原告莱州市土山镇北孙家村村民委员会与被告孙学通房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告：莱州市土山镇北孙家村村民委员会，住所地莱州市。 诉讼代表人：孙君良，村两委委员。 委托诉讼代理人：张自周，莱州土山法律服务所法律工作者。 被告：孙学通，男，1962年10月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：王晓光，山东一天律师事务所律师。

原告莱州市土山镇北孙家村村民委员会（以下简称北孙村委）与被告孙学通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北孙村委的委托诉讼代理人张自周、被告孙学通及其委托诉讼代理人王晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结

北孙村委向本院提出诉讼请求：依法判令解除双方签订的租赁合同，被告支付原告租赁费146000元，诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于1993年1月1日与原告签订房屋租赁合同，合同签订后被告一直没有交纳租赁费，后经原告多次催要无果。 孙学通辩称，原告所诉不属实，双方是于1993年签订过租赁合同，租赁期为5年，租赁费共计26000元。但因之前原告借过被告的钱，并且一直使用被告的车辆和面粉，被告欠原告的款远多于26000元，因此，原告并没有向被告催要过租赁费，双方通过抵顶的方式已经履行了合同。另原告所诉，明显超过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定案件事实如下： 被告孙学通系莱州市土山镇北孙家村村民。2018年1月4日，被告当选为北孙村村委主任。 1993年1月1日，原、被告在莱州市土山镇法律服务所见证下签订合同一份，约定：原告将原村委所有的猪场场地一处、原机磨房屋的全部砖瓦租赁给被告经营，共计1617平方米，经营期限自93.1.1-97.12.30，共5年，共计租赁费26000元，93.1.1-94.12.30上缴8000元、95.1.1-97.12.30上缴18000元，缴款时间于当年的6月30日前交50%、12月30日欠全部交清，并约定合同到期后，如被告继续租赁可优先。 合同到期后，被告没有按合同约定交纳租赁费，并一直占有、使用租赁的房屋及大院至今，双方也没有再签订租赁合同。2017年11月1日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书，被告拒收。 以上事实，有原告提交的合同、邮寄回执；被告提交的当选证书予以证实，经质证，双方均无异议。 双方存在争议的事实： 原告主张被告自签订合同至今一直未缴纳租赁费，历届村委均向被告催要过租赁费，且在2017年11月1日给被告发出过通知书，虽然被告拒收，但能够证明原告主张过权利；被告拒收特快专递后，原告将解除租赁合同通知书张贴在被告租赁的房屋前，所以原告提起诉讼并未超过诉讼时效。对原告以上 主张，被告否认，原告提交了孙学煜、孙学利、孙学孔、孙寿君、孙寿春、孙学兴签字的证明一份予以证实，载明：被告自租赁村委原猪场大院及机磨房屋至今，租赁费每年由村委领导多次催要，被告以各种理由一拖再拖。经质证，被告不认可，认为该证明系打印后，由多人签字，证明内容与事实不符，且孙寿春、孙学兴都是村民，并不了解情况。原告申请孙学煜、孙学孔、孙寿春出庭作证，其中孙学煜证明：他于1999年-2004年担任原告村支部书记，他在任职期间曾向被告催要过租赁费，因时间长了，具体的催款时间记不清了，考虑被告的家庭情况和被告有病，并没有追着要，都是在街上碰到时向被告提过，都是他自己催要的；孙学孔证明：他曾担任原告村委主任3年、支部书记7年，2005年-2010年期间，他以做工作的方式最少3次向被告催要过租赁费，一次在街上，两次在村委办公室，都是他自己催要的；孙寿君证明：他2011年-2018年1月担任原告村委主任，期间村委一直向被告催收租赁费，但被告至今未交，2017年被告起诉原告，要求村委给付被告垫付的自来水款，当时村委考虑过与本案一并处理，但法院没有合并审理，所以村委就租赁费起诉了被告。以上证言经质证，被告认可1999年-2004年期间，其到村委给女儿办户口时，孙学煜向其提过欠村里的钱怎么办，他说拿不出钱，村里也欠他钱，但具体时间记不清了；对孙学孔、孙寿君的证言不认可。三位证人对所作证言均不能提交其它证据佐证。原告主张被告拒收特快专递后，曾将解除租赁合同通知书张贴在被告租赁的房屋前，不能提供证据证明。另庭审中，原告对要求解除合同的诉讼请求明确为要求被告返还租赁物。

