【法院观点】本院认为，本案系因房屋产权证问题产生的纠纷，本案的争议焦点是：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2、被告是否违约，应否承担违约责任及违约金的计算。分述如下： 1、关于本案的诉讼时效。 依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，即在不动产买卖中，交付不动产和办理产权转移登记是法律规定的，只有经过依法登记才发生法律效力。本案中，原告已实际占有和使用该房屋，但在法律上并未取得所有权。在此情形下，原告请求办理产权转移登记的请求权实质上是一种具备物权属性的请求权，而不是债权请求权，基于原告对房屋已实际性持续占有，诉讼时效不发生效力，其有权在任何时候要求被告履行合同约定的义务。因此，被告关于原告要求交付房屋产权证的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另外，原、被告双方曾于2013年3月13日申请房屋所有权登记，2015年1月15日平坝区房管局核准颁发房屋产权证。在这段时间，由于房屋产权证何时办理完毕由行政机关决定，且房开商的行为表示其同意履行合同义务，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，原告的诉讼时效从2015年1月16日恢复起算。其于2016年1月27日诉至法院仍处于诉讼时效内，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。 2、被告是否违约，应否承担违约责任及违约金的计算。本案中，商品房的买卖是原、被告的真实意思表示，是有效合同。有效合同对各方当事人均具有约束力，任何一方不履行或不正确履行合同约定的义务，均应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，原告的合同主要义务为支付购房款，而被告则是按照约定交付房屋，其中也包括办理商品房转移登记有关文书。双方对于合同中约定的“有关文书”的理解产生分歧，原告认为应含房产证，被告则认为不应包含房产证。本院认为，根据双方签订合同第八章“房屋登记”第二十二条第三款关于转移登记的约定，“有关文书”列于转移登记项下，房屋产权证作为业主与房开商基于买卖关系享有房屋权利的核心证件，理应包含在内。且在我国商品房买卖交易市场惯例中，业主首次办理房屋产权证，由于手续繁杂通常都必须有房开商的配合才能办理，所以现实中业主房屋产权证可由业主自行办理，也可由房开商与业主共同申请办理，结合本案双方实际履行合同的情况，被告也曾于2013年3月13日与原告一起共同向房管局申请办理房屋产所有权登记，其中必然涉及房屋产权证的办理手续，而被告也已经收取了原告缴纳的代办款，根据行业惯例解释，其中代办款应包含代为办理房屋产权证书的费用在内。作为收取款项方，被告未能向法院举证说明有关文书具体包括的证件名称，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案中涉及格式条款解释应以有利于业主方进行解释。综上，由于被告未能提供证据证明其已向原告移交房产证，故本院依法认定被告违约，应承担违约责任。关于被告提出房产部门办理房屋登记手续时间过长，并要求《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定处理本案的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告可向第三人主张权利。其次，关于是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》问题，初始登记是指新房屋，申请人在竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，同时提交土地使权出让合同、土地使用权作证、建设用地规划证、施工许可证、房屋竣工验收资料等，本案中涉案房屋登记表记载的是房屋所有权登记，时间是2013年3月13日，由此推知，实际涉案房屋的初始登记时间应早于所有权的登记时间，而合同约定是2013年3月30日取得初始登记并办理转移登记，也即是2013年3月30日前在取得初始登记后就要办理完毕转移登记，所以本案逾期办证的时间应从双方约定的2013年3月30日起算，至于截止时间，由于涉案的房屋产权证书至今被告未举证证明已交付原告，故截止时间应到实际交付之日止。由于被告一起在违约，是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定，不影响案件的处理。 至于原告主张的违约金数额问题，涉案《商品房买卖合同》约定自2013年03月30日起超过90日的违约责任，双方选择按照第一项“买受人有权选择退房”进行履行。但结合本案实际，被告已将房屋交付原告使用，原告在此情形下，应当享有退房或者不予退房的选择权。原告由此选择要求被告支付违约金而非退房的方式处理，其主张合理合法，本院对其请求予以支持。依据原告诉请及参考双方关于“自2013年3月30日起90日内，出卖人（即被告）若不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应向原告按日支付已付房款的万分之一违约金”的合同约定，被告应向原告支付的违约金是：203104×1／10000×1033＝20980.64元，起算时间从2013年03月30日起至原告起诉之日（2016年01月27日）止，共1033天。