赵培诗与蒋忠坤,赵玉花房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：赵培诗。 委托代理人：皇甫志英。 被告：蒋忠坤。 委托代理人：钟建刚，新疆崇德律师事务所律师。 委托代理人：詹红。 被告：赵玉花。 委托代理人：杨金良，新疆世源律师事务所律师。 委托代理人：安生荣。

原告赵培诗与被告蒋忠坤、赵玉花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵培诗及其委托代理人皇甫志英，被告蒋忠坤及其委托代理人钟建刚、詹红，被告赵玉花的委托代理人杨金良、安生荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结

原告赵培诗诉称，2014年7月，被告对外宣称将位于新民路315号的商铺对外租赁，原告看到消息后与被告进行了联系，双方协商一致后，原告于2014年7月，分两次将转让费及租赁费按被告蒋忠坤的要求打入赵玉花账户。原告打款后于2014年8月1日与被告蒋忠坤签订房屋租赁合同一份，向其承租位于新民路315号商铺一间，用于经营美发店。同时，被告称其租赁合同为一年一签，故要求原告将签约日期及合同起始日期写为2014年1月1日。该租赁行为实际履行时间为2014年8月1日起租，被告蒋忠坤承诺该商铺租赁期限暂定为2014年至2017年3月。原告为正常经营，在合同签订后，于2014年8月1日至8月11日对该商铺进行了装修，花费装修费为78000元。同时，原告为经营制作各类宣传材料及卡片花费20000元。原告在支付完被告相应款项并装修完毕准备经营过程中，开始多次接到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的通知，称该房屋于2013年12月31日到期，被告蒋忠坤在2014年期间未将该房交回，工商局已于2014年4月12月多次通知蒋忠坤将该房交回，工商局自用。但两被告未将此情况通知原告，并在隐瞒真实情况后向原告收取了20万元的转让费及相应房屋租金。现工商局已于2015年6月1日对该商铺断电，该商铺已实际无法经营，导致原告为此店经营付出的所有费用及努力化为乌有。综上，因两被告的欺瞒行为导致原告的租赁合同的目的已实际无法实现，且原告付出了各项费用，现原告诉至法院请求依法判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，判令两被告返还转让费200000元，判令两被告因其违约给被告造成的装修78000元和宣传材料以及营业损失30000元，本案相关诉讼费由被告承担。

被告蒋忠坤辩称，我方同意解除合同。蒋忠坤没有收到原告的转让费，故无法返还。原告要求赔偿损失无依据。赵培诗支付的费用都是支付给安生荣的，安生荣说腿不好了，转给别人经营，至于原告说的欺瞒和蒋忠坤没有关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，原告转让店铺与我们没有关系，为了保证原告的使用权，后续与原告补签了租赁协议，转让费我们没有收过。 被告赵玉花辩称，原告诉被告主体不适格，我方与原告没有租赁合同关系，是房屋转让关系。双方合同合法有效，双方协商价格20万元，货款两清后，原被告没有任何关系，原告要求解除合同和我无关，因为当时原告签订合同时，蒋忠坤已经把我的合同收走了，是蒋忠坤和原告签订的合同，原告支付的20万是原告支付设备，至于其后的债权债务和我没有关系。原告说我和蒋忠坤合伙欺瞒不是事实。因为我和原告谈这个生意的时候，蒋忠坤没有参与，没有隐瞒,只是一个做一个生意。请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2014年，原告获知被告赵玉花在互联网发布转让本案涉诉房屋开设的理发店信息后，于2014年7月28日以200000元的价格在与被告赵玉花达成转让协议，双方约定：经双方协商同意将新民路315号使用权转让给赵培诗经营。被告赵玉花分别于2014年7月15日和7月28日向原告出具内容为“今收到蒋猛猛交来店铺转让费预付款100000元”及“今收到赵培诗交来魔发技美组转让及剩余房屋全款付清”的收条两张。原告为此向被告赵玉花支付转让费200000元以及本案涉诉房屋2014年8月至12月期间的房租。 2014年8月1日，原告与被告蒋忠坤签订就本案涉诉房屋签订房屋租赁合同。约定：租赁期限为2014年1月1日至2014年12月30日，房屋用途为美发，租金每年84000元，租金的支付期限与方式为按年付，一次性付清。同时被告蒋忠坤在合同末页备注：房屋使用期限暂定为2014年1月1日至2017年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。合同签订后，原告对该出租房进行装修后开始经营，自2015年1月4日起，原告经营的美发店多次收到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局发出的“催促搬离通知书”。2015年6月8日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局将原告租赁的房屋断电。原告申请临时用电一个月。 本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租赁取得，租赁期限至2014年12月31日期满。 本案审理过程中，原告与被告蒋忠坤于2015年6月28日对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接。 本案在审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋由原告进行的装修现有价值进行评估，根据原告申请，本院委托新疆华夏银信资产评估咨询有限公司对本案涉诉房屋原告进行的装修现值评估，新疆华夏银信资产评估咨询有限公司出具了华夏银信评鉴字（2016）第0204号涉案装修资产价值鉴评估报告，鉴定评估结论为：42694.4元。 以上事实有房屋租赁合同、华夏银信评鉴字（2016）第0204号涉案装修资产价值鉴评估报、评估费票据、银行付款凭证、收条、装修合同、照片、催促搬离通知书、营业收入汇总表、临时用电许可证、材料清单、转让清单、当事人陈述及庭审笔录在卷为证

