张雪峰与北京华普投资有限责任公司等案外人执行异议之与一审民事判决书

原告：张雪峰，男，1979年6月18日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李健，北京市中灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。 被告：李先阳，男，1975年2月15日出生，住云南省昆明市。 委托诉讼代理人：孙天曈，北京国枫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶希善，北京市权达律师事务所律师。 被告：尹广宇，男，1968年12月15日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：孙天曈，北京国枫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶希善，北京市权达律师事务所律师。 被告：翦英海，男，1962年10月20日出生，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：刘科建，男，1978年3月1日出生，住北京市昌平区。 被告：北京华普产业集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号（华普大厦17层）。 法定代表人：张利，董事长。 委托诉讼代理人：刘科建，男，1978年3月1日出生，住北京市昌平区。 被告：北京华普投资有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街19号北京华普国际大厦17层1710室。 法定代表人：张利，董事长。 委托诉讼代理人：王萍，女，1962年9月15日出生，北京华普投资有限责任公司职员，住北京市丰台区。

原告张雪峰与被告李先阳、尹广宇、翦英海、北京华普产业集团有限公司（以下简称华普产业公司）、北京华普投资有限责任公司（以下简称华普投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雪峰之委托诉讼代理人王超，被告尹广宇，被告李先阳、尹广宇之共同委托诉讼代理人孙天曈，被告翦英海、华普产业公司之共同委托诉讼代理人刘科建，被告华普投资公司之委托诉讼代理人王萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结

