牛月刚与新乐市农村信用联社买卖合同纠纷一审民事判决书
管辖法院:河北省新乐市人民法院
所属案由:买卖合同纠纷
所属领域:买卖合同
【法院观点】本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”原告牛月刚通过拍卖程序依法取得了被告新乐市农村信用联社出让的新乐市大流村西新无公路南侧土地使用权,河北金辉拍卖有限公司的拍卖成交确认书进行了确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,由被告的“竞买须知”原告中标的土地面积7.87亩,及他人(王志恒)中标的土地面积7.28可知,被告应将其土地证所载面积15.16亩全部出让。虽然竞买须知上第三条有载明:“本次拍卖所公布的房产及土地面积为有关部门登记的面积,如实际面积与之不符不影响成交价。”但根据庭审查明,被告土地证登记剩余了1672.6平方米土地,且土地证附图所示确有剩余土地,且没有按照竞买面积足额交付原告。《拍卖管理办法》第五十三条第一款规定:“拍卖企业、委托人违反本办法第三十七条规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权要求拍卖企业给予赔偿;属于委托人责任的,拍卖企业有权向委托人追偿。”本案中,竞买须知第三条虽载明“不承担瑕疵责任”,但并未告知该块土地的具体瑕疵,即未告知被告保留不予拍卖的土地面积。其实际拍卖和交付土地的尺寸、形状、面积与新乐市国土资源局登记的“大流信用社企业”平面图也严重不符。从拍卖成交确认书来看,原告竞买成交土地面积7.87亩,被告土地证登记面积及土地实际面积也均能足额交付原告7.87亩,但实际履行时未足额交付,差1.34亩。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定:“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。”本案中,因委托人的原因在委托河北金辉拍卖有限公司拍卖诉争土地时,未说明保留地块的尺寸、形状、面积,导致原告在最终足额交付土地款后实际办理土地过户面积不足。故原告可以选择委托人也就是原告河北省新乐市农村信用合作联社主张其损失。鉴于被告未足额交付的部分土地1.34亩的具体情况,通过原告竞买土地成交金额850000元,可以折算出被告未完全履行约定部分即未交付土地面积部分土地价格为144726元,就该部分损失被告应予赔偿。综上,对原告的请求应当予以支持。
故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、四百零三条、《拍卖管理办法》第五十三条之规定,判决如下
(2016)冀0184民初1625号 2016-08-08