吴明刚与广元市宏伟市场管理有限公司、四川聚友房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：吴明刚，男，汉族，生于1974年2月6日，四川省青川县人。 委托代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师。 委托代理人：王栓，四川广府律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广元市宏伟市场管理有限公司。住所地：四川省青川县乔庄镇北井坝。 法定代表人：安玉红，董事长。 委托代理人：梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托代理人：杜学平，四川秦兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川聚友房地产开发有限公司。 住所地：四川省成都市武侯区科华北路28号1栋3楼305。 法定代表人：蒋杭军，董事长。 委托代理人：张成，四川诚中成律师事务所律师。

上诉人吴明刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2015）青川民初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吴明刚及委托代理人赵兵、王栓、被上诉人广元市宏伟市场管理有限公司的法定代表人安玉红及委托代理人梅松、杜学平、四川聚友房地产开发有限公司的委托代理人张成到庭参加诉讼，本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结

原审理明，2010年4月5日，被告广元市宏伟市场管理有限公司向青川县发展和改革局申请备案了青川县城北井坝市场建设工程，青川县企业投资项目备案通知书准予备案。2010年4月20日，被告四川聚友房地产开发有限公司与被告广元市宏伟市场管理有限公司签订了青川县乔庄镇北井坝农贸市场接受开发委托协议，合作开发青川县北井坝农贸市场。2010年8月4日，被告广元市宏伟市场管理有限公司（以下简称被告）、四川聚友房地产开发有限公司取得（青）房预售证第2010－001号商品房预售许可证，房屋用途商住，预售总建筑面积11023.94㎡，建设用地规划许可证号：地字第2010179，建设工程规划许可证号：建字第2010204。 2010年10月28日，原告吴明刚（买受人，以下简称原告）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的青川县北井坝农贸市场1层38号套内建筑面积为45.22平方米的商业用房以每平方米8730元，总价款为394770元出卖给原告，按照贷款方式付款，约定交房时间为2011年1月31日。合同第14.28条约定：“商品房交付时，买受人应按照《成都市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定和‘物业合同及公约’的约定，将所购商品房首次专项维修资金交由出卖人代收代缴至青川县住房专项维修资金监管办公室指定银行专户。如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的……出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任”。第19条约定的主要内容有：出卖人应当在2012年1月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，在买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的应在办理房屋交付手续同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料和费用，并办理完委托手续后365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证办理时间而无须承担延迟办证的责任。 合同签订后原告按照合同约定的贷款方式付清了购房款394770元，被告在合同约定的期限内交付了房屋，原告在接收房屋后未将所购商品房的首次专项维修资金交由出卖人代收代缴至青川县住房专项维修资金监管办公室指定银行专户，同时也未向被告提供办理产权登记所需的相关委托手续，缴纳契税，原告至今未取得房屋产权证。 原审还查明，2014年8月31日、9月3日，原告分别向被告和四川聚友房地产开发有限公司发出了关于“解除商品房买卖合同的通知”，以二被告单方迟延履行债务致使原告不能实现合同目的为由，依据合同法的规定，通知：1、解除贵公司与我方签订的商品房买卖合同，本通知一经送达贵公司即产生法律效力。2、请贵公司在收到本通知之日起7日内与我方办理退房手续；依据商品房买卖合同约定向我方支付违约金；并向我方赔偿损失。被告于2014年9月4日回复称：不同意解除合同，理由是原告已占有、使用并出租该房屋，虽未办理产权登记，但合同目的已经实现，未给原告带来利益损失。2014年9月9日回复吴明刚：你所提出解除合同的通知之事实、理由、法律依据均不成立，其主张也不符合双方合同约定。 2014年12月10日，被告以特快专递的形式向原告发出办理房屋所有权办理通知，要求原告交清合同约定的费用，携带相关资料办理产权过户。 原判认为，被告与四川聚友房地产开发有限公司签订的委托开发协议实为对青川县城北井坝市场建设工程联合开发，双方为合作开发关系。故被告四川聚友房地产开发有限公司辩称“我公司不是适格主体，本案与我公司无关”的理由不成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。 