对于原告庭审中提出要求被告承担违约责任至实际交付房产证之日止的请求，为了减少当事人重复起诉，且由于银城房开公司交付房产证的日期不能确定，故对其请求予以支持。对起诉之日后的违约金计算从2016年1月28日起至房屋所有权证实际交付之日止，按上述规定的标准计算。对于原告主张的“其他损失”，因无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案系因房屋产权证问题产生的纠纷，本案的争议焦点是：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；2、被告是否违约，应否承担违约责任及如何承担。分述如下： 1、关于本案的诉讼时效。 依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，即在不动产买卖中，交付不动产和办理产权转移登记是法律规定的，只有经过依法登记才发生法律效力。本案中，原告已实际占有和使用该房屋，但在法律上并未取得所有权。在此情形下，原告请求办理产权转移登记的请求权实质上是一种具备物权属性的请求权，而不是债权请求权，基于原告对房屋已实际性持续占有，诉讼时效不发生效力，其有权在任何时候要求被告履行合同约定的义务。因此，被告关于原告要求交付房屋产权证的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。另外，原、被告双方曾于2013年3月13日申请房屋转移登记，2015年1月15日平坝区房管局核准颁发房屋产权证。在这段时间，由于房屋产权证何时办理完毕由行政机关决定，且房开商的行为表示其同意履行合同义务，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，对于此期间应当适用诉讼时效中断，原告的诉讼时效从2015年1月16日恢复起算。其于2016年1月27日诉至法院仍处于诉讼时效内，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。 2、被告是否违约，应否承担违约责任及违约金的计算。本案中，商品房的买卖是原、被告的真实意思表示，是有效合同。合同有效即对各方当事人均具有约束力，任何一方不履行或不正确履行合同约定的义务，均应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同，原告的合同主要义务为支付购房款，而被告则是按照约定交付房屋，其中也包括办理商品房转移登记有关文书。双方对于合同中约定的“有关文书”的理解产生分歧，原告认为应含房产证，被告则认为不应包含房产证。本院认为，根据双方合同约定，第八章“房屋登记”第二十二条第三款关于转移登记的约定，“有关文书”列于转移登记项下，房屋产权证作为业主与房开商基于买卖关系享有房屋权利的核心证件，理应包含在内。且在我国商品房买卖交易市场惯例中，业主首次办理房屋产权证，由于手续繁杂通常都必须有房开商的配合才能办理，所以现实中业主房屋产权证可由业主自行办理，也可由房开商与业主共同申请办理，结合本案双方实际履行合同的情况，被告也曾于2013年3月13日与原告一起共同向房管局申请办理房屋产权转移登记，其中必然涉及房屋产权证的办理手续，而被告也已经收取了原告缴纳的代办款，根据行业惯例解释，其中代办款应包含代为办理房屋产权证书在内。作为收取款项方，被告未能向法院举证说明有关文书具体包括的证件名称，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中涉及格式条款解释应以有利于业主方进行解释。综上，由于被告未能提供证据证明其已向原告移交房产证，故本院依法认定被告违约，应承担违约责任。关于被告提出房产部门办理房屋登记手续时间过长，并要求《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定处理本案的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，被告可向第三人主张权利。其次，关于是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》问题，初始登记是指新房屋，申请人在竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，同时提交土地使权出让合同、土地使用权作证、建设用地规划证、施工许可证、房屋竣工验收资料等，本案中涉案房屋登记表记载的是房屋所有权登记，时间是2013年3月13日，由此推知，实际涉案房屋的初始登记时间应早于所有权的登记时间，而合同约定是2013年3月30日取得初始登记并办理转移登记，也即是2013年3月30日前在取得初始登记后就要办理完毕转移登记，所以本案逾期办证的时间应从双方的约定2013年3月30日起算，至于截止时间，由于涉案的房屋产权证书至今被告未举证证明已交付原告，故截止时间应到实际交付之日止。据此，针对本案的情况，至今被告仍然是处于违约状态。是否适用《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》规定不影响案件的处理。 至于原告主张的违约金数额问题，涉案《商品房买卖合同》约定自2013年03月30日起超过90日的违约责任，双方选择按照第一项“买受人有权选择退房”进行履行。但结合本案实际，被告已将房屋交付原告使用，原告在此情形下，应当享有退房或者不予退房的选择权。原告由此选择要求被告支付违约金而非退房的方式处理，其主张合理合法，本院对其请求予以支持。