟、瞿家祺、涂锋肖、周自清、向芳、邓常国所购新华时代广场住宅存在以工程款抵偿房款的事实。16.被告新华木业公司提交的《商品房买卖合同》、《房地产测绘报告书》复印件、《统计表》、照片、《赠送面积使用说明》若干份（证据九），原告众恒经纪公司认为上述证据中的《商品房买卖合同》系被告与第三方签订，且合同中并没用不计算佣金的记载，不能达到被告新华木业公司的证明目的。上述证据中的《房地产测绘报告书》复印件、《赠送面积使用说明》与本案当事人的争议无关。上述证据中的《统计表》、照片系被告新华木业公司单方制作，不能达到被告新华木业公司的证明目的。本院认为，上述证据达不到证明原、被告约定顶楼或带平台的房屋不支付超出基价部分20的%溢价佣金的目的。17.被告新华木业公司提交的《商品房买卖合同》、合同书、收据、领款单、银行转账凭证各一份，原告众恒经纪公司认为不能证明被告新华木业公司以相关房屋抵偿工程欠款的事实。本院认为，上述证据相互关联、相互佐证，足以证明案外人刘兵芳所购新华时代广场商铺存在以工程欠款抵偿房款的事实。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，原告众恒经纪公司与被告新华木业公司签订一份《房地产销售代理合同》。双方法定代表人在签署上述《房地产销售代理合同》的签约时间时，因笔误将合同签订时间误写为2016年12月29日。上述合同第一条约定：甲方（新华木业公司）指定乙方（众恒经纪公司）为在孝感市（地区）的独家营销代理，由甲方在孝南经济开发区澴川路与新华路交汇处兴建的新华时代广场项目第一期，该项目为（住宅、商铺、综合商业体），销售面积共计约55000平方米，其中商业面积10000平方米，住户总套数约为400套，车位约400个。上述合同第二条约定：1.本合同代理期限为36个月，自2015年12月8日至2018年12月8日。在本合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2.在本合同有效期内，双方不得在合同约定事项内单方面终止本合同。3.本合同有效代理期内，甲方不得在孝感市地区指定其他代理商，也不得自行销售。上述合同第三条约定：1.销售价格由甲方参考本项目周边其他项目基价制定，销售基价制定以后，甲方不得上涨，由甲乙双方在正式代理销售前确定，并加为合同附件。2.甲乙双方可视市场情况协商调整销售价格，但销售基价不变。上述合同第四条约定：1.乙方的代理佣金为销售总额的1.5%核算佣金。超出基价的部分，由甲乙双方共同获得，其中甲方占80%，乙方占20%。代理佣金由甲方以人民币或转账方式向乙方个人账户支付，乙方收取佣金前出示收据发票。一方每月销售佣金的20%由甲方暂时预留，作为销售任务信用金，每三个月考核一次。若一方按时完成三个月总任务，甲方即在第三个月度结算时支付预留的20%佣金，否则直到总销售按时完成时，再支付预留的20%佣金。甲方的抵账和团购房不付佣金给乙方（当日一次性成交五套起点为团购且成交客户家庭成员均未到售楼部来访登记）并且乙方按购房客户配合办理相关手续；2.甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方在证实销售合同签订并获得全部房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。于当月最后一日为结算日，甲方需在三个工作日之内向乙方支付代理销售佣金。乙方在销售过程中所产生的全部税费由甲方承担。若甲方未能按时向乙方支付代理佣金，超过5日以上，在15日内的，甲方按月向乙方支付所欠款项的3%为利息。若超过15日以上，甲方按月向乙方支付所欠款项的5%为利息；3.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方共同所得（甲乙双方各享有50%），合约纠纷事宜由双方共同承担。上述合同第五条对甲方的责任进行了约定，其中第8款约定：按照合同约定的时间、方式向乙方支付销售代理佣金及有关费用，且不得以任何借口拖延支付。上述合同第六条对乙方的责任进行了约定，其中第4款约定：在乙方销售到本项目住房的90%以后，即在清盘阶段，并且按市场需做各种清盘促销活动，甲方需配合乙方，共同搞好清盘促销活动；乙方在达到清盘阶段销售目标时，甲方保证乙方不低于首期签约时销售房源的盘量供给，且满足预售条件；第6款约定：乙方保证在进场次月起3个月内完成不低于50套的销售任务，在2017年春节前不低于200套销售量，2018年春节前不低于370套的销售量（以购房定单为准），如未达标，甲方有权另行选择销售团队。