针对“《商品房买卖合同》履行中的违约责任及《解除商品房买卖合同的通知》的效力”这一争议焦点： 原告认为，根据合同法第九十四条的规定，当事人可以解除合同，本案中被告迟延履行“债务”，其违约行为致使合同目的不能实现，原告属守约方可行使合同的解除权，原告采用通知的方式解除合同，合同的解除权系形成权，原告单方意思表示即可使法律关系发生变化，无须对方同意，也无须人民法院或仲裁机构确认。二被告在收到解除合同的通知后，在规定的三个月期限内未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，丧失了异议权。原和被告签订的《商品房买卖合同》已于2014年9月3日解除，二被告返还购房款（394770元）、赔偿损失（违约金151591.68元）。 被告抗辩认为，我公司为原告办理房屋产权证的期限尚未起算，商品房买卖合同第19.3条约定：“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权所需的各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料、费用，并办理完委托手续后365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证办理时间而无须承担延迟办证的责任。”原告并未按照合同约定向被告公司提供上述委托手续及相关税费，原告办证期限尚未开始计算。同时，合同第14.28条约定：“商品房交付时，买受人应按照《成都市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定和‘物业合同及公约’的约定，将所购商品房首次专项维修资金交由出卖人代收代缴至青川县住房专项维修资金监管办公室指定银行专户。如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的……出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任”。庭审中，原告自认没有缴纳维修资金，也未向被告提供委托手续、支付相关费用，房屋产权证没有办理是原告自身过错导致。对于解除商品房买卖合同通知，虽然被告在收到通知后在三个月期间内未提出异议，但该通知不能达到解除合同的目的。因在本案中，原告通知解除合同并不具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，原告不享有解除合同的法定权利。对于原告要求承担违约金的诉讼请求不符合法律规定，因原告在主张合同解除的同时主张违约金与法律规定相冲突，合同解除后其法律后果只能是返还不当得利、赔偿损失等民事责任；合同中并未对原告解除合同的条件进行约定，也未对合同解除后能够得到违约赔偿进行约定，为此原告因解除合同而主张违约金于法无据。 最高人民法院研究室，法研（2013）79号《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复规定：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。该解释明确了人民法院对解除合同通知应当进行审查。故在本案中，人民法院应当对原告向二被告发出的《解除商品房买卖合同的通知》之效力进行审查。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”《中华人民共和国合同法》九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本院认为，被告按照合同约定期限交房，原告实际取得并使用该房屋，商品房买卖合同的主要债务已履行，合同主要目的已经实现。原、被告签订的商品房买卖合同中双方没有对解除合同的条件进行约定，被告是否存在第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，是否存在根本违约。本院认为，原、被告双方约定由买受人委托出卖人代为办证，产权证办理并非被告单方能够完成的，是双方当事人互助合作共同完成的合同义务，原告应当遵守协作履行原则，积极按照合同约定提交书面委托手续，并交纳契税、维修基金等费用。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》14.28条及第19.31条的约定，买受人应当缴纳首次专项维修资金，先行提交书面委托手续，并交纳契税等费用，否则出卖人有权推迟房屋产权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。按照意思自治原则，该约定没有违反法律规定，为有效约定。依照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”原、被告签订的商品房买卖合同对维修资金的缴纳方式及金额进行了明确约定，原告应当在先于被告交房前缴纳维修资金。庭审中，原告亦当庭陈述其并没有提供办理产权的书面委托手续，也未缴纳契税和维修基金等费用，未达到合同约定办理房屋产权证的条件，被告在合同约定的期限内未给原告办理房屋所有权证不构成根本违约，原告发出解除商品房买卖合同的通知不具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，不能达到解除合同的效力。

综上所述，原告发出的《解除商品房买卖合同的通知》不具有解除合同的效力，原告以双方签订的《商品房买卖合同》已经解除为由，起诉请求：1、判决二被告返还原告所支付的购房款394770元，2、承担违约金151591.68元，其诉讼理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告吴明刚的诉讼请求。案件受理费9264元，由原告吴明刚负担。