张雪峰向本院提出诉讼请求：1.不得执行北京市朝阳区霄云路【1、18、20、22号】一期×区×【幢】-1至2层（室），并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年8月29日，张雪峰对执行标的提出书面异议。北京市第三中级人民法院于2018年9月25日做出（2018）京03执异388号执行裁定：驳回张雪峰的异议。2012年12月3日被告翦英海以上述房产为抵押物向案外人李某借款人民币贰仟叁佰万元。翦英海于2015年8月5日向张雪峰借款人民币贰仟贰佰伍拾万元用以偿还上述借款，此后在2016年1月又向张雪峰借款人民币叁佰万元，上述两笔借款合计人民币贰仟伍佰伍拾万元，同时约定以上述房产作为还款保证。2017年4月因翦英海未能如期还款，经双方协商，翦英海将上述房产即北京市朝阳区霄云路【1、18、20、22号】一期×区×【幢】-1至2层（室）（以下简称涉案房屋）房屋出售给张雪峰，双方于2017年4月25日签订了上述房屋的买卖合同，约定以上述借款人民币贰仟伍佰伍拾万元冲抵购房款，剩余购房款由翦英海用该房屋向金融机构抵押借款获得，由张雪峰偿还该借款本金，借款还清后翦英海将该房产过户至张雪峰名下。综上所述，张雪峰认为张雪峰与翦英海于2017年4月25日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。张雪峰依合同支付了大部分价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第133条的规定张雪峰取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。有鉴于此，张雪峰请求法院判令不得执行涉案房屋，并解除该房产的查封。 李先阳、尹广宇共同辩称：不同意张雪峰的诉讼请求。1.根据相关权属证书的登记情况，案涉房屋属于翦英海单独所有的商品房，依法应当作为翦英海的财产进行查封和处置。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，鉴于张雪峰提供的相关买卖合同的真实性存疑、张雪峰并未提供任何证据证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋、张雪峰实际上未支付任何价款且是由于张雪峰自身原因未办理过户登记，因此其诉讼请求不应被支持。3.本案中，张雪峰并未支付任何房屋价款、并未实际占有房屋且其对房屋未办理过户登记手续存在明显过错，张雪峰提供的证据根本无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求应依法予以驳回。 翦英海、华普产业公司共同答辩称：认可张雪峰起诉状中陈述的事实，没有具体答辩意见，尊重法院判决。 华普投资公司答辩称：答辩意见与翦英海、华普产业公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张雪峰为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、2012年12月3日《借款合同》（合同编号：2012年翦李借字001号）复印件，拟证明翦英海向张雪峰借款原因；证据二、2015年8月5日《个人借款合同》，拟证明张雪峰与翦英海具有债权债务关系；证据三、四川天府银行业务回单（共12份），拟证明张雪峰已向翦英海出借款项；证据四、《借款合同之抵债协议》，拟证明翦英海因未能偿还张雪峰借款同意将其个人名下房产出售给张雪峰；证据五、《北京市存量房屋买卖合同》，拟证明翦英海就诉争房屋与张雪峰存在房屋买卖合同关系。李先阳、尹广宇的质证意见为：对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。翦英海、华普产业公司、华普投资公司对上述证据的真实性、关联性均予以认可。对于上述证据本院认定如下：对于上述证据的真实性，李先阳、尹广宇虽均予以否认，但未提供证据予以证实，对于上述证据的真实性本院予以确认。对于证据一的关联性，该证据系翦英海与案外人签订，该证据与待证事实之间缺乏直接内在联系，对于该证据的关联性本院不予确认。对于证据二的关联性，该证据能够反映出张雪峰与翦英海之间存在债权债务关系，本院予以确认。对于证据三的关联性，首先，根据张雪峰与翦英海于2017年4月10日签订的《借款合同之抵债协议》显示，张雪峰已分别于2015年8月24日和2016年1月＊日向翦英海出借款项人民币2550万元，该2550万元用于冲抵涉案房屋的购房款。但张雪峰提交的四川天府银行业务回单显示，仅有一笔300万元的转账时间为2015年8月24日，其余11笔的转账时间均在2016年1月之后，其中一笔2017年6月26日的转账的时间系在《借款合同之抵债协议》签订之后，与《借款合同之抵债协议》约定的付款时间明显不符。其次，上述业务回单的收款人均为李某或郑州华普奥原电子泊车设备有限公司，而并非借款人翦英海。张雪峰虽主张其上述付款行为均系依据翦英海的口头指示进行，但并未提交证据予以证明。综上，本院难以认定张雪峰按照约定出借款项。对于证据四及证据五的关联性，上述证据与待证事实之间存在直接联系，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2015年8月5日，翦英海作为借款人（甲方）、张雪峰作为出借人（乙方）签订《个人借款合同》，该合同第一条约定：“（一）、出借方（乙方）在本合同签订后一年内根据借款方（甲方）用款需求，向其借款人民币2250万元（大写：贰仟贰佰伍拾万元整）。该款项支取时间及金额根据甲方实际指令确认。（二）、本合同借款用于法律允许范围内的正常生产经营活动。（三）、本合同借款期限，以资金实际到达甲方或甲方指定账户时间起至18个月止。在合同规定的借款期内，年利率为12%（百分之12）。利息到期一次支付。（四）、本合同借款的担保方式为翦英海先生个人无限连带责任保证（见第二条保证条款）。（五）、借款方以其独自所有的位于北京市朝阳区霄云路【1、18、20、22号】一期×区×【幢】-1至2层（室）为本合同债务担保，担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。借款方到期不能归还贷款，贷款方有权就该担保物优先受偿。（六）、本合同自签订日起生效。”该合同第三条违约责任约定：“一、发生下列情况之一即构成违约：……（二）甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息。……二、发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：……（二）要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，或以合法程序处分本合同项下的抵、质押物以清偿全部借款和利息，或要求保证人履行保证责任。……” 2015年8月24日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币300万元。2015年8月27日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币200万元。2015年9月9日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币100万元。2016年2月2日张雪峰通过四川天府银行向郑州华普奥原电子泊车设备有限公司账户汇款人民币400万元。2016年2月5日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币500万元。2016年3月25日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币400万元。2016年3月28日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币200万元。2016年9月2日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币200万元。2016年9月12日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币40万元。2016年12月30日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币100万元。2017年6月26日张雪峰通过四川天府银行向李某的账户汇款人民币100万元。 2017年4月10日，翦英海作为甲方（借款人）、张雪峰作为乙方（出借人）签订《借款合同之抵债协议》，该合同约定：“鉴于：1.甲乙双方于2015年8月签订之借款合同；2.乙方已依照2015年8月签订之借款合同履约，即按甲方之要求，分别于2015年8月24日和2016年1月＊日，向甲方出借款项人民币2550万元，款项以汇入甲方指定之账户；3.截止本合同签订日，甲方尚未能归还乙方所借款项本金，也并未支付该笔借款所约定利息；4.本协议约定房产具体信息如下：房产为坐落于北京市朝阳区_霄云路【1、18、20、22号】一期×区×【幢】-1至2层（室）。该房屋楼栋建筑总共3层，其中地上2层，地下1层，建筑面积共393.98平方米。房屋为甲方单独所有的商品房，房产证号为Ｘ京房权证市字第ＸＸＸＸ号，由北京市住房和城乡建设委员会印发。所属土地使用权证号为：京朝私国用（2010）出第×××号，填发单位为：北京市国土资源局。经甲乙双方平等、友好协商，就该笔借款事项达成以下共识：1、甲方同意将原借款合同中约定的保证房产按市场价格4560万元人民币（肆仟伍佰陆拾万元）出售给乙方，其中原乙方出借给甲方的款项2550万元人民币用于冲抵本次房款。2、乙方免除原借款合同所出借给甲方款项约定之利息。3、鉴于乙方近期不能支付房产交易尾款，甲乙双方共同同意，由甲方用本协议约定之房产为抵押，向金融机构或其他第三方主体借款人民币2000万元，该笔借款归甲方使用，由乙方负责偿还本金及利息，待乙方还清该笔借款本金及利息后，甲方可按约定将房产过户给乙方。4、若未来乙方未按约定偿还本协议所述甲方所借2000万元借款，且该借款由甲方代为偿还的，甲方可不履行房产过户给乙方，但乙方拥有给房产25年使用权。5、自本协议签订日起，甲方将本协议所述房产移交给乙方使用，期间甲方需全面配合乙方办理为履行本协议约定条款所需手续及相关资料文件。……” 2017年4月25日，翦英海作为出卖人、张雪峰作为买受人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定房屋成交价格为4560万元，同时约定自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 本案审理中，张雪峰主张案涉借款采用银行转账的方式支付给翦英海指定案外人李某及郑州华普奥原电子泊车设备有限公司。