上述合同第七条对合同的终止和变更进行约定，其中第1款约定：在本合同到期或乙方达到清盘阶段销售目标时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即结束，甲乙双方不再承担任何经济及法律责任，但甲方未按合同的规定向乙方支付应付费用的除外；第2款约定：经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。上述合同第九条约定：甲乙双方均保证，如有各方面因违反本合同上述各项承诺而造成不良后果，除自己承担一切责任外，还应负责赔偿因此给另一方造成的经济损失。以上《房地产销售代理合同》签定后，原、被告又签署一份《新华时代广场销售价格执行方案》，该《新华时代广场销售价格执行方案》由封面和续页表格组成，其中封面部分载明以下内容：1.销售表价清单：1号楼面积19577㎡、表单价3956.6元／㎡、表总价77456047，优惠后成交均价3300元／㎡；2号楼面积11381.62㎡、表单价3919.89元／㎡、表总价44614668，优惠后成交均价3300元／㎡；3号楼面积10812.5㎡、表单价3921.67元／㎡、表总价42403096，优惠后成交均价3300元／㎡。2.成交均价：是指以表单价为基础，减去各项优惠、折扣后的实际销售均价。以该均价为基础确定的各楼层的销售基价。3.销售价格执行：①以表单价为基础保持不变（见附件），减去各项优惠、折扣后整体成交价以3300元／㎡执行；②团购或因现场谈判陷入僵局，客户议价纠结切单艰难时，可根据现场实际情况把控，成交价格在各楼层基价表上减100元／平方。③一次性付款：客户在一个月之内付清全部房款的情况下，在正常销售条件下，可再予99折优惠；④该执行方案自签字之日生效，中途不得随意调整。二期项目发售时可根据市场行情逐步调整。被告新华木业公司法定代表人李汉清在该封面上签署了“同意按3300元／㎡均价执行、结算”字样。该《新华时代广场销售价格执行方案》的续页表格对新华时代广场1、2、3号楼房屋的基本信息（包括房型、楼层、房号、面积信息）和基础价格（包括单价、总价）进行了标注,其中没有标注1号楼301、302、303、306、307、308、2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607、2608号，2号楼403、404、2701、2702、2703、2704号，3号楼401、403、404、2701、2702、2703、2704号房屋（以上27套房屋均为顶层或带平台型房屋。）的基本信息和基础价格。 上述合同签订后，原告众恒经纪公司依照合同约定组建销售团队履行房屋代理销售义务。截止2017年10月，原告众恒经纪公司总计代理销售房屋364套［其中包括349套住宅（含案外人王彩云购买的1号楼1708号住宅及8套以工程款抵偿房款的住宅）和15间商铺（含以工程款抵偿房款的两间商铺，由案外人刘兵芳购买）］，销售总额达141315966元（其中住宅销售额132736785元、商铺销售额8581181元），销售总面积37648.11㎡（其中住宅面积36666.11㎡、商铺面积982㎡）。被告新华木业公司自2016年4月起截止2017年4月，陆续按各阶段销售总额的1.5%向原告众恒经纪公司支付佣金累计2145193元（其中以工程款抵偿房款的8套住宅按每套500元支付佣金；案外人王彩云购买的住宅和案外人刘兵芳购买的2间商铺因双方存在争议未支付佣金）。上述合同履行中，原告众恒经纪公司多次要求被告支付超出基价部分（3300元／㎡）20%的溢价佣金，而被告新华木业公司认为应当待所有代销房屋的全部房款到账后方可支付全部佣金，双方因此产生分歧，以致成讼。 另查明，原告众恒经纪公司代理销售的1号楼0608、1504、2105、2404、2601号房屋、2号楼1301、2704号房屋、3号楼2503号房屋、1号楼0101、0102、0205、0206号商铺（共计2间）在销售过程中存在以工程款抵偿房款的事实。 原告众恒经纪公司代理销售的1号楼0301、0303、0306、0307、2602、2603、2604、2605、2606、2607号房屋，2号楼0403、0404、2701、2702、2703号房屋，3号楼0401、0403、2701、2702、2703、2704号房屋均为顶层或带平台型房屋。案外人王彩云购买的1号楼1708号住宅面积为107.84平方米、房款共计434380元。 