上诉人吴明刚（以下简称上诉人）上诉称：1、一审程序违法。一审中由李孟道担任人民陪审员参加庭审，但判决书落款中没有李孟道的名字，其程序违法。2、一审判决认定事实错误。①被上诉人广元市宏伟市场管理有限公司（以下简称被上诉人）在给上诉人的复函中称：因与第三人的诉讼拖延了办证，该事实应当予以确认。②书记信箱回复：在验收中发现广元市宏伟市场管理有限公司擅自改变规划许可，故目前不能办理产权手续。③造成本案房屋不能登记，是因为被上诉人以下的行为所造成的：未取得房屋验收合格证；未进行初始登记；未取得房屋面积实测数据；未通知上诉人缴纳专项基金。而一审判决认定上诉人未缴纳契税和维修基金等费用，未达到合同约定办理房屋产权证的条件，属于认定事实错误。3、《商品房买卖合同》第14.28条约定：商品房交付时，买受人应按照《成都市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定缴存首次专项维修基金，该约定不符合法律规定。①该约定违反前述规定第二条适用的范围，且违背地域限制的基本法理，②交房时并未取得房屋初始登记，故该约定不可能实现，③该约定属于格式条款，应作出利于上诉人的解释。4、一审判决超出了原告诉讼请求范围。①上诉人是基于解除合同后返还购房款，并未请求解除合同，被上诉人未提出反诉，故法院应只审理返还购房款、退房和违约金及损失，一审中对合同效力的审查，是对当事人诉权的干涉。②《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，商品房买卖合同已经解除，人民法院无权审查。请求二审改判二被上诉人返还上诉人所交购房款并承担违约责任（庭审中表述为违约金责任）；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。

被上诉人答辩称：1、上诉人所述不能办理产权登记的事实不存在，该房屋已经可以办理产权登记，且已有约50名购房户办理了房产证。2、答辩人不存在逾期办理房产证的事实，根据合同约定，购房人须在交付房屋时向答辩人办理委托手续，且在交付专项维修基金后，答辩人才能够代其办理权属登记。3、一审判决适用法律正确，上诉人所述的适用法律问题其理由不成立。4、一审程序符合法律规定，上诉人所述的程序问题其理由不成立。 被上诉人四川聚友房地产开发有限公司答辩称：1、答辩人作为本案的当事人其诉讼主体不适格。2、一审判决适用法律正确，根据本案情况，应对合同的履行情况进行实质性审查，解除合同的通知没有发生效力。 争议焦点：一审是否存在审理程序问题；《商品房买卖合同》第14.28条的效力及涉案房屋不能办理产权登记手续的原因；双方签订的《商品房买卖合同》是否已经实际解除；一审判决是否超原告诉讼请求；上诉人请求二审改判二被上诉人返还所交购房款并承担违约责任，应否支持。 经审理查明，二审查明的案件主要事实与一审判决认定事实一致。 另查明，上诉人向二审提交了下列证据：1、2014年4月29日，青川县政府官网书记信箱记载：广元市宏伟市场管理有限公司所建项目规划为地上五层（局部地上二层），但在建设中擅自改变规划许可为地上六层（局部地上二层），该行为待政府审定后予以处罚，故该项目房屋产权证及相关手续目前不能办理（上诉人在一审中已向法庭出示）；四川省成都市成华公正处对青川县政府官网上述内容及相关资料作出的《公正书》。欲证明：该建筑房屋不能办理产权登记的原因在于开发商擅自改变规划许可，上诉人提出解除合同符合实质要件。