【法院观点】本院认为：原告与被告签订的房屋委托销售协议，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当切实履行。被告辩称合同无效不予支持，陆波在委托期限内将其房屋自行出卖，已构成违约，被告辩称违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，鉴于原告未举证证明其实际损失结合原告履行协议约定义务的情况，原告要求被告支付违约金18800元，本院对违约金酌情予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 2013年1月8日，原告桐城市南鹏塑业有限公司与被告安徽桐城经济开发区置业有限公司签订房屋代理销售合同，约定原告为被告代理销售房屋100套，代理期限为12个月，销售房屋基价为2130元／平方米，超出销售基价部分为代理佣金。合同签订后，原告为被告销售了100套房屋，在合同履行期限内以及合同到期后，原告继续为被告销售了42套房屋，被告公司为销售的房屋签订买卖合同、收款开票、代办产权证书等相关手续。原告在为被告销售100套房屋后，双方虽未继续签订房屋销售合同，但原告继续为被告销售房屋的行为得到被告的认可和确认，原告要求按2130元／平方米为销售房屋基价结算代理销售佣金，符合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则。现原告要求被告按2130元／平方米销售房屋基价，给付超出销售基价部分的代理佣金870179.9元，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告按同期银行贷款利率给付占用代理佣金利息的请求，由于原、被告双方在合同中约定，原告代被告收取售房款后，直接扣除超出销售基价部分款项作为被告支付原告代理佣金，剩余款项全部缴存被告指定账户，因原告未扣除代理佣金而要求被告支付占用代理佣金利息，且双方未约定给付占用代理佣金利息，故对原告的请求，本院不予支持。 桐城经济技术开发区管理委员会系被告安徽桐城经济开发区置业有限公司的行政主管机关。被告认为，原、被告签订100套代理销售房屋合同与在合同履行期限内以及合同到期后，原告继续为被告销售了42套房屋，系两次销售代理关系，原告应以桐城市经济开发区管委会的会议记录为销售基价。由于原告在合同履行期限内以及合同到期后继续为被告销售了42套房屋的行为得到被告的认可和确认，符合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，且桐城经济技术开发区管理委员会的会议记录不能对抗原、被告双方签订的《房屋代理销售合同》，故对被告安徽桐城经济开发区置业有限公司反诉，要求反诉被告支付代理销售的商品房销售底价与实际销售价款之间的差额75.6678万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中迪置业公司与君汇达公司签订的云景华城项目营销策划及独家销售代理合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以确认。双方均应当按照该合同的约定履行权利义务。君汇达公司在本案中提交的有中迪置业公司法定代表人王圣伟签字的《结款总结》可以证实双方之间结算的款项数额，中迪置业公司应当按照该《结款总结》及时足额支付807123元。对于中迪置业公司辩称的“不认可样板房装修费用”，本院认为：《结款总结》内容系电脑打印，内容未有书面修改，该总结共有六大项，其中第五项详细说明了样板房装修款的楼号、面积及装修金额，该总结有王圣伟签字，若其对装修款有异议，按照常理推断，应当在签字时提出，而其在签字后，本案诉讼过程提出异议与常理相悖，本院不予支持，按照结款总结确定的数额807123元予以支持君汇达公司的诉请主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下

【法院观点】本院认为，原告大视界公司与被告永亨公司签订的商品房委托代理销售合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，属有效合同。原告依合同约定计算佣金，并与被告结算，被告欠原告佣金22696元及保证金50000元，事实清楚，证据充分，现原告要求被告偿付，符合法律规定，予以支持。因商品房委托代理销售合同约定被告承担售楼处水电运行费用，被告辩称原告应承担电费46800元，理由不成立，不予支持。原告在2015年9月24日向被告发出关于申请支付佣金的联系函中已扣除退房客户吴金林、吴礼平、吴康已结佣金合计16327元，被告未举出原告对邹其霖户重复计算佣金及已给付原告8户未达到佣金收取数额的佣金的证据，故被告辩称要求原告退还吴金林、吴礼平、吴康、邹其霖及另8户的佣金，理由不成立，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条的规定，判决如下