本案诉讼过程中，原告众恒经纪公司对其代理销售的商铺不支付超出房屋销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金予以认同。 本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告于2015年12月29日签订的《房地产销售代理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，因而合法、有效，对原、被告双方均具有约束力。根据当事人诉辩情况，本院归纳原、被告争议的焦点为：1本案超出销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金应当何时支付？被告新华木业公司截止本案诉讼前未支付溢价佣金的行为是否违约？2.案涉《房地产销售代理合同》应否解除？3.原告众恒经纪公司代理销售的8套住宅及2间商铺［分别为1号楼608、1504、2105、2404、2601号房屋，2号楼1301、2704号房屋，3号楼2601号房屋，1号楼0101、0102、0205、0206号商铺（共计2间）］，被告新华木业公司是否应支付佣金？4.原告众恒经纪公司代理销售的21套顶层或带平台型住宅（分别为1号楼0301、0303、0306、0307、2602、2603、2604、2605、2606、2607号房屋，2号楼0403、0404、2701、2702、2703号房屋，3号楼0401、0403、2701、2702、2703、2704号房屋），被告新华木业公司是否应当支付超出房屋销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金？对以上四项争议焦点，本院评判如下： 一、关于本案超出销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金应当何时支付以及被告新华木业公司截止本案诉讼前未支付溢价佣金的行为是否违约的问题 本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》第四条第1款约定“……超出基价部分，由甲乙双方共同获得，其中甲方占80%，乙方占20%。”对其中原告众恒经纪公司应得的20%，原告众恒经纪公司将其表述为佣金，被告新华木业公司将其表述为销售红利，本院根据案涉合同性质将其表述为“超过销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金”。关于上述溢价佣金的支付时间,原、被告签订的《房地产销售代理合同》并无直接、明确的约定，仅在合同第四条第2款约定“甲方在证实销售合同签订并获得全部房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。于当月最后一日为结算日，甲方需在三个工作日之内向乙方支付代理销售佣金。”但因原、被告双方对该条文中“获得全部房款”一词有不同的理解，从而导致双方对溢价佣金应于何时支付产生分歧。原告众恒经纪公司认为“获得全部房款”是指获得每月已签订销售合同的房屋的全部房款，溢价佣金应于每月结算时一并支付。被告新华木业公司认为该“获得全部房款”应为获得所有按合同约定由原告代理销售房屋的全部房款，溢价佣金应于所有房屋均已销售、并获得全部房款后支付。因上述合同条文内容存在歧义理解也无法确定溢价佣金的支付时间，故本案应视为原、被告对溢价佣金的支付时间约定不明。在此情况下，由于原、被告不能就溢价佣金的支付时间达成补充协议，且本案也没有可供参照的双方交易习惯来确定溢价佣金的支付时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条第一款第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故本案中，原告众恒经纪公司有权在不违反《房地产销售代理合同》其他相关约定的前提下，随时要求被告新华木业公司支付溢价佣金，但应当给予被告新华木业公司必要的准备时间。 关于被告新华木业公司截止本案诉讼前未支付溢价佣金的行为是否违约的问题，本案中，原告众恒经纪公司虽然在合同履行过程中已经向被告新华木业公司提出了支付溢价佣金的请求，但考量被告新华木业公司未支付溢价佣金主要因双方对溢价佣金的支付时间约定不明造成，并非其有意拖欠，加之本案还存在原、被告对溢价佣金的结算数据有重大争议，不宜认定被告在原告起诉前未支付溢价佣金的行为违约，故本院对原告众恒经纪公司要求被告新华木业公司支付逾期付款利息的诉讼请求依法不予支持。 