【法院观点】本院认为，工商银行鼓楼支行与魏华芳、林敏、福州东兴龙居房地产有限公司签订的《个人借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。工商银行鼓楼支行依约向魏华芳、发放贷款，已履行合同义务。魏华芳逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故工商银行鼓楼支行要求魏华芳提前清偿全部借款本息、罚息、复息，本院予以支持。被告魏华芳、林敏系夫妻关系，被告林敏向原告出具《共同还款确认书》，被告林敏应对案涉借款承担共同还款责任。 关于工商银行鼓楼支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州东兴龙居房地产有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至魏华芳名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但魏华芳怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人魏华芳有协助办理抵押登记的义务，福州东兴龙居房地产有限公司应督促其办理。本院确定魏华芳应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人魏华芳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工商银行鼓楼支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，魏华芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于魏华芳财产，客观上应作为魏华芳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人工商银行鼓楼支行有权处分购房人魏华芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而魏华芳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工商银行鼓楼支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人工商银行鼓楼支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因工商银行鼓楼支行与保证人东兴房产公司约定保证责任免除条件为：合同生效后至案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为：本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。在抵押权未能依登记而设立情况下，福州东兴龙居房地产有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人福州东兴龙居房地产有限公司在承担保证责任后，有权向债务人魏华芳追偿。在追偿过程中，若债权人工商银行鼓楼支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州东兴龙居房地产有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还魏华芳。被告魏华芳、林敏未到庭，依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下