另查，李先阳、尹广宇与华普产业公司、华普投资公司、翦英海股权转让纠纷一案，2016年7月30日北京市高级人民法院作出（2015）高民（商）初字第3560号民事判决。宣判后华普产业公司、华普投资公司、翦英海提起上诉。2017年10月20日中华人民共和国最高人民法院作出（2017）最高法民终455号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后李先阳、尹广宇向北京市高级人民法院申请执行，2018年5月3日，北京市高级人民法院裁定本案由本院执行，本院于2018年5月15日立案执行。在执行过程中，本院于2018年5月30日查封了被执行人翦英海名下位于北京市朝阳区霄云路1、18、20、22号（一期×区）×幢-1至2层房产及土地使用权，查封期限3年，自2018年5月30日至2021年5月29日。张雪峰以涉案房屋归其所有为由，向本院提出执行异议。本院审查后认为：“案外人对已登记的不动产提出异议，应按照不动产登记簿判断；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施提出异议，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，本院在执行过程中查封了登记在被执行人翦英海名下的涉案房产，依法有据，本院应予支持。张雪峰主张对涉案房屋享有所有权，证据不足，本院不予支持。”本院于2018年9月25日作出（2018）京03执异388号执行裁定书，裁定：驳回案外人张雪峰的异议请求。张雪峰不服，向本院提起本案之诉

本院认为：根据当事人的诉辩称意见及本案查明的事实，本案的争议焦点是张雪峰是否享有排除涉案房屋强制执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。 具体于本案中，张雪峰主张其作为买受人对登记在翦英海名下的涉案房屋享有权利并提出异议要求排除执行，需要同时符合上述规定的四项条件。从现有证据分析，不能认定张雪峰已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形。同时，从案件的整体法律关系看，张雪峰与翦英海签订的《北京市存量房屋买卖合同》系基于双方所签订的《借款合同之抵债协议》中约定的以房抵债行为，案涉《北京市存量房屋买卖合同》的性质实质上是以物抵债，该《北京市存量房屋买卖合同》的目的是消灭张雪峰对于翦英海的债权而非单纯的房屋买卖。涉案的《北京市存量房屋买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能必然的引起房屋权属的变动。基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，案涉的存量房屋买卖合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 综上所述，张雪峰的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下

驳回张雪峰的全部诉讼请求。 案件受理费70元，由原告张雪峰负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，按照对方当事人人数副本，向本院递交上诉状，上诉于北京市高级人民法院

审判长王黎 审判员何灵灵 审判员玄明虎

二〇一八年十一月三十日

法官助理申峻屹 法官助理冯妍 书记员高媛