关于被告新华木业公司提出的房款并未全部到位，支付全部佣金的条件未成就的抗辩理由，经查被告新华木业公司所称的未到位房款系金融机构按住房按揭贷款金额的5%预扣的保证金，系基于被告新华木业公司与房屋买受人、金融机构之间的担保法律关系而发生，不应将其视为本案的案涉房款尚未全部到位，本院依法不予采信。 二、关于案涉《房地产销售代理合同》应否解除的问题 本院认为，本案原、被告签订的《房地产销售代理合同》有多处存在表意不清、约定不明的问题，导致该合同在履行过程中，原、被告就合同约定的佣金支付方式、应当支付溢价佣金房屋的范围、以工程款抵偿房款房屋的数量等合同履行的重大事项均产生严重分歧，无法达成共识。鉴于原、被告对于合同履行过程发生的重大分歧，不能通过补充协议进行调和，且双方现已丧失互信基础，继续履行该合同已不能达到合同目的，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”对原告众恒经纪公司要求解除《房地产销售代理合同》的诉讼请求依法予以支持。双方的合同关系解除后，对原告众恒经纪公司已经代理销售的房屋，被告新华木业公司应当按照合同约定的佣金计算方式进行结算，并支付佣金，该合同未履行部分终止履行。 三、关于原告众恒经纪公司代理销售的8套住宅及2间商铺（具体房号见上文），被告新华木业公司是否应支付佣金的问题 本院认为，本案庭审中，原告众恒经纪公司对1号楼240号住宅（买受人为向芳）、3号楼2503号住宅（买受人为邓常国）、1号楼0101号、0205号商铺（共计1间，买受人为刘兵芳）存在以工程款抵偿房款的事实予以认可。其余住宅及商铺，被告新华木业公司提交的《新华时代广场佣金结算表》、收据、领款单、合同书等系列证据相互关联、相互佐证，足以证明案外人刘兵芳、王志刚、王伟、瞿家祺、涂锋肖、周自清所购的新华时代广场住宅及商铺亦存在以工程款抵偿房款的事实，故本院对原告众恒经纪公司代理销售的1号楼608、1504、2105、2404、2601号房屋，2号楼1301、2704号房屋，3号楼2601号房屋，1号楼0101号、0102、0205号、0206号商铺（共计2间）均存在以工程款抵偿房款的事实依法予以认定。依照原、被告签订的《房地产销售代理合同》第三条约定“……甲方的抵账和团购房不付佣金给乙方……”，上述8套住宅和2间商铺均不应向原告众恒经纪公司支付上述房屋销售佣金。但被告新华木业公司在合同履行过程中，就上述8套住宅自愿向原告众恒经纪公司支付4000元（500元／套）佣金，且原告众恒经纪公司予以接受，应视为双方就上述8套住宅的佣金支付又达成了新的合意，对该事实，本院予以认可。 四、关于对原告众恒经纪公司代理销售的21套顶层或带平台型住宅（具体房号见上文），被告新华木业公司是否应当支付超出销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金的问题

本院认为，对原告众恒经纪公司代理销售的21套顶层或带平台型住房，被告新华木业公司应当向原告众恒经纪公司支付超出销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金。其理由如下：首先，依据原、被告签订的《房地产销售代理合同》第一条约定“甲方（新华木业公司）指定一方（众恒经纪公司）为在孝感市（地区）的独家营销代理，由甲方在孝南经济开发区澴川路与新华路交汇处兴建的新华时代广场项目第一期，该项目为（住宅、商铺、综合商业体），销售面积共计约55000平方米，其中商业面积10000平方米，住户总套数约为400套，车位约400个。”、第四条第1款约定“乙方的代理佣金为销售总额的1.5%核算佣金。超出基价的部分，由甲乙双方共同获得，其中甲方占80%，乙方占20%。”，原告众恒经纪公司在合同约定的代理销售范围内销售的住宅均应支付超出销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金。因上述21套住宅按该合同约定均属原告众恒经纪公司代理销售范围，故被告新华木业公司应当向原告众恒经纪公司支付超出房屋销售基价部分20%的溢价佣金。其次，原、被告共同确定的《新华时代广场销售价格执行方案》封面“销售表价清单”部分约定，1号楼面积19577㎡、2号楼面积11381.62㎡、3号楼面积10812.5㎡优惠后成交均价3300元／㎡，且被告新华木业公司法定代表人李汉清在该封面上签署了“同意按3300元／㎡的均价执行、结算”字样，故在上述列明的1、2、3号楼的面积范围内，被告新华木业公司应当按照3300元／㎡基价与原告众恒经纪公司结算住宅销售的溢价佣金。