南宁春夏晨星物业服务有限公司:覃燕军物业服务合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
所属案由:物业服务合同纠纷
所属领域:服务合同
【法院观点】本院认为:依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告覃燕军经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭,视为其已放弃答辩及质证的权利。
一、关于原告春夏物业公司与第三人福源小区业委会签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》的效力问题,福源小区业委会系依法成立,并经房地产行政主管部门备案的社会性自治组织,有权依据《物业管理条例》的规定,代表业主行使各项权利。原春夏物业公司系依法注册成立的具备贰级资质的物业服务企业。双方系物业服务合同的适格主体。《物业管理条例》第十一条第(四)项规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。由于种种原因,相当大部分业主不积极参与小区管理活动。为了选聘物业公司的工作顺利进行,也为了维护全体业主的共同利益,《选聘物业公司选票》附注4明示“逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票数”。福源小区业主大会应到票权数284票,2014年7月26日召开业主大会选聘物业公司时签到业主118人,有效票数118票,未到166人的票数计入表决多数票,已过半数业主同意,该票选结果合法。福源小区业委会有权根据《物业管理条例》第十五条第二款的规定,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。虽然2014年7月26日业主大会票选结果第一名为武鸣县欣宁物业管理有限公司,但在武鸣县欣宁物业管理有限公司放弃物业管理权益后,福源小区业委会与票选第二名即本案原告春夏物业公司签订物业服务合同,合理合法。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,被告以未经50%业主同意为由签订物业服务合同及被告未与物业公司签订合同为由认为合同无效,无事实根据及法律依据,本院不予采信。
福源小区业委会与春夏物业公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《武鸣县福源小区物业管理服务合同》,双方当事人意思表示真实,内容并无违反法律的禁止性规定,应为合法有效合同,签约各方均应严格履行。被告作为福源小区业主,因《武鸣县福源小区物业管理服务合同》系业委会依法与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对被告具有约束力。据此,在春夏物业公司依合同履行维修、养护、管理和维护义务后,被告作为业主应依合同规定交纳物业费、垃圾清理费、公共维修费等相关费用。
二、关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题,根据《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》第二十条规定逾期不缴费的,需承担违约金:以拖欠的费用为基数,按照每日千分之五的标准,从逾期之日起至付清欠款之日止,按日计付违约金,最高不能超过业主所欠费用的百分之三十。被告长期不缴纳物业服务费等相关费用,已构成违约,应当承担违约责任,向原告支付违约金。被告以其并非《武鸣县福源小区物业管理服务合同书》的当事人、不存在物业服务关系、未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由,本院不予支持。现被告拖欠物业费650元、垃圾清理费85元、公共维修基金144元,原告请求被告支付物业费违约金177元、垃圾清理费违约金22元、公共维修费违约金40元,均未超过所欠费用的30%,符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款关于违约金上限的规定,本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十一条第一款第(四)项、第十二条第三款、第四款、第十五条第一款第(二)项、第三十五条、第四十二条第一款、第六十七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款及《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下
(2016)桂0122民初1415号 2016-12-23