【法院观点】本院认为：二被告认为租赁协议、协议离婚书、欠条的签名、指印均不是其所为，不存在租赁关系。由于原告提供的租赁协议系原告与案外人所签，协议离婚书也系案外人所签，根据现有证据无法确定这两份协议上二被告签名的真实性，原告提供的欠条为复印件，由于原告提供的证据不能形成完整的证据链，根据现有证据，无法认定原、被告双方之间存在房屋租赁关系。 原告与二被告进行充分协商后签订的《房地产买卖契约》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，原告与二被告签订的《房地产买卖契约》自合同成立时合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2006年4月19日，原告将租赁门面出售给二被告，原告为二被告办理了房屋产权证，二被告已取得了租赁门面的物权，租赁门面的所有权人不再是原告。即便双方当事人存在租赁关系，租金也应当计算至双方签订房地产买卖契约租赁门面过户至被告时止。 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，本案系房屋租赁合同纠纷，原告诉请被告支付租金，属于特殊诉讼时效，诉讼时效为一年，从知道或者应当知道权利遭受侵害时起算。2006年4月19日，原告将房屋出售给二被告，物权变更为二被告，即便双方当事人存在租赁关系，租赁合同此时终止，二被告如果未支付原告租金，原告从此时起就应当知道其权利受到了侵害，诉讼时效应当从此时起算一年。虽然原告2008年3月起诉二被告支付买卖租赁房屋的购房款，通过了一审、二审、提审等，但原告并不是向二被告主张支付租赁房屋租金，原告起诉二被告支付买卖租赁房屋购房款，不影响原告向二被告主张支付房屋租金，并不构成诉讼时效的中断、中止、延长的情形，没有证据表明原告在诉讼时效期间内向二被告主张支付租金的事实，原告也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，因此，该案已超过了一年的诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”之规定，在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：车成玉在冯秀娟处借款，并出具欠据，应按约定偿还借款本金及利息。于文涛在执行程序中已偿还冯秀娟3万元，车成玉对剩余借款3万元及利息应承担清偿责任。再审判决维持2014宾民初字第771号民事判决，判决车成玉偿还借款本金6万元有误，本院依法予以纠正。韩凤英与车成玉系夫妻关系，其于事后在欠据上签字的行为系对该笔借款的认可，亦应对上述尚欠3万元借款本金及利息承担清偿责任。于文涛虽在欠据“担保人”处签字，但冯秀娟在与于文涛达成的执行和解协议中同意放弃对于文涛主张其在本案中应承担的担保责任，故于文涛不再对本案借款承担担保责任。葛兴文作为担保人在欠据上签字，应对车成玉与韩凤英尚欠借款3万元及利息承担保证担保责任。冯秀娟主张借款发生时即2012年11月24日至借款给付日止的利息，且于文涛于2015年1月6日还款3万元，借款本金发生变化，故本院对利息予以调整。故《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定，“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。担保人以借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人的民事责任。”本案借款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条合同无效的情形。车成玉提供虚假的房屋产权证向冯秀娟借款，其借款行为存在欺诈，冯秀娟可以主张撤销，但其未主张，双方借款行为有效。葛兴文在“担保人”处签字，为本案借款提供担保的意思表示明确，担保行为亦有效成立。车玉成提供虚假的房屋产权证及土地使用权证为借款担保，其行为虽然构成犯罪，但并不影响本案民间借贷合同及保证合同的效力，故葛兴文上诉称本案民间借贷主合同无效，担保合同亦无效，其不应承担担保责任的上诉请求，依据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：首先，关于《房屋租赁合同》解除问题。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。原告（反诉被告）陈章辉与被告（反诉原告）彭柯签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。签订合同后，被告（反诉原告）彭柯将涉案租赁房屋交付给原告（反诉被告）陈章辉占有使用，原告（反诉被告）陈章辉向被告（反诉原告）彭柯支付了11万元履约保证金并对涉案租赁房屋进行了装修前拆除，但之后涉案租赁房屋一直空置，原告（反诉被告）陈章辉未向被告（反诉原告）彭柯支付剩余9万元履约保证金，亦未向被告（反诉原告）彭柯支付任何租金。原告（反诉被告）陈章辉诉称被告（反诉原告）彭柯出租非其本人所有的房屋，不能提供涉案租赁房屋产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料，使其不能办理营业执照和消防证件等，被告（反诉原告）彭柯构成根本违约合同无法继续履行应当予以解除。本案中，双方签订合同中已明确约定涉案租赁房屋系转租房屋，原告（反诉被告）陈章辉对该事实已明知，另原告（反诉被告）陈章辉没有提供充分证据证明其曾向有关部门申请办理营业执照和消防证件等而未果，亦没有证据证明其曾要求被告（反诉原告）彭柯提供涉案租赁房屋的产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料而被告（反诉原告）彭柯拒不提供，故原告（反诉被告）以被告（反诉原告）存在根本违约为由要求解除合同、双倍返还保证金及赔偿损失的诉请，无事实及法律依据，本院不予以支持。