本院认为，原告赵培诗与被告蒋忠坤之间签订的房屋租赁合同第二条虽然将租赁期限定为2014年1月1日至2014年12月30日，但在合同备注中将房屋使用期限定为2014年1月1日至2017年12月30日。因此原告与被告蒋忠坤所签订的租赁期限应自2014年1月1日起至2017年12月30日止，期限3年。因本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租赁取得，租赁期限至2014年12月31日期满。原告与被告蒋忠坤签订的房屋租赁合同超过了被告蒋忠坤与乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的租赁期限，超过部分无效。原告在房屋租赁合同有效的租赁期限超过后，要求解除与被告蒋忠坤签订的房屋租赁合同的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 本院同时认为，原告赵培诗与被告赵玉花之间签订的关于本案涉诉房屋的转让协议，与原告在本案中主张的房屋租赁合同不属于同一法律关系，本案系房屋租赁合同纠纷，审理范围为房屋租赁合同是否有效及原告基于租赁进行装修的损失赔偿，对于原告赵培诗支付的房屋转让费不属于房屋租赁合同纠纷审理范围，故本院在本案中对此项诉讼请求不予处理，原告赵培诗可就转让费另行诉讼。 对于原告要求被告赔偿装修损失78000元的诉讼请求，被告蒋忠坤在明知其与乌鲁木齐市天山区工商行政管理局就本案涉诉房屋的租赁期限到2014年12月31日期满，仍与原告签订期限为三年的房屋租赁合同，导致该合同超过2014年12月31日的部分无效，对于导致合同无效存在重大过错。原告在明知本案涉诉房屋系被告蒋忠坤从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局租赁取得而未对该房屋租赁情况了解清楚的情况下与被告蒋忠坤签订房屋租赁合同也存在一定过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第九条第二款之规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。因新疆华夏银信资产评估咨询有限公司作出的华夏银信评鉴字（2016）第0204号涉案装修资产价值鉴评估报告的鉴定评估结论为42694.4元，故本院按照原、被告过错程度，酌情判决被告蒋忠坤就合同无效向原告赔偿房屋装修现值损失42694.4元中的40000元。原告预交的评估费用系证明损失产生的费用，因被告蒋忠坤对于合同无效负有主要责任，应由被告蒋忠坤承担评估费。对于原告要求被告赔偿宣传资料以及营业损失30000元的诉讼请求，因原告提交的证据不能证明此项损失的事实，故对此项诉讼请求本院不予支持。因被告赵玉花并非租赁合同相对人，对于原告要求其承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

一、被告蒋忠坤赔偿原告赵培诗装修现值损失40000元； 二、被告蒋忠坤给付原告赵培诗评估费5000元； 三、驳回原告赵培诗要求解除与被告蒋忠坤、赵玉花之间房屋租赁合同的诉讼请求； 四、驳回原告赵培诗要求被告蒋忠坤、赵玉花赔偿宣传材料及营业损失30000元的诉讼请求。 以上被告蒋忠坤应给付原告赵培诗款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的113000元，判决给付金额45000元，占争议标的金额的39.8%。应收案件受理费2560元（原告已预交5920元），由原告赵培诗负担1536元，被告蒋忠坤负担1024元。剩余诉讼费3360元，由本院退还原告赵培诗。邮寄费40元（原告已预交），由原告赵培诗负担20元，由被告蒋忠坤负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）

审判长陈新 人民陪审员郭新霞 人民陪审员尉慧燕

二〇一六年七月二十六日

书记员王蓓