【法院观点】本院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十六条第一款规定：“要约到达受要约人时生效。”、第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第二十三条第一款规定：“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。”、第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”、第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”、第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告于1996年向公司职工发布了《国际公司集资购房方案》和预付房款《通知》，这两份文件内容具体确定，明确载明公司员工在规定期限内预交购房款40000元，便可完全获得福德小区集资购房所购房屋的全部产权，故符合要约构成要件，其实质是被告向包括原告在内的职工发出的订立集资购房合同的要约；而原告在被告确定的期限内，以预交集资购房款的行为作出同意被告要约的承诺，该承诺已生效，故原、被告之间集资购房买卖合同已成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋虽交房后一直由原告占有使用，但被告未按照约定将房屋产权登记办理至原告名下以保证原告享有诉争房屋的所有权，应承担相应违约责任，故原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条第一款、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，涉案房屋产权登记在原告沐川万超商贸有限责任公司名下，原告王小东作为原告沐川万超商贸有限责任公司的法定代表人与被告张俊康签订的《房屋租赁合同》，是其职务行为，二原告均认可该《房屋租赁合同》出租方为原告沐川万超商贸有限责任公司，且原告王小东在合同签订前向被告张俊康出示了涉案房屋房产证，故《房屋租赁合同》系原告沐川万超商贸有限责任公司与被告张俊康的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。在原告沐川万超商贸有限责任公司已经履行交付房屋给被告使用的情况下，被告应按合同约定履行支付租金的义务。但被告张俊康未按约定支付租金已有1年7个月，且经原告催告后，仍未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因此对于原告沐川万超商贸有限责任公司请求解除其与被告签订的《房屋租赁合同》诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后……当事人可以要求恢复原状……”因此对于原告沐川万超商贸有限责任公司请求张俊康将沐川县沐溪镇沐源路1469号商业用房恢复原状并予以返还的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，被告应按合同约定支付合同解除前所拖欠的租金，故对原告沐川万超商贸有限责任公司要求被告支付2014年9月29日至2015年12月29日的房屋租金1404000元，并支付自2015年12月30日起，按租金3120元／天（7800㎡×12元／㎡／月÷30天）计算至合同解除之日的诉讼请求，本院予以支持。被告张俊康无正当理由不支付租金的行为已构成违约，导致原告出租目的不能实现，应承担违约责任，合同约定的违约金并不违反法律规定，故对原告沐川万超商贸有限责任公司要求被告支付违约金112320元，其中扣除保证金50000万元，被告实际还应支付违约金62320元的诉请，本院予以支持。原告王小东并非涉案房屋所有权人，其诉请无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：原告与被告签订《买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。 上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。根据《补充协议》，被告应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。根据收楼确认书，被告已经于2013年1月1日向原告交付了涉案房屋，自2013年1月1日起500个工作日为2014年12月31日，即被告最迟应当在2014年12月31日前为原告办妥房产证并交付给原告，但被告于2016年3月22日才将房产证交付原告，此时已超过被告办理产权证的期限。现被告未能提供证据证实被告有在办证期限届满前通知原告提交办证资料的情况，且未能提供证据证实原告存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由被告承担。现原告要求被告承担逾期办证违约金合法合理，本院予以支持，但原告主张从2014年12月18日起算于法无据，应当从2014年12月31日的次日即2015年1月1日起算，计算至2016年3月22日。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，从案涉合同对于逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准审查来看，合同对于双方当事人各自应承担违约责任标准的约定不具有公平性，且争议的违约金标准约定亦明显过低，因此，原告主张违约金调整应予支持。但是，对于违约金标准的确定，则应根据举证责任分配原则，由原告对于被告违约行为给其造成的损失进行举证，在原告未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，本院酌情调整为按照已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算。被告抗辩称不应调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 至于原告要求被告返还契税及利息的诉讼请求，根据双方《补充协议》约定，原告委托被告办理房地产权证，并向被告交纳了19133.84元用于办理产权登记。现被告已经为原告办妥了房产证并交付原告，关于其他费用260元（包括预告登记费50元、抵押登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元），被告主张扣减，本院认为根据房屋产权登记的交易习惯，上述四项费用的发生均是依附于办理产权登记所必然产生的费用，在办妥产权证的情况下，上述费用理应由原告承担，故对被告主张扣减的请求予以支持。据此，被告应向原告返还的费用为18873.84元（19133.84元－260元）。利息宜从立案之日即2016年6月23日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止。 综上所述，原告关于逾期办证违约金的诉讼请求和返还有关税费及利息的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十六条第一款规定：“要约到达受要约人时生效。”、第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第二十三条第一款规定：“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。”、第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”、第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”、第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告于1996年向公司职工发布了《国际公司集资购房方案》和预付房款《通知》，这两份文件内容具体确定，明确载明公司员工在规定期限内预交购房款40000元，便可完全获得福德小区集资购房所购房屋的全部产权，故符合要约构成要件，其实质是被告向包括原告在内的职工发出的订立集资购房合同的要约；而原告在被告确定的期限内，以预交集资购房款的行为作出同意被告要约的承诺，该承诺已生效，故原、被告之间集资购房买卖合同已成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋虽交房后一直由原告占有使用，但被告未按照约定将房屋产权登记办理至原告名下以保证原告享有诉争房屋的所有权，应承担相应违约责任，故原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条第一款、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十六条第一款规定：“要约到达受要约人时生效。”