【法院观点】本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。被告应当按照合同约定时间向原告交付房屋并办理产权转移登记。被告已经为原告办理了两套房屋的不动产权转移登记，故对于其要求被告办理Ｘ幢Ｘ单元第Ｘ层Ｘ号房屋产权证的诉请，不予支持。根据查明的事实，本院确定本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否构成违约及原告主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效；2、被告逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金的计算方式；3、被告是否应承担代收契税费的资金占用利息。 一、关于被告逾期交房是否构成违约及原告主张逾期交房违约责任是否已过诉讼时效的问题。双方当事人均认可已经交房，但对实际交房时间存在分歧，被告称双方签订房屋结算表的时间即为实际交房时间，原告提出异议，但未举证证明实际交房的时间。本院认为，双方签订的房屋结算表具备真实性、合法性，且系经原告签字确认的证据，结合交易惯例应认定房屋结算表上的签字时间即2015年4月13日、2016年10月17日分别为两套房屋实际交房时间，中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”之规定，对债权请求权当事人可以提出诉讼时效抗辩，现中星公司提出原告主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，本院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，原告于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，原告未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故本院对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 二、被告逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金的计算方式问题。对于被告逾期办理房屋产权登记的行为，被告抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、不动产登记政策的变化以及原告未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，本案即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工这些第三人过错造成被告违约，也应由被告向原告承担违约责任；同时，2016年下半年蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，并不属于影响被告按期为原告办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，被告未能证明系因原告未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例原告也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，被告抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，原告未举证证明其因此所遭受的实际损失，本院酌定两套房屋逾期办理产权转移登记的违约金为6400元。对于原告主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间一致，被告逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求不予支持。 三、关于原告主张代收契税费资金占用利息的问题。双方当事人对于契税费的代收和缴纳并没有明确约定，而按照新的税收规定，契税费不能再由他人代缴，被告因税收政策变动原代缴契税费委托事项在客观上已不能完成，不能因此归责于被告。因此被告不应承担所代收契税费的资金占用利息，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下