【法院观点】本院认为，诉讼双方对《商品房买卖合同》合法有效没有异议，对被上诉人与四川聚友房地产开发有限公司签订的委托开发协议没有异议，应当予以确认。被上诉人四川聚友房地产开发有限公司服从一审判决，没有提起上诉，故对其答辩称“本公司不是案件适格主体”的理由不予采信。 针对争议焦点： 、关于一审程序问题。 上诉人提出的一审合议庭组成的程序问题，没有相应证据支持，故对该上诉理由不予采信。 ㈡、《商品房买卖合同》第14.28条的效力及涉案房屋不能办理产权登记手续的原因。 上诉人提起诉讼的理由为被上诉人迟延办理产权登记手续，违背合同约定；诉讼中双方对《商品房买卖合同》效力没有异议；《商品房买卖合同》第14.28条是对专项维修资金缴纳办法的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，故《商品房买卖合同》第14.28条应对双方产生约束力，上诉人应当按合同约定将专项维修资金等相关费用交被上诉人，并交齐办理房屋过户登记材料，由被上诉人代其办理房屋产权登记。 虽然双方在《商品房买卖合同》第14.28条、14.31条中约定买受人在接收商品房的同时向出卖人交付专项维修基金等费用，第19.31条约定在办理交房手续的同时向出卖人提供书面委托手续，并交齐办证所需资料及专项维修基金等费用。但是，⑴《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案商品房出卖人在交付房屋时，没有要求并坚持买受人先提供书面委托手续，并交齐办证所需资料及费用，故合同双方当事人都有责任。⑵书记信箱记载：被上诉人在建设中擅自改变规划许可为地上六层（局部地上二层），故该项目房屋产权证及相关手续目前不能办理。被上诉人给上诉人的“关于解除商品房买卖合同通知的复函”中称产权登记期限延迟的原因在于我公司与建筑单位有合同诉讼案件纠纷。前述证据证明产权登记期限延迟的原因在于被上诉人。⑶被上诉人于2011年12月2日在其公司门口张贴通知，告知各位业主：对其所购房屋面积已经实际测绘，前来办理费用找补手续及房屋税费手续和办证资料；于2014年12月10日书面通知上诉人提交相关材料及交纳相关费用（维修基金、契税、工本费、物业管理费），并告知各位业主在收到本通知30日内带齐上述材料到我公司售房部办理相关手续。前述证据证明买受人提交办证材料及交纳相关费用需出卖人通知。⑷被上诉人于2014年12月9日才取得楼栋权属证明，之后才能给买受人办理房屋转移过户登记手续，证明在2014年12月9日之前，即或买受人提交了办证材料并交纳了相关费用，也不可能办理房屋转移过户登记手续。所以，2014年12月9日之前不能办理房屋转移过户登记手续，其责任在于被上诉人。 ㈢、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。 《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人依据《合同法》第九十六条第一款规定，认为《解除商品房买卖合同的通知》到达对方即已经生效，但其理由不符合《合同法》第九十三条第二款或第九十四条的条件。理由如下：首先，本案中没有《合同法》第九十三条第二款规定的事由。其次，买受人在合同约定的时间交付了购房款项，并对出卖人交付的房屋没有异议，且此房屋已交付三年多时间，证明《商品房买卖合同》约定的主要“债务”已实际履行；上诉人于2014年12月19日提起本案诉讼，但被上诉人于2014年12月9日就取得了房屋楼栋权属证，从此时起，买受人在缴纳了专项维修资金等费用后持相关材料可以办理房屋产权登记手续，证明被上诉人延期办理房屋产权登记手续的违约行为并未导致不能实现合同目的的后果。即本案中也没有合同法第九十四条规定的情形。最高人民法院研究室《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复规定：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。故上诉人分别于2014年8月31日、9月3日向被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知》并未发生解除合同的法律效力，《商品房买卖合同》并未解除，一审对《解除商品房买卖合同的通知》之效力进行审查并无不当。 ㈣、一审判决是否超原告诉讼请求。 上诉人起诉请求判决被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司返还购房款394770元；承担违约金151591.68元（从2011年2月1日起至2015年1月31日起诉之日，按中国人民银行逾期贷款利息9.6%计算）；诉讼费由二被上诉人承担。上诉人提起诉讼的理由是被上诉人不能办理房屋登记手续，导致其购房合同目的不能实现，购房人发出的《解除商品房买卖合同的通知》已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，故请求判决出卖人返还购房款并承担违约责任。法院经审理查明，《解除商品房买卖合同的通知》并未发生解除合同的法律效力，《商品房买卖合同》并未解除，故判决驳回上诉人的诉请并未超出其诉讼请求。 ㈤、上诉人请求二审改判二被上诉人返还所交购房款并承担违约责任，应否支持。 上诉人起诉理由为被上诉人延迟办理产权登记手续，请求判决其返还购房款并承担违约金责任，上诉请求二审改判被上诉人、四川聚友房地产开发有限公司返还购房款并承担违约责任，其中请求返还购房款的理由不成立，不再赘述。 对于违约责任，《商品房买卖合同》第6条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第19.1、19.2条约定：如因出卖人的责任，买受人在未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人实际支付。被上诉人于2014年12月9日才取得房屋楼栋权属证，此时之后才能够为买受人办理房屋产权转移登记手续，被上诉人的违约行为客观存在，应当按合同约定承担相应责任。双方在《商品房买卖合同》中约定交付房屋时间为2011年1月31日，至2014年12月9日，被上诉人取得办理房屋产权转移登记手续的条件迟延1047天（1407天-360天），应当按照合同约定支付上诉人迟延办理房屋转移登记手续违约金41332.42元（394770元×1／10000×1047天），此款在上诉人提交了办理房屋登记手续材料、交纳了相关费用，并办理了房屋登记手续后15日内履行完毕。 上诉人的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条的规定，判决如下