而经本院核算上述价格执行方案列明按3300元／㎡的均价结算的面积范围（即1号楼19577㎡、2号楼11381.62㎡、3号楼10812.5㎡）与1、2、3号楼各自的住宅面积之和（包括上述21套顶层或带平台型住宅）相吻合，故上述21套住宅理当按照3300元／㎡基价结算溢价部分佣金。再次，关于被告新华木业公司提出的《新华时代广场销售价格执行方案》续页表格部分未将上述21套顶层或带平台型住宅列入其中，因而不应按照3300元／㎡基价结算溢价佣金（被告新华木业公司称之为“销售红利”）的抗辩理由，本院认为，《新华时代广场销售价格执行方案》续页表格部分虽未标注上述21套顶层或带平台型住宅的信息，但亦未明示将该21套住宅排除在按照3300元／㎡基价结算溢价佣金的范围之外。且从制作目的分析，该价格执行方案续页表格部分系标注各待销售房屋的基本信息（包括房型、楼层、房号、面积信息）和基础价格（包括单价、总价），并不关涉基价（《新华时代广场销售价格执行方案》中将基价表述为“成交均价”或“均价”），故不能以此为由将上述21套顶层或带平台型住宅排除在按照3300元／㎡基价结算溢价佣金的范围之外。最后，关于被告新华木业公司提出的上述21套住宅均存在赠送面积优惠、价格普遍高于一般住宅，因而不应按照3300元／㎡基价结算溢价佣金（被告新华木业公司称之为“销售红利”）的抗辩理由，依照原、被告的约定，成交均价的确定方式为以“表单价”（其中1号楼表单价3956.6元／㎡、2号楼表单价3919.89元／㎡、3号楼表单价3921.67元／㎡）减去各项优惠和折扣后确定。上述约定表明双方在确定成交均价过程中已考虑了减去各项优惠和折扣问题，故不能再以上述21套住宅的实际成交价格偏高为由将其排除在按照3300元／㎡基价结算溢价佣金的范围之外。综上所述，被告新华木业公司应当向原告众恒经纪公司支付上述21套住宅超出房屋销售基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金。 关于被告新华木业公司应当向原告众恒经纪公司支付的佣金总额，本院核算如下：1.销售总额1.5%佣金的核算：应当计算该部分佣金的房屋包括341套住宅（其中包括案外人王彩云购买的1号楼1708号住宅）、8套抵偿工程款住宅（每套500元定额佣金）和13间商铺（不包括案外人刘兵芳购买的1号楼0101、0102、0205、0206号商铺），其中341套住宅和13间商铺销售金额共计136513906元（住宅销售金额129452725元、商铺销售金额7061181元），故该部分佣金金额为2051709元（计算公式：成交价格136513906元×1.5%＋500元／套×8套）。2.超出基价（3300元／㎡）部分20%的溢价佣金核算：原告众恒经纪公司代理销售的、应当计算该部分佣金的住宅共计341套（其中包括案案外人王彩云购买的1号楼1708号住宅，但不包括8套抵偿工程款住宅，），该部分住宅总面积为35785.12㎡、销售总额为129452725元，故该部分佣金金额为2272366元［计算公式：（129452725元-35785.12㎡×3300元／㎡）×20%］。以上两项佣金总额共计4324075元，扣除被告新华木业公司已支付的2145193元，下欠2178882元。依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”在原、被告之间签订的《房地产销售代理合同》解除后，被告新华木业公司应当向原告众恒经纪公司支付下欠佣金2174882元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下

一、解除原告武汉众恒汇海房地产经纪有限公司与被告湖北新华木业有限责任公司于2015年12月29日签订的《房地产销售代理合同》。 二、被告湖北新华木业有限责任公司于本判决生效后五日内支付下欠原告武汉众恒汇海房地产经纪有限公司佣金2178882元。 三、驳回原告武汉众恒汇海房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31603元、财产保全费5000元，合计36603元，由原告武汉众恒汇海房地产经纪有限公司负担12372元，被告湖北新华木业有限责任公司负担24231元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院

