李博与杨旭东、兰州居正房地产有限公司、兰州甘肃聚信房地产代理有限公司、兰州金万利实业集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
【法院观点】本院认为，关于被告居正公司及被告金万利公司辩称原告主张的二手房买卖合同关系及商品房买卖合同关系能否在一案中处理的问题。最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法［2011］42号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，从上述规定可以看出，原告基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理，合并审理可以减少当事人诉累，亦符合立法本意。因此原告在本案中要求一并解除《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》并不违反我国法律规定，本院对被告居正公司及金万利公司的该项辩称不予采纳。关于《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》的性质及效力问题。原告李博与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》，实际是在被告聚信公司的居间下，被告杨旭东将其以彭玉嘉名义签订的《商品房买卖合同》项下权利义务转让给原告李博的行为。被告居正公司在原告与被告杨旭东签订《二手房交易合同》后，与原告重新签订《商品房买卖合同》，是对被告杨旭东转让其合同权利义务的追认。被告居正公司与原告李博签订《商品房买卖合同》时，虽然合同所约定的房屋已经建成，但被告居正公司与原告李博签订的合同内容仍是其出售期房的合同，且原告李博从被告杨旭东处受让的合同权利义务也是期房的权利义务，因此原告李博与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》性质应为商品房预售合同。双方在合同中约定了买卖标的物及价款之内容，故该合同应认定已成立。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案中，被告居正公司至今未取得商品房预售许可证明，故原告李博与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》当然无效。原告李博现要求解除其与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》没有法律依据，本院不予支持。
而对于原告与被告杨旭东及被告聚信公司所签《二手房交易合同》的效力及解除问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，虽然被告杨旭东出售房屋时未取得房屋所有权证，但其将房屋权利义务转让给原告的行为已经开发商被告居正公司追认，因此该《二手房交易合同》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据我国合同法规定，在合同履行过程中出现法定解除情形的，当事人可以解除合同。虽然被告杨旭东辩称其与原告李博、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》没有约定被告杨旭东有协助原告李博取得涉案房屋所有权证的义务，但对于原告李博而言，其与被告杨旭东能形成二手房买卖合同关系，正是基于对房屋能取得产权证的合理信赖。现原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》因被告居正公司未取得预售许可证而无效，原告李博通过《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》取得物权的目的已无法实现，因此原告李博要求解除其与被告杨旭东、被告聚信公司所签《二手房交易合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告杨旭东、居正公司返还购房款50万元的诉讼请求及被告杨旭东反诉要求原告支付购房款15万元及利息99000元的反诉请求，根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告与被告杨旭东、被告聚信公司之间的《二手房交易合同》已经解除，故被告杨旭东反诉要求原告继续按照合同约定向其支付剩余购房款15万元及利息99000元不符合法律规定，本院对被告杨旭东的该反诉请求不予支持。同时，合同解除后，被告杨旭东应当将原告李博向其缴纳的购房款返还给原告。但原告李博支付给被告杨旭东的房款中包括了被告杨旭东已经向被告居正公司支付的房款20万元，扣除该部分房款后，被告杨旭东应当向原告李博返还购房款175000元。对于原告李博支付的剩余房款325000元，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告杨旭东签订《二手房交易合同》并与被告居正公司签订《商品房买卖合同》后，被告杨旭东对于涉案房屋的权利义务即转移给了原告李博。现因原告李博与被告居正公司的《商品房买卖合同》无效，被告居正公司应当将涉案房屋的购房款325000元返还给原告李博，同时原告李博亦应当依据合同法规定及时将房屋返还给被告居正公司。
关于原告李博要求被告杨旭东、被告居正公司向其返还房屋装修款17.86万元、壁挂炉开通费1万元的诉讼请求，原告认为该费用系二被告给其造成的损失。首先，原告在庭审中并未提供证据证明其支付了壁挂炉开通费1万元的事实，而就装修费用部分的损失，原告仅提供了一份涉案房屋的装修内容及金额的报价单，该证据并不能证明原告实际装修所支付的费用，且原告当庭陈述其装修时间是2012年，装饰、装修物根据使用年限其价值会有一定减损，原告以其2012年装修报价主张使用三年半后的损失依据不足。在案件审理过程中，本院书面告知原告对于装修物价值损失可申请价格评估，但原告未申请价格评估，因此原告主张返还装修费17.86万元及壁挂炉开通费1万元证据不足。其次，原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律规定而无效；原告与被告杨旭东、被告聚信公司的《二手房交易合同》因合同目的无法实现而解除，合同解除与合同无效产生的法律后果并不相同，原告应当根据两份合同的不同法律后果，在分清法律责任的前提下向被告杨旭东及被告居正公司主张损失。综上，本院对原告要求被告杨旭东及被告居正公司返还装修费及壁挂炉开通费的诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告聚信公司返还中介费6500元的诉讼请求，虽然《二手房交易合同》被解除，但该合同实际是对买卖双方权利义务的约定，被告聚信公司作为居间人仅是暂为保管首付款并监督买卖双方办理商品房买卖合同更名。同时，根据我国合同法的规定，居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，如实报告订立合同的事项，本案中原告李博购买房屋时已经通过被告聚信公司及被告杨旭东对房屋产权尚未办理的情况进行了了解，双方签订合同后，被告聚信公司也已经履行了其代收首付款的义务。因此被告聚信公司的义务已经履行完毕，原告现无证据证明被告聚信公司提供虚假信息或履行义务不符合合同约定，因此其要求被告聚信公司返还中介费没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告杨旭东、居正公司、聚信公司支付逾期办理房屋所有权证违约金244900元的主张，原告是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条及第十九条的约定主张违约金，但该条款适用的前提是《商品房买卖合同》合法有效，现原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》无效，原告不能再向被告居正公司主张违约责任，其只能向被告居正公司主张缔约过失责任，因此本院对原告要求被告居正公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。关于原告要求被告杨旭东及被告聚信公司支付逾期办证违约金的主张，首先，原告购买涉案房屋属于合同权利义务的转让，即通常意义上的合同更名，更名后房屋的产权手续实际由开发商直接为原告办理；其次，原告与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》中并未约定二被告负有为原告办理产权证的义务，原告现在也没有证据证明三方对于产权证办理时间有明确的约定。因此，原告要求被告杨旭东及被告聚信公司支付逾期办证违约金不符合合同约定，也没有事实及法律依据，本院对此不予支持。
关于原告申请追加被告金万利公司承担责任的问题。虽然原告李博在追加被告金万利公司参加诉讼的申请书中未明确提出要求被告金万利公司对被告居正公司的债务承担连带责任，但其申请理由是被告金万利公司是被告居正公司的唯一股东，二者财产存在混同，其追加被告金万利公司作为本案被告的目的即是被告金万利公司应对被告居正公司的债务承担连带责任。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司，被告金万利公司系被告居正公司的唯一股东，依上述法律规定，被告金万利公司应就居正公司的财产独立于作为股东的金万利公司的财产负有举证责任，但被告金万利公司未向法庭提交证明公司财产与股东财产相互独立的财务报告，因此被告金万利公司对该待证事实承担举证不能的责任，其应当对被告居正公司的债务承担连带责任。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下
（2015）城民一初字第1227号 2016-06-15