2、青川县规划和建设局青规委发（2010）134号“关于青川县北井坝农贸市场方案设计的批复”，欲证明：该建设项目规划为地上五层。 被上诉人质证认为，上诉人向二审提交的证据为复印件，我们可以不予质证，即或质证，一是并非二审程序的新证据，且与本案不具有关联性，二是双方签订的合同约定的总层高为六层，不存在隐瞒、欺诈事实。 被上诉人四川聚友房地产开发有限公司质证认为，上诉人向二审提交的证据不是二审程序中的新证据，不予质证。 被上诉人向二审提交了下列证据：1、2015年2月1日，青川县房产管理局出具的“证明”。欲证明：此房屋产权过户手续已于2014年12月10日开始办理。2、2015年7月27日，青川县房产管理局出具的“证明”。欲证明：此房屋于2014年12月9日取得《中华人民共和国房屋所有权证》。3、农贸市场房产证领取签字表。欲证明：目前已有约50名购房户办理了房屋产权证，同时，购房者办理房屋产权证的前提是先办理委托手续并缴纳专项维修基金等费用。 上诉人质证认为，对被上诉人向二审提交的证据真实性没有异议，对其证明目的不予认可，因为此房屋于2014年12月才取得初始登记权证，证明其拖延办证的事实客观存在，且不能证明购房者办理房屋产权证前须先办理委托手续并缴纳专项维修基金等费用。 被上诉人四川聚友房地产开发有限公司对前述证据不发表质证意见。 法庭对上述证据认证如下：对上诉人及被上诉人向二审提交的证据，应结合全案证据综合评判。 被上诉人四川聚友房地产开发有限公司在二审中没有向法庭提交新的证据。 同时查明，双方签订的《商品房买卖合同》涉及本案争议的内容主要有：第6条约定：“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”第7条约定的主要内容有：因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿。第14.28条约定的主要内容有：商品房交付时，买受人应当按照“成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法”和物业合同及公约的约定，将专项维修资金交出卖人，买受人不按时交纳费用，应自合同约定的交付期限之次日起向出卖人支付房款万分之一的违约金。第14.31条约定的主要内容有：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费、其他办理权属证所需的税。第19条约定的主要内容有：1、初始登记。出卖人取得商品房权属初始登记证明时间为2012年1月31日前，如因出卖人原因导致延期的，双方同意：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人实际支付。2、转移登记。商品房交付使用后，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人实际支付。3、办证。买受人应当在办理房屋交付手续的同时出具书面委托手续，并交齐相关资料及费用，之后，出卖人在365日内办理房屋所有权证，买受人未交齐相关资料及费用的，出卖人不承担延期办证责任。 被上诉人于2011年12月2日在其公司门口墙壁张贴“通知”，其主要内容为：该房屋已经实地测绘，请业主前来办理价款多退少补的手续和专项维修资金及税费手续，之后才能办理产权证。 一审中，法院发出的合议庭组成人员通知书记载的人民陪审员为郭宏，庭审笔录记载人民陪审员郭宏参加庭审，判决书落款的合议庭组成中有人民陪审员郭宏