【法院观点】本院经审查认为：国利京业公司依据其与欣安房地产公司之间签订的《霄云路项目全案销售代理合同》等证据提起本案诉讼，要求判令欣安房地产公司支付销售奖励费及违约金，中冶置业公司及冶金科工公司对前述款项承担连带偿还责任等，故本案属于因合同纠纷提起的诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案中，欣安房地产公司的住所地位于北京市东城区南水关胡同甲7号一幢205室。国利京业公司据此选择向北京市东城区人民法院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条关于“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖”的规定，本院应予支持。冶金科工公司关于其不应被列为被告，且其三级子公司的法律纠纷，都在三级子公司所在地法院审理，会使该公司疲于应诉的上诉主张，因不属管辖权异议案件的审理范围，本院不予审查和认定。故此，冶金科工公司关于本案应由北京市朝阳区人民法院管辖的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。 综上，一审裁定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为：刘保玲与程仲兰签订的售房协议书是双方真实意思表示，应属有效。协议签订时，双方均知晓山河家园公司正在设立中。山河家园公司设立后，将刘保玲之前开发、建设的涉案楼盘登记在山河家园公司名下，实际由山河家园公司对外行使权利和承担义务。可以确认刘保玲是楼盘售房协议的签订人，而山河家园公司是楼盘售房协议的实际履行人。程仲兰同时起诉刘保玲和山河家园公司，不违反法律规定。在售房协议履行过中，双方产生纠纷，售房协议已终止履行。二审判决认为售房协议的解除，双方均有责任，按各负50%责任处理，并无不当。程仲兰因代理销售房屋向刘保玲和山河家园公司主张提成款（佣金）和损失赔偿，刘保玲反诉程仲兰追索房屋预售款及损失赔偿，均符合法律规定。对程仲兰主张的房屋预售提成款（佣金）数额和刘保玲主张的房屋预售款数额，可以据实计算。对双方因售房协议被解除而产生的损失赔偿，应按各自的责任分担。山河家园公司开发的涉案楼盘办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《商品房预售许可证》尚在办理之中。因此，刘保玲认为售房协议无效的理由，不能成立。刘保玲认为程仲兰不能同时起诉刘保玲和山河家园公司的理由，缺乏法律依据。二审中，查明了售楼处的造价，故对售楼处被拆除的补偿，程仲兰没有重复得利。刘保玲申请再审的理由，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。本案二审中出现了新证据，二审对一审查明的事实进行了补充，对一审的实体处理进行改判，符合法律规定。 综上，刘保玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原、被告双方签订商品房销售代理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。原告按照合同约定为被告代理销售了房屋，被告未按约定向原告支付佣金的行为，且被告中途中止了与原告的合作，委托第三方销售涉案项目，给原告造成了损失。对原告请求判令被告支付销售代理佣金446571元的诉讼请求，原告为被告代理销售房屋共计59套，其中2套为内部客户，经计算，佣金共计404316元，对原告未售出的部分内部房源，其相应佣金不应提前结算，故本院对404316元部分支持。对原告请求判令被告赔偿损失893142元的诉讼请求，本案中双方合同约定：如甲方违约不将该项目交由乙方代理，或在销售中途无故终止合同，则甲方需向乙方支付当期实际发生应付策划、代理费的双倍金额作为赔偿。但本院认为，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定为404316元。