、第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第二十三条第一款规定：“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。”、第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”、第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”、第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告于1996年向公司职工发布了《国际公司集资购房方案》和预付房款《通知》，这两份文件内容具体确定，明确载明公司员工在规定期限内预交购房款40000元，便可完全获得福德小区集资购房所购房屋的全部产权，故符合要约构成要件，其实质是被告向包括原告在内的职工发出的订立集资购房合同的要约；而原告在被告确定的期限内，以预交集资购房款的行为作出同意被告要约的承诺，该承诺已生效，故原、被告之间集资购房买卖合同已成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋虽交房后一直由原告占有使用，但被告未按照约定将房屋产权登记办理至原告名下以保证原告享有诉争房屋的所有权，应承担相应违约责任，故原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条第一款、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，案涉江友德被拆迁房屋（含其父江海云的房屋）共计515平方米，其中有产权部分415平方米，无产权部分100平方米，不仅有南充市嘉陵区经营城市管理局与江友德签订的《协议》为据，且与南充市房屋产权登记现场查勘表以及南充市房地产管理局颁发的南市房权南嘉认（2004）第00120号《南充市拆迁房屋权属认定书》相互印证，因此江友德申请再审所称其实际被拆除的房屋面积约650平方米，其中有审批手续的合法房屋面积467平方米，二审判决认定江友德实际被拆除的房屋面积415平方米系认定事实和适用法律错误的理由，不能成立。江友德对南充市嘉陵区经营城市管理局提供的《协议》内容的真实性无异议，因此该《协议》原件是否经过质证，并不影响本案事实的认定，其申请进入再审的主张，不予支持。综上，江友德的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（四）项、第（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下

【法院观点】本院认为，原告王伟与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。关于盈禄公司所提恒缘公司与原告签订协议时没有取得在建商品房预售许可证，双方买卖行为违法问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。虽然双方签订协议时恒缘公司未取得商品房预售许可证，但在2010年8月恒缘公司取得了商品房预售许可证。故盈禄公司该抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。原告王伟依合同约定支付了全部房款，且已办理了入住手续，原告基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得盈禄公司借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住手续，并且该协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于盈禄公司抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，本案系原告覃方仲、覃某提起的房屋共有权确认之诉，诉讼请求所涉两套房屋均为不动产，且完全独立存在，并分别位于成都市不同辖区，按照不动产应由不动产所在地人民法院专属管辖的法律规定，其中位于龙泉驿区的Ｘ1号房屋不在本院辖区范围内，应由龙泉驿区人民法院专属管辖，本院无权处理，两原告可向龙泉驿区人民法院另案提起诉讼解决。对于Ｘ2号房屋，因该房屋原登记在覃方伯名下，覃方伯死亡后通过继承公证又变更登记在盛泳寒名下，现经庭审，出庭各方均认可2011年11月4日达成的上述《家庭购房协议》属实，清楚知晓该协议约定内容，但四年多来各方不仅没有按照该协议内容将所涉房屋登记或变更登记为六人按份共有，相反均向相关机关隐瞒上述《家庭购房协议》达成情况，其中覃方仲将名下Ｘ4号房屋变更登记为任福莉单独所有，覃兴用、陈思宾参与办理覃方伯死亡后的继承公证并协助将Ｘ2号房屋、Ｘ1号房屋变更登记为盛泳寒个人所有，其所作之行为及由此形成的房屋产权登记实际情况与上述《家庭购房协议》约定内容相互矛盾，而这相互矛盾的两种情况根本不可能共存，是按产权登记确认房屋权属，还按家庭购房协议确认房屋权属，现协议各方又各执一词。对此本院认为，上述《家庭购房协议》的协议各方系家人关系，该相互矛盾的两种情况系协议各方共同酿成，由此形成的房屋产权纠纷，应当尊重房屋产权登记人的处理意见及选择权行使；现Ｘ2号房屋产权登记人盛泳寒在本案庭审时已经明确表示选择按产权登记主张享有该房屋产权，本院予以尊重和支持，故对于原告覃方仲、覃某主张按上述《家庭购房协议》约定来确认权属提起的本案诉讼请求，不予支持；因此形成的上述《家庭购房协议》中约定权利不能实现，相关权利各方可以自行协商或另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原告在法庭辩论终结前变更诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第（二）转移登记第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。补充协议第九条约定，“采用按揭贷款方式购房的（含直贷方式购房），买受人同意委托并授权出卖人向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。出卖人从房屋交付之日起500个工作日内，代理买受人到房屋产权登记机关办理该商品房的产权转移登记手续，取得房屋所有权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。”补充协议第九条是对商品房买卖合同第十九条第（二）项的补充约定，补充协议第九条是对商品房买卖合同第十九条的变更，故本案中关于办理产权证的最后期限及违约责任的标准，应以补充协议第九条为准。 2012年6月24日，兴旺宝公司将房屋交付给原告。双方约定的商品房的交付时间为2012年6月30日，被告提前将房屋交付给原告，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故被告可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书中的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，原告应在从2012年6月30日起500个工作日（即2014年7月3日）内取得房屋所有权证书，但原告却于2014年9月6日方取得该房屋的房屋所有权证书。被告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书，根据双方商品房买卖合同补充协议第九条的约定，被告应从应该取得之次日即2014年7月4日起至2014年9月6日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，该款总计为2459元（384289元×万分之一×64天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：夫妻之间有互相扶养的义务，应当互相尊重，互相信任，共同维护和睦、友好、稳定的婚姻家庭关系。原被告双方婚后生活较融洽，只因房屋产权登记产生误会，但夫妻感情尚未破裂。只要双方能相互谅解，加强沟通，定能维系好幸福美满的婚姻家庭关系。同时原告王某亦未提供足够证据证明其夫妻感情确已破裂。故对原告王某要求与被告叶某离婚的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第四条、第三十二条之规定，判决如下