被告辩解，原告主张的1993年-1997年的租赁费，应从1993年6月30日计算，已超过法律规定的最长诉讼时效20年，依法不应予以支持；原告要求被告给付1998年-2017年的租赁费，没有事实及法律依据。 原告主张，在被告起诉原告的（2017）鲁0683民初5988号案件审理过程中，被告曾同意以租赁费26000元抵顶村委欠的自来水费。被告否认，经调取以上卷宗，该案于2017年10月9日立案，本案原告曾在2017年11月14日开庭调解过程中，要求连同本案租赁费一并解决，但本案被告不同意。 被告认可合同约定的26000元租赁费他没有交纳，原因是 村委曾向他借过款，另外村委一直使用被告的汽车、面粉，村委欠他的款多余26000元，双方已通过抵顶的方式履行了合同。对以上所说，原告否认，被告对上述主张不能提供证据证明。 被告主张合同到期后，双方并没有续租的意向，被告之所以一直使用租赁场地，是因为1997年市政府在农村推广种植温 室大棚，村委时任书记孙寿兴找到他，让他投资建200平方米蔬菜大棚，当时政策规定，谁建的大棚谁就拥有使用权30年，他建了大棚，政府也验收了，并按政策补贴了500元。1998年二次建大棚，村委统一规划，将被告建的大棚拆除，当时孙寿兴许诺的条件，就是将涉案租赁场地在合同到期后无偿使用30年。对以上所说，原告否认，被告提交了莱州市政府（1997）31号文、领取补贴款收据及孙寿兴证明各一份予以证实，其中市政府文件载明：为推动农业和农村经济健康发展，号召在全市发展冬暖式温室大棚，并对所建大棚予以补贴；领用补贴款收据证明：1998年12月5日，被告在原告处领取97年大棚补助款500元；孙寿兴证明的内容与被告陈述建拆大棚的内容一致。经质证，原告对市政府文件、领用补贴收据无异议，但认为即使被告建过大棚，与本案租赁合同也没有关系；对孙寿君的证言不认可，孙寿君没有到庭作证。被告主张谁建的大棚谁就拥有使用权30年，不能提供证据证明。 原告主张，被告至今拖欠租赁费26000元；合同到期后，被告占用租赁场地至2017年底，共计20年，按照合同约定的每年应交租赁费6000元，共计120000元。以上被告共计应给付原告146000元。被告不认可，认为合同期满后，已与时任支部书记孙寿兴达成口头协议，将建好的大棚与原租赁的场地进行置换，原告无证据证明每年占用费6000元