依据原告诉请及参考双方关于“自2013年3月30日起90日内，出卖人（即被告）若不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应向原告按日支付已付房款的万分之一违约金”的合同约定，被告应向原告支付的违约金是：203104×1／10000×1033＝20980.64元，起算时间即2013年03月30日起至原告起诉之日（2016年01月27日）止共1033天。对于原告庭审中要求被告支付其入住该房屋后至今违约金请求，为了减少当事人重复起诉，且由于银城房开公司交付房产证的日期不能确定，故对起诉之日后的违约金计算从2016年1月28日起至房屋所有权证实际交付之日止，按上述规定的标准计算。对于原告主张的“其他损失”，因无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下

【法院观点】本院经审查认为,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项的规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，本案系因不动产买卖而产生的诉讼，应适用前述专属管辖的条款，而本案所涉不动产位于南宁市兴宁区，属于本院的管辖范围，故本院依法对本案享有管辖权，被告所提出的管辖异议不成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为：一、当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证实。申请再审人所述争议房屋是在2004年9月其父亲邓其全从张长明、邹通兰的委托人王佑明处购买，双方是转让关系，并提供了邓其全与王佑明签字的收条一份，但并未提供证据证实转让房屋时王佑明曾取得张长明、邹通兰的书面委托，事后也未得到张长明、邹通兰的承认。2008年5月王佑明书写“证明”一份，证实当时是出租房屋。2008年以后张长明也曾多次找单位领导与邓其全协商要求收回房屋，但双方未协商一致。 根据不动产买卖的相关法律规定，双方涉及的房屋属不动产，不动产房屋买卖应签订书面购房协议并进行过户登记，在无所有权人买卖房屋委托书及邓其全与张长明之间未签订房屋买卖协议的情况下，王佑明无权处分他人房屋的所有权。2008年张长明已明确要求收回该房屋，王佑明也出具了书面证明，证实当时协商是租赁房屋，因此，原一、二审法院根据所查明的事实和法律规定，认定双方房屋买卖行为不能成立，并确定双方争议案由为房屋租赁纠纷，并无错误。另外，申请人对《物权法》二百四十五条理解有误，本条是对合法占有的保护，申请人对该房的占有不具有合法的形式，而且处于持续状态，因此，张长明、邹通兰有权提出返还请求。 二、一审法院在审理期间向房屋所在地居委会工作人员进行了调查了解，并与有关人员做了谈话记录，证实了争议房屋的性质，该房屋属福利分房，并未进行房改，证实王佑明无权处分。 三、申请再审人所提供的合作开发合同和公证书是单位之间关于拆迁补偿的会议纪要及协议，与当事人个人之间的争议无直接联系，原一、二审未予审理并无错误。综上所述，申请再审人邓军的再审申请均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下

【法院观点】经审查，本院认为，原告诉讼属不动产买卖纠纷案件，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，适用专属管辖。涉案的不动产在辖区内，故本院对该案无管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原告吴某与被告李某在婚姻存续期间，因性格原因，不能相互理解，互谅互让，特别是原告吴某2014年起诉离婚被法院判决驳回诉讼请求。后双方关系没有好转且互不理睬，导致夫妻感情确已破裂，应准予离婚。故原告吴某要求离婚的诉请，本院予以支持。关于双方婚后共同财产处理，原告吴某认为无共同财产分割，被告李某认为该房产婚后偿还了按揭贷款，应当按共同财产进行处理。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”涉案房屋系原告吴某婚前以个人名义签订的不动产买卖合同，以个人财产支付首付款，并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，该房屋登记在原告吴某名下，该房屋应属原告吴某所有，对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，应对被告李某进行补偿，现因被告李某没有向法庭提交证据证实共同财产的具体范围及价值，应当承担举证不能的后果，故对被告李某要求分割共同财产的诉求，本院不予支持，被告李某可另行主张权利。依照《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案二审争议焦点为：龙江农场及白沙扶贫办、扶贫总公司是否应当协助将涉案房产所有权及所占土地使用权过户给江越公司。 一、江越公司为位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内整幢居住楼6117.75平方米房产及相应土地使用权的实际权利人。1994年7月，扶贫总公司下发琼扶工总字（1994）11号文件《海南省扶贫工业开发区总公司关于转让土地使用权的批复》，同意划出第1-1小区土地3.8亩（约2534.6平方米）给白沙扶贫办作为兴建商住项目用地。同年11月，白沙扶贫办与龙江农场签订《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》，将上述土地使用权转让给了龙江农场。