审判长胡雷 审判员孙继武 人民陪审员刘成浩

二〇一八年十月十一日

书记员陈晋军

附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 附证据目录： 原告众恒经纪公司向本院提交的证据： 证据一、原告众恒经纪公司、被告新华木业公司的营业执照复印件各一份。证明原、被告具备本案诉讼主体资格的事实。 证据二、《房地产销售代理合同》一份。证明原、被告之间存在代理售房关系，双方约定的佣金结算方式及利息支付方式。 证据三、《新华时代广场销售价格执行方案》一份。证明佣金结算基价为3300元／㎡。 证据四、《新华时代广场佣金结算表》十四份。证明原告总计代理销售房屋364套，销售总额141323966元，销售总面积37648.11平方米，被告应当按照《房地产销售代理合同》约定支付佣金4468658元。 证据五、佣金发票三十份。证明被告已支付佣金2145193元。 证据六、视频、录音光盘一份。证明原告多次要求被告对账、支付20%的房屋销售溢价佣金，被告法定代表人李汉清也表示同意的事实。 证据七、《客户交款明细》复印件若干份。证明2017年2月22日，被告被告新华木业公司就原告前期销售的218套房屋的交款及佣金（包括溢价部分佣金）进行了结算。 证据八、缴款签约人为晏强的《新华时代广场缴款签约流程单》复印件一份。证明正常购房所需的签约流程。 证据九、缴款签约人分别为刘兵芳、王志刚、李培根、汪伟、向芳、郑伟燃、瞿家祺、涂锋肖、邓常国的《新华时代广场缴款签约流程单》复印件九份。证明被告所称的抵偿工程款的9套房屋不实，只有刘兵芳购买的1间商铺（1号楼0101号、0205号）和向芳、邓常国购买的住宅各1套存在抵偿工程款情形。 证据十、《新华时代广场缴款签约流程单》复印件十七份。证明被告所称案涉3、4楼及顶楼的销售与正常销售流程一致，理应计算20%的房屋销售溢价佣金。 证据十一、缴款签约人为王彩云的《新华时代广场缴款签约流程单》一份。证明王彩云购买的1号楼1708号住宅系原告代理销售，应当支付佣金。 被告新华木业公司向本院提交的证据： 证据一、被告新华木业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明各一份。证明被告新华木业公司的企业注册登记信息。 证据二、《房地产销售代理合同》一份。证明：1.约定的销售面积55000平方米，其中商业面积10000平方米、车位400个。2.合同期限2015年12月-2018年12月，双方不得终止。3.佣金按销售总额的1.5%计算。超过基价部分的红利甲方80%，乙方20%。4.抵账和团购房不付佣金。5.甲方的全部房款到位后，乙方才能获得全部佣金。6.保证以“谢桌超”为首的7名销售人员从事销售工作。 证据三、《销售佣金提取汇总表》一份。证明被告新华木业公司已支付佣金2145139元的事实。证明：1.被告已实际支付佣金2145193元。2.原告销售的总金额为139361195元（包括抵账部分房屋）。 证据四、《佣金提取表》若干份。证明原告实际销售额1369361195元（扣除抵账部分房屋）。 证据五、《佣金结算表》一份。证明原告也认可先结算1.5%佣金，20%的红利待全部房款到位后才能结算。 证据六、《建行客户贷款明细》若干份。证明售房款并未全部到位。 证据七、《新华时代广场销售价格执行方案》一份。证明含赠送面积部分房屋（即顶楼和带平台房屋）不在分红之列。 证据八、《新华时代广场佣金结算表》若干份、收据及领款单若干份、合同书若干份。证明：1.按合同约定，抵偿工程款的房屋不计佣金。原告在每月呈送的佣金汇总表时仅按照合同约定收取购房人刘兵芳、王志刚、汪伟、郑伟燃、瞿家祺、涂锋肖、向芳、邓常国500元“户头挂号”费用的事实。2.购房人刘兵芳、王志刚、汪伟、郑伟燃、瞿家祺、涂锋肖、向芳、邓常国与被告发生以工程款抵购房款的事实。 证据九、《商品房买卖合同》、《房地产测绘报告书》复印件、《统计表》、照片、《赠送面积使用说明》若干份。证明：1.案涉顶楼或带平台房屋的信息。2.被告与购买顶楼或带平台房屋的购房人签订的商品房买卖合同单价明显高于其他商品房。3.被告与购买顶楼或带平台房屋的购房人已发生了赠送面积等优惠行为。4.案涉顶楼或带平台房屋不应再按20%计算溢价红利。 证据十、《商品房买卖合同》、合同书、收据、领款单、银行转账凭证各一份。证明刘兵芳所购1号楼0101、0102、0205、0206号商铺存在工程款抵偿购房款的事实