【法院观点】本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告农业银行天骄支行与被告刘占清、周梨、恒森房地产公司签订的个人购房担保借款合同是双方的真实意思表示，故农业银行天骄支行与刘占清、周梨、恒森房地产公司于2012年11月7日所签订的个人购房担保借款合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告农业银行天骄支行已经按照合同约定发放了贷款33万元，被告刘占清应按合同约定履行还款付息的义务。现被告刘占清在2015年10月9日后未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为，被告刘占清、周梨系夫妻关系，二人于1988年6月4日登记结婚，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，故对原告农业银行天骄支行请求被告刘占清、周梨返还借款本金256764.33元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告农业银行天骄支行请求被告刘占清、周梨支付利息、罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。 在农业银行天骄支行与刘占清、周梨于2012年11月7日所签订的个人购房担保借款合同中约定，被告刘占清、周梨以购买的位于某处房屋作为抵押物对借款进行抵押担保，并办理了房屋预告抵押登记，如本合同项下的债务履行期限届满，原告农业银行天骄支行未受清偿的，有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。本案中，因被告刘占清、周梨从2015年10月9日始未按照合同约定偿还剩余借款本金及利息，已构成违约。应承担相应的违约责任。故对原告农业银行天骄支行请求依照合同的约定以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。 根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原、被告双方签订的个人购房担保借款合同中约定，“保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用”，故原告农业银行天骄支行请求被告恒森房地产公司在本案中对被告刘占清、周梨的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告恒森房地产公司承担保证责任后，有权向被告刘占清、周梨追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下