本院认为：原告提供的合同，被告无异议，对该合同的真实性本院予以确认。被告认可自合同签订后，未向原告交纳租赁费26000元，也认可合同期满后，一直使用争议租赁场地至今，未缴纳相关费用，对上述事实，本院亦予以确认。 本案争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、是否予以解除双方签订的租赁合同；三、被告是否应向原告交纳租赁费及数额。 关于焦点1、3，诉讼时效是指权利人在一定的期限不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的民事法律制度。依照当时实施的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款规定：延付或拒付租金的，诉讼时效为1年；第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。 本案中，双方在1993年1月1日签订合同，约定的缴款时间为：于当年的6月30日前交50%、12月30日前全部交清。以上约定，应理解为每年的租赁费，应分别于每年的6月30日前、12月30日前各付清50%，租赁费的交付方式为分期履行，每一期租赁费的诉讼时效期间自该期租赁费履行期满之日的次日起计算。以第一期1993年1月1日-1993年6月30日的4000元为例，被告应交纳租赁费的期限为1993年6月30日前，被告没有按期交纳，诉讼时效自1993年7月1日起开始计算，至1994年6月30日期满；以此类推。即原告在1993年7月1日起，就应当知道被告没有按合同约定交纳第一期租赁费，自己的权益受到了侵害。根据上述法律规定，原告应在权益受到侵害之日起1年内向被告主张权利，即原告应在1994年6月30日前向原告主张权利，索要1993年1月1日至1993年6月30日的租金；以此类推。但原告在1年的诉讼时效内并没有向原告主张权利。故现原告要求被告给付合同约定的租赁费26000元，超出法律规定的诉讼时效，本院不予支持。 原告虽提供证人孙学煜出庭作证，被告也认可证人在1999-2004年间向他提过欠村里的钱，但双方对催款时间均不能确定，且即使按证人任期的最后时间计算，诉讼时效发生过中断，原告也不能提交证据证明在之后的1年内向被告主张过权利。证人孙学孔、孙寿君的证言，均不能确切证实曾向被告主张过权利，且被告对证人证言不认可，证人对其所作证言不能提供证据佐证。以上证人证言，不足以证实原告的主张，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，租赁人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 本案中，在1997年12月30日合同期满后，双方虽没有另行签订租赁合同，但涉案租赁物一直由被告占有、使用至今。根据上述法律规定，双方于1993年签订的合同仍然有效，双方亦应按照原合同约定履行，并各自承担相应的权利与义务。原告亦应按合同约定的时间及法律规定的诉讼时效主张权利。原告要求按原合同约定的租赁费数额每年6000元计算，符合法律规定，本院予以支持。但现原告提供的证据中，能够证实向被告主张过权利的，只有2017年11月1日向被告邮寄解除合同通知书的回执，在此之前，原告均不能提供确切证据证实曾向被告主张过权利，并引起诉讼时效中断的情形。故原告要求被告给付的租赁费，本院依法支持自2017年11月1日向前推1年之内未超过诉讼时效的部分，即2016年7月1日-2016年12月30日应交纳的租赁费3000元及2017年1月1日起之后的租赁费；1年之外的租赁费，均已超出法律规定的诉讼时效，本院不予支持。被告提出的超出诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。 综上，原告要求被告给付的租赁费至2017年12月30日止，本院认定为9000元。 关于焦点2，法律规定：不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 本案中，双方合同到期后，双方没有续签书面合同，被告继续使用租赁物至今，依法应为不定期租赁。原告在2017年11月1日已向被告邮寄解除合同通知书，虽被告拒收，但应视为已送达被告。根据上述法律规定，原、被告之间的租赁合同自被告拒收之日（即2017年11月7日）即已解除。现原告要求被告返还租赁物并给付租赁费，符合法律规定，本院予以支持。 被告主张因其所建大棚拆除，时任村支部书记孙寿兴许诺其将涉案租赁场地在合同到期后无偿使用30年，原告不认可，被告虽提供相关证据证明，但证人孙寿兴未到庭作证，其它证据亦不能证实其主张，本院不予采信。 综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

一、被告孙学通返还租赁原告莱州市土山镇北孙家村村民委员会的原猪场场地一处及房屋四间（四至：南北49米，北由 原猪场东山墙北角外根算起；东西33米，东至机磨东墙外根向东4米）。 二、被告孙学通给付原告莱州市土山镇北孙家村村民委员 会至2017年12月30日的租赁费9000元；自2018年1月1日起至租赁物实际交付原告之日止的租赁费，按每年6000元另行计算。 以上一、二项，均限本判决生效后十日内理清。 如果付款义务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元，由原告负担3030元（已交纳），由被告负担190元，限本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院

审判长唐广周 人民陪审员张文山 人民陪审员张洪福

二〇一八年十一月八日

书记员张珍璐