南京六合地产开发公司与李昌俊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：李昌俊，男，1962年3月5日生，汉族，居民，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：马智敏，江苏衡顺达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞媛媛，江苏衡顺达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南京六合地产开发公司，住所地南京市六合区雄州街道雄州南路1号。 法定代表人：吴祖强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶新，北京市京师（南京）律师事务所律师。

上诉人李昌俊因与被上诉人南京六合地产开发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结

李昌俊上诉请求：请求二审法院依法改判。事实和理由：1、一审判决要求上诉人在判决生效后30天内搬出，时间不合理，上诉人根本无法在此期限内搬出。2、2010年3月被上诉人虽通知上诉人搬迁，但拆迁直至今日尚未实施，被上诉人在随后又通知收取房屋租金，有关要求上诉人搬迁的通知已不适用。现该地块将被征收，上诉人作为承租人应按规定享受有关停产停业损失补偿和搬迁费补助。一审法院判决未涉及征收补偿问题，损害了上诉人的合法权益。3、上诉人承租房屋的水电均是上诉人办理的增容和开户手续，在征收时也将获得补助，一审法院未查明有关水电开户和增容费用，致使上诉人合法权益受损。 南京六合地产开发公司辩称：1、三十天的时间足够上诉人搬迁；上诉人提起上诉是为了拖延时间。2、关于上诉人的第二、第三点上诉理由与本案无关，且其在一审中其未提起反诉，不属于本案的审理范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 南京六合地产开发公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告迁出涉案房屋；3、被告支付自2011年1月1日起至2016年5月18日止的房屋使用费53500元并支付利息；4、被告目前评估的按照年租金93011元的标准，支付2016年5月19日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费。 一审法院认定事实：2001年11月1日，六合区土地储备中心与六合区化工总厂签订国有土地使用权收购合同，约定由六合区土地储备中心收购涉案房屋。2004年4月1日，六合区土地储备中心与原告南京六合地产开发公司签订协议书一份，将涉案房屋交由原告进行管理。2007年3月5日，原告与被告李昌俊签订房屋租赁协议书一份，约定原告将位于六合区泰山路化肥厂对面门面三间（面积为98㎡）租赁给被告经营使用，双方约定租期自2007年1月1日起至2007年12月31日止，年租金为19000元。被告承租房屋后，用于经营隆泰门业。租期届满后，双方没有续签书面租赁合同，被告也未搬出，并继续占有使用涉案房屋。2010年，因涉案房屋有纳入拆迁范围的可能，故原告多次向被告催要房屋使用费并要求其迁出，被告未交还房屋，原告遂诉讼来院。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。合同对租赁期间做出了明确约定，现租赁期限已满，因此原告要求被告迁出涉案房屋并支付租期届满后的房屋使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告辩称原告主张房屋使用费已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故被告辩称符合法律规定，一审法院予以采信。原告主张2016年5月19日至实际交付房屋之日止的房屋使用费，按照年租金93011元标准计算，因该评估价格是原告单方做出，以及要求被告支付逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 六合区土地储备中心依法取得房屋所有权后，委托原告代为管理房屋，原告与被告签订房屋租赁协议，不违反法律规定。故被告辩称原告主体不适格，于法无据，一审法院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告李昌俊于判决生效之日起30日内搬出位于南京市六合区××街道××路化肥厂对面的三间门面房（房屋面积为98㎡）；二、被告李昌俊按19000元／年标准向原告南京六合地产开发公司支付自2015年7月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费；三、驳回原告南京六合地产开发公司超出部分的诉讼请求。案件受理费1218元，由被告李昌俊负担275元，原告南京六合地产开发公司负担943元。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。 二审中，上诉人与被上诉人均陈述涉案房屋所涉土地目前尚未被征收

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该《房屋租赁协议书》约定的租期为2007年1月1日至2007年12月31日。现租赁期限已经届满，被上诉人要求上诉人迁出涉案房屋，有事实和法律依据。上诉人承租的房屋面积为98平方米，一审法院判令上诉人自判决生效之日起三十日内迁出，并无不当。上诉人称搬迁时间太短的上诉意见，本院不予采纳。上诉人要求被上诉人给予停产停业损失补偿、搬迁费补助、水电开户和增容费用补助等，不属于本案审理范围，本院不予理涉。 综上所述，李昌俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1218元，由上诉人李昌俊负担。 本判决为终审判决

审判长李飞鸽 审判员许云苏 审判员马帅

二〇一七年四月二十七日

书记员汪海燕