本院认为，诉讼双方对《商品房买卖合同》合法有效没有异议，对被上诉人与四川聚友房地产开发有限公司签订的委托开发协议没有异议，应当予以确认。被上诉人四川聚友房地产开发有限公司服从一审判决，没有提起上诉，故对其答辩称“本公司不是案件适格主体”的理由不予采信。 针对争议焦点： 、关于一审程序问题。 上诉人提出的一审合议庭组成的程序问题，没有相应证据支持，故对该上诉理由不予采信。 ㈡、《商品房买卖合同》第14.28条的效力及涉案房屋不能办理产权登记手续的原因。 上诉人提起诉讼的理由为被上诉人迟延办理产权登记手续，违背合同约定；诉讼中双方对《商品房买卖合同》效力没有异议；《商品房买卖合同》第14.28条是对专项维修资金缴纳办法的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，故《商品房买卖合同》第14.28条应对双方产生约束力，上诉人应当按合同约定将专项维修资金等相关费用交被上诉人，并交齐办理房屋过户登记材料，由被上诉人代其办理房屋产权登记。 虽然双方在《商品房买卖合同》第14.28条、14.31条中约定买受人在接收商品房的同时向出卖人交付专项维修基金等费用，第19.31条约定在办理交房手续的同时向出卖人提供书面委托手续，并交齐办证所需资料及专项维修基金等费用。但是，⑴《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案商品房出卖人在交付房屋时，没有要求并坚持买受人先提供书面委托手续，并交齐办证所需资料及费用，故合同双方当事人都有责任。⑵书记信箱记载：被上诉人在建设中擅自改变规划许可为地上六层（局部地上二层），故该项目房屋产权证及相关手续目前不能办理。被上诉人给上诉人的“关于解除商品房买卖合同通知的复函”中称产权登记期限延迟的原因在于我公司与建筑单位有合同诉讼案件纠纷。前述证据证明产权登记期限延迟的原因在于被上诉人。⑶被上诉人于2011年12月2日在其公司门口张贴通知，告知各位业主：对其所购房屋面积已经实际测绘，前来办理费用找补手续及房屋税费手续和办证资料；于2014年12月10日书面通知上诉人提交相关材料及交纳相关费用（维修基金、契税、工本费、物业管理费），并告知各位业主在收到本通知30日内带齐上述材料到我公司售房部办理相关手续。前述证据证明买受人提交办证材料及交纳相关费用需出卖人通知。⑷被上诉人于2014年12月9日才取得楼栋权属证明，之后才能给买受人办理房屋转移过户登记手续，证明在2014年12月9日之前，即或买受人提交了办证材料并交纳了相关费用，也不可能办理房屋转移过户登记手续。所以，2014年12月9日之前不能办理房屋转移过户登记手续，其责任在于被上诉人。 ㈢、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。 《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人依据《合同法》第九十六条第一款规定，认为《解除商品房买卖合同的通知》到达对方即已经生效，但其理由不符合《合同法》第九十三条第二款或第九十四条的条件。理由如下：首先，本案中没有《合同法》第九十三条第二款规定的事由。其次，买受人在合同约定的时间交付了购房款项，并对出卖人交付的房屋没有异议，且此房屋已交付三年多时间，证明《商品房买卖合同》约定的主要“债务”已实际履行；上诉人于2014年12月19日提起本案诉讼，但被上诉人于2014年12月9日就取得了房屋楼栋权属证，从此时起，买受人在缴纳了专项维修资金等费用后持相关材料可以办理房屋产权登记手续，证明被上诉人延期办理房屋产权登记手续的违约行为并未导致不能实现合同目的的后果。即本案中也没有合同法第九十四条规定的情形。最高人民法院研究室《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复规定：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。故上诉人分别于2014年8月31日、9月3日向被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知》并未发生解除合同的法律效力，《商品房买卖合同》并未解除，一审对《解除商品房买卖合同的通知》之效力进行审查并无不当。 ㈣、一审判决是否超原告诉讼请求。 上诉人起诉请求判决被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司返还购房款394770元；承担违约金151591.68元（从2011年2月1日起至2015年1月31日起诉之日，按中国人民银行逾期贷款利息9.6%计算）；诉讼费由二被上诉人承担。上诉人提起诉讼的理由是被上诉人不能办理房屋登记手续，导致其购房合同目的不能实现，购房人发出的《解除商品房买卖合同的通知》已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，故请求判决出卖人返还购房款并承担违约责任。法院经审理查明，《解除商品房买卖合同的通知》并未发生解除合同的法律效力，《商品房买卖合同》并未解除，故判决驳回上诉人的诉请并未超出其诉讼请求。 ㈤、上诉人请求二审改判二被上诉人返还所交购房款并承担违约责任，应否支持。 上诉人起诉理由为被上诉人延迟办理产权登记手续，请求判决其返还购房款并承担违约金责任，上诉请求二审改判被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司返还购房款并承担违约责任，其中请求返还购房款的理由不成立，不再赘述。 对于违约责任，《商品房买卖合同》第6条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第19.1、19.2条约定：如因出卖人的责任，买受人在未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人实际支付。被上诉人于2014年12月9日才取得房屋楼栋权属证，此时之后才能够为买受人办理房屋产权转移登记手续，被上诉人的违约行为客观存在，应当按合同约定承担相应责任。双方在《商品房买卖合同》中约定交付房屋时间为2011年1月31日，至2014年12月9日，被上诉人取得办理房屋产权转移登记手续的条件迟延1047天（1407天-360天），应当按照合同约定支付上诉人迟延办理房屋转移登记手续违约金41332.42元（394770元×1／10000×1047天），此款在上诉人提交了办理房屋登记手续材料、交纳了相关费用，并办理了房屋登记手续后15日内履行完毕。 上诉人的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下

一、撤销四川省青川县人民法院（2015）青川民初字第56号民事判决； 二、被上诉人广元市宏伟市场管理有限公司、四川聚友房地产开发有限公司支付上诉人吴明刚违约金41332.42元，此款在上诉人吴明刚提交了办理房屋登记手续材料、交纳了相关费用，并办理了房屋登记手续后15日内履行完毕。 三、驳回上诉人吴明刚的其他诉讼请求。 一审诉讼费9264元，二审案件受理费9264元，共18528元，由上诉人吴明刚承担15500元，被上诉人广元市宏伟市场管理有限公司、四川聚友房地产开发有限公司承担3028元。 本判决为终审判决

审判长袁开信 代理审判员李建林 代理审判员袁峻

二〇一五年八月二十七日

书记员姜丽