龙江农场受让上述土地使用权后，于1995年10月在地上建成住宅楼一幢。2010年8月，经省农垦总局批准，龙江农场将上述房产委托和运公司公开拍卖。江越公司经合法拍卖程序竞得涉案房产及相应土地使用权，并在拍卖合同约定期间交付了竞买成交价款。对上述事实，扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场均无异议，且扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场均承认涉案房产及相应土地使用权为江越公司所有。虽然涉案房屋产权及土地使用权均登记在扶贫总公司名下，但不动产权属证书仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾经发生，至于证书的有无和存在与否不能直接决定实体法律关系的存在与否。故在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。因此，江越公司为位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内整幢居住楼6117.75平方米房产及相应土地使用权的实际权利人。 二、扶贫总公司、龙江农场应当协助江越公司办理涉案房产的产权过户登记手续。《委托拍卖合同》明确约定拍卖标的的证照变更、产权过户手续由买受人负责办理，龙江农场负责协助，故龙江农场有义务协助江越公司办理涉案房产的过户登记手续。如前文所述，江越公司经合法拍卖程序竞得涉案房产，在拍卖合同约定期间交付了竞买成交价款，并已实际占有该房产，为涉案房产的实际权利人。对此，扶贫总公司并无异议。但是，由于扶贫总公司在转让涉案土地使用权给白沙扶贫办时未及时办理土地过户手续，涉案土地使用权仍登记在扶贫总公司名下，导致涉案房屋产权目前也登记在扶贫总公司名下。但扶贫总公司并不是涉案房产的实际所有权人，其仅是名义所有权人，应当协助江越公司办理涉案房产的产权过户登记手续。但白沙扶贫办既不是涉案房产交易环节中的一方当事人，涉案房产也未登记在其名下，故江越公司关于请求白沙扶贫办协助办理涉案房产过户的主张没有事实依据，本院不予支持。 三、扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场应当协助江越公司办理涉案土地使用权的产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”可见，不动产买卖除了要交付以外还应完成过户登记，这可视为不动产出让人的法定义务。本案中，虽然扶贫总公司和白沙扶贫办与江越公司没有直接的合同关系，但是，扶贫总公司转让涉案土地使用权给白沙扶贫办、白沙扶贫办转让涉案土地使用权给龙江公司时均只完成交付义务，并未办理土地使用权过户手续，故扶贫总公司与白沙扶贫办均未完全履行各自的土地使用权出让合同。在龙江农场已将涉案土地使用权及地上房产出卖的情况下，扶贫总公司、白沙扶贫办应当与龙江农场共同协助买受人即江越公司将涉案土地使用权由扶贫总公司名下经白沙扶贫办、龙江农场过户登记到江越公司名下。原审判决以没有合同和法律依据为由，而不予支持江越公司要求扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场协助办理涉案房地产过户手续的请求不当，应予纠正。 二审期间，江越公司承诺愿意承担下列税费：1、涉案土地使用权自扶贫总公司流转至白沙扶贫办、龙江农场等环节所发生的政府相关税费；2、扶贫总公司因协助履行房屋所有权过户义务所产生的费用。江越公司的上述承诺是对自己民事权利的处分，不损害国家、社会公共利益及他人的合法权益，符合法律规定，本院予以准许。涉案土地使用权由扶贫总公司转让给白沙扶贫办以及白沙扶贫办又将其转让给龙江农场依法应缴纳的税费由江越公司承担，扶贫总公司因协助履行涉案房屋所有权过户义务所产生的费用亦由江越公司承担。 综上，江越公司的上诉请求部分成立，应予支持，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，被告自2007年购买房屋后，虽未办理产权变更手续，但已实际占有使用该房屋，故应向原告交纳供热费。被告对原告提供的供热费清单中的每一年度的供热费数额，虽没有异议，但本院查明Ｊ30车库的面积与产权证显示的面积不一致，原告起诉确认的该车库的面积为30.96平方米，而产权证显示的却为20.96平方米，应以产权证为准，即原告拖欠的供热费数额为453429.26元。被告从2007年8月1日起至2014年4月15日止一直拖欠原告供热费未付，应承担本案的全部责任。原告据此要求被告给付供热费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但所诉滞纳金、利息497380.97元明显过高，其计算标准也不符合法律规定。2011年10月1日之前的滞纳金应按照《黑龙江省城市供热条例（2005年）》第三十三条的规定（“用户逾期未交纳热费，供热单位可以自逾期之日起，按照所欠热费总额的千分之一按日加收滞纳金”）计算，则2007年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2008年4月15日（该年度供暖期结束之日）算至2011年10月1日为75545元；2008年度的滞纳金为，本金数额59837.68元，自2009年4月15日算至2011年10月1日为53704元；2009年度的滞纳金为，本金数额61110.72元，自2010年4月15日算至2011年10月1日为32541元；2010年度的滞纳金为，本金数额61110.72元，自2011年4月15日算至2011年10月1日为10138元；以上四个供暖期的供热费共计241896.80元，滞纳金总额为172026元。