对于被告辩称系因原告未完成销售目标违约在先造成的合同解除，被告不应赔偿原告损失，本院认为，原、被告签订的商品房销售代理合同并未明确约定销售目标及考核标准，被告亦未提供其他有效证据证明其主张，本院对其辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，银河投资公司和合众联行公司签订的《项目独家委托全程营销代理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：合众联行公司是否应对其职工收取好处费承担违约责任；银河投资公司用于抵债的68套房屋、交付了定金的房屋合众联行公司是否有权收取佣金；487套尚未付清全款的房屋合众联行公司是否有权按全款收取佣金；银河投资公司目前已支付的410万元是否均为涉案项目佣金；银河投资公司是否存在违约行为，是否应向合众联行公司承担违约责任。 关于合众联行公司是否应对其职工收取好处费承担违约责任。本院认为，虽然合众联行的员工收取好处费的行为尚未经人民法院的判决确认为犯罪，但目前侦查阶段中相关人员的笔录等证据中已能较为清晰的反映出事件的过程，即合众联行公司的职工在销售涉案楼盘期间，利用职务条件，多人多次违规向购房者收取好处费。该行为违反了双方合同中关于合众联行公司不得向客户收取任何费用的约定和基本的诚实信用原则，且已涉嫌犯罪，性质较为恶劣，合众联行公司应对职工在履行职务期间的行为承担相应的违约责任。故本院对合众联行公司关于收取好处费之事尚无定论，且该行为为职工个人行为，合众联行公司不应承担违约责任的主张不予支持。原审判决据此解除双方合同，并判决合众联行公司依约承担50万元违约金并无不当，本院依法予以维持。 关于银河投资公司用于抵债的68套房屋合众联行公司是否有权收取佣金399599.76元。从双方签订的合同来看，明确约定了抵银河投资公司债款、工程款的特殊关系户，在首期款未付或未达到合同房约定的首期款比例的情况下，经银河投资公司确认后，即视为合众联行公司的销售业绩。该约定中并未将抵偿房屋的选择经由合众联行公司人员完成作为合众联行公司计取佣金的前提条件，且抵偿房屋的选择一般也无需经销售人员推荐，抵偿房屋同时也将减少合众联行公司可销售房屋的数量，故合众联行公司关于其应计取68套抵债房屋佣金399599.76元的主张符合合同约定，本院予以支持。原审认定事实不当，本院依法予以纠正。 关于交付了定金的房屋合众联行公司是否有权计取佣金。本院认为，交付定金并不等同于合同的签订，更不等同于银河投资公司能够实际收取到房款，因双方合同中明确约定合众联行公司销售完成的时间为签订正式购房合同及首期款到账户，故交付定金的房屋不能视为合众联行公司已完成了所涉房屋的销售，合众联行公司不能对此计取佣金。本院对合众联行公司对交付定金的房屋计取佣金的主张不予支持。 关于交付了部分房款的房屋合众联行公司是否有权按全款计取佣金。本院认为，双方合同中明确约定了销售佣金的支付按购房合同的实际到账金额支付，而购房者能否按照购房合同约定及时足额的支付房款亦无法提前确定，故本院对合众联行公司关于目前合同已经解除，对支付了部分房款的房屋银河投资公司应按全款向其支付佣金的主张不予支持，合众联行公司可依合同约定，在银河投资公司收到剩余款项后再计取佣金。 关于银河投资公司目前已支付的410万元是否均为涉案项目佣金。本院认为，从现有证据来看，银河投资公司和合众联行公司之间存在包括涉案项目在内的两个项目，在银河投资公司已支付的款项中，部分款项明确为涉案项目的佣金，部分未明确款项，由于目前另一涉案项目的佣金数额尚未确定，原审将410万元全部认定为涉案的西江河畔项目佣金并不影响合众联行公司另行向银河投资公司主张另外项目的佣金，该认定并无不妥，本院对合众联行公司关于410万元中部分款项为案外项目佣金的主张不予支持。 银河投资公司是否存在违约行为，是否应向合众联行公司承担违约责任。本院认为，虽然银河投资公司的涉案项目楼盘确实存在停工情况，合同中也约定了停工6个月以上合众联行公司享有合同的解除权，但合众联行公司的证据无法反映涉案楼盘工地的具体停工时间，故其证据并不能证明合众联行公司享有合同解除权。而合众联行公司工作人员于2014年10月向购房者收取好处费的事件系导致本案涉案合同解除的原因，故本院对合众联行公司关于银河投资公司存在违约行为，银河投资公司应向合众联行公司承担违约责任的主张不予支持。 综上，上诉人合众联行公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。合众联行公司应返还银河投资公司的佣金为1198864.89元（1598464.65-399599.76）。原审判决认定部分事实不清，导致判决结果部分有误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下