2011年10月1日之后每一供暖期供热费的滞纳金则不应给付，按照《黑龙江省城市供热条例（2011年）》的规定，用户拒不交纳热费的，应当按照合同约定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金属于约定违约金。本案中，双方并没有签订供热合同，则对违约金也就没有约定，原告向被告收取2011年10月1日之后的违约金于法无据，不应支持。被告关于2011年3月房屋产权变更前的供热费不应由其交纳的辩解理由，本院认为，我国合同法虽然规定了所有权保留制度，但并不适用于不动产买卖合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条明确规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。被告与牡丹江铁路房地产综合开发公司约定所有权保留的条款，应属无效条款，因被告一直占有使用该房屋，故在双方签订房屋买卖合同后，即应视为房屋已经交付给被告，被告在给牡丹江铁路房地产综合开发公司出具的欠条中也明确写明拖欠供热费，故此期间的供热费理应由被告承担。其辩解理由不成立，本院不予采纳。关于被告认为2011年10月15日至2012年4月15日的供热费已超过诉讼时效期间的辩解，本院认为，证人虽系原告方工作人员，但其证实的问题与催缴通知、录音资料能够相互印证，能够证实原告一直向被告主张权利的事实，被告的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。关于被告认为2012年10月15日起至2013年4月15日止期间的供热费，因供热质量不达标，应减半收取及2013年6月27日以后被告一直用电能取暖，原、被告之间已不存在供热合同关系的辩解，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告虽有上述辩解，但并未向法庭提供相应证据予以证实，且原告也对此予以否认，因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条、第一百八十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告间签订的不动产买卖合同是双方的真实意思表示，双方应自觉履行合同义务，原告已履行其合同义务将价款付给了被告，被告理应协助原告办理不动产过户登记手续，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，原告要求被告协助其办理过户手续的请求，本院予以支持。综上，本院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案争议的焦点主要是不动产买卖合同效力认定，其诉讼时效应当适用不超过20年的最长时效规则，故被告何加成主张的已超过诉讼时效的理由不成立。我国物权法规定不动产物权设立、变动、转让、消灭，经依法登记，发生效力。川北地区大多数农村房屋均未进行权利登记，包括本案涉及的房屋，人民法院在处理涉及农村房屋产权变动的案件中，既要严格依法，也要考虑当地农村对房屋登记管理的实际情况，不能以房屋未进行登记为由简单地否定其产权。何全才、杨书香将自己所有的位于旺苍县三江镇花园村4组农房一幢赠与给被告何加成，该赠与行为有该房屋权利人和受赠人当庭确认，不违反法律规定，也不损害他人利益，该赠与行为合法有效，被告何加成作为受赠人，依法享有该受赠房屋所有权，有权对该房屋行使处分权；根据原、被告的陈述及原告杨书贵提交的购房款收据，结合证人当庭作证的证言判断，被告何加成将受赠的房屋以三万元的价格出售给原告杨书贵，并交付给原告杨书贵居住达半年，双方的农村房屋买卖合同关系成立，且该农村房屋买卖双方属于同一集体经济组织成员，其买卖房屋的意思表示明确，不损害他人利益，不违反法律禁止性规定，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护；原告杨书贵原本已有住房，购买被告何加成的房屋后，存在两处宅基地，原告杨书贵应否将原住房屋宅基地退还集体，不是民事诉讼解决的范围，应由其所在集体经济组织决定；原告杨书贵在购房后，又予以反悔，并于2013年把原有的住房宅基地办理土地使用权证，其行为明显有规避之前购买被告何加成房屋办理土地使用权证这一目的，但其办证行为发生在购买被告何加成房屋四年后，不能成为本案房屋买卖无效的理由；根据物权和债权分离的原则，物权变动，不影响债权关系的成立和生效，未办理物权登记，不影响房屋买卖合同的效力；故原告杨书贵主张房屋买卖合同无效的理由不成立，不符合我国合同法规定的合同无效的情形。当事人对于自己的主张所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者其证据不足以证明的，应承担不利的法律后果，原告杨书贵诉称被告何加成曾向其借款26000元及被告何加成将借条写成购房款收据等事实没有证据支持，其主张本院不予采纳，原告杨书贵要求被告何加成返还购房款的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条二款、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下