原告（反诉被告）陈章辉占有使用涉案租赁房屋后，一直将房屋空置，且未支付剩余9万元履约保证金、未支付任何租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告（反诉原告）彭柯有权要求解除合同。庭审之中，双方同意解除合同，被告（反诉原告）实际已收回了房屋。其次，关于本案责任承担问题。依据《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金七天以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并扣除保证金人民币20万元。乙方应按时足额缴纳租金，如乙方未按时交纳租金，每延期一天，按全年租金金额的千分之一支付违约金，逾期七天，甲方有权终止合同，甲方收回出租房屋和应收缴的房屋租金及违约金”。原告（反诉被告）陈章辉在合同履行过程中存在违约行为应当承担相应的违约责任。被告（反诉原告）彭柯诉请原告（反诉被告）陈章辉支付拖欠的房屋租金25万元，理由正当，本院予以支持，要求原告（反诉被告）陈章辉支付延期交租违约金4.5元（违约金计算至2016年9月7日止），因被告（反诉原告）彭柯已收取了11万元履约保证金，故对其要求支付违约金的诉请，本院不予以支持。被告（反诉原告）彭柯因原告（反诉被告）陈章辉的违约行为给其造成的其它损失，可另行主张。原告（反诉被告）陈章辉无权要求被告（反诉原告）彭柯返还11万元履约保证金。被告（反诉原告）彭柯诉请原告（反诉被告）陈章辉支付拖欠的9万元履约保证金，因未提供相应证据证明其实际损失数额大于已收取的履约保证金，故该项诉请无事实及法律依据，本院不予以支持。 依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及合同的附件一至四，并由英德市住房和城乡建设局备案，符合法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告已按照合同约定付清了所有购房款，并按合同约定交纳了被告代收的房屋物业维修基金和房屋办证费，被告本应当按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，将涉案商品房所有权转移给原告，即协助原告办理登记在原告名下的上述房屋的房屋产权证，但至今涉案房屋的权属人仍为被告，因此原告要求被告协助办理登记在原告名下位于英德市Ｘ镇Ｘ大道东侧Ｘ广场Ｂ号房房商品房的房屋产权证，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。上述合同约定商品房达到交付使用条件包括商品房经分期综合验收合格及符合上述合同的约定，其中合同约定被告应当在商品房交付使用时达到永久水电的使用标准，但被告至今未提供任何证据证明其已履行了为上述商品房配备永久水电的合同义务，而永久水电是商品房的重要配套设施，直接影响业主对房屋的使用，因此被告没有对涉案商品房配备符合标准的永久水电，涉案的商品房未符合合同约定的交楼标准，原告拒绝收楼未违反合同约定，原告要求被告向原告支付自2013年7月1日起按已付房款每日万分之一标准，计至被告将具备永久水电使用条件房屋交付给原告之日止的逾期交楼违约金，证据充分，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告向被告交纳房屋物业维修基金和房屋办证费是《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》的约定，该约定双方已执行，且至今该约定未被解除，因此原告要求被告退回上述款项不符合合同约定，本院不予支持。原告向本院递交的《协议书》及《授权书》两份书证，因涉及案外人的的权利义务，且授权内容不明确，并且被告对该两份证据不予认可，因此对上述两份书证本院不予采信。 关于被告抗辩称，按照合同约定其应当在商品房交付使用后的680日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，结合本案，被告应当在2016年6月25日前办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此其未逾期协助原告办理涉案房屋房产证，被告的该抗辩是不符合事实和对合同规定的曲解，首先被告未按合同约定履行在交付的商品房中装备具备使用标准的永久水电，即涉案商品房不符合交付约定，被告至今未交付涉案商品房给原告；其次关于商品房交付使用后的180日内的内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同本意是指在被告在未违反在2013年6月30日前交付商品房的约定情况下，按上述时间办理备案，而被告在上述期限前未向原告交付商品房，备案违约时间计算则应当为在交付商品房最后期限的次日起计算，因此被告的该抗辩不成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告在2014年9月15日已收楼，因此原告计算逾期交楼违约金有误。首先，原告未在《Ｘ广场收楼资格确认书》签名收楼，而且原告亦不认可签订了《华星财富广场前期物业服务协议》，被告也无证据证明该合同上的签名属于原告所签；其次因为涉案商品房至今未符合合同约定交付使用条件，原告按照合同约定有权拒绝交接，即使被告向原告发出了收楼通知书，被告仍应当承担延期交房的责任，因此被告该抗辩不成立，本院不予采纳。关于被告抗辩称交楼违约金超过诉讼时效问题，因为交楼违约金属于合同一部份规定，被告尽管未遵守合同的约定迟延交楼，但被告仍在持续履行合同，2014年8月14日被告履行了到住建局竣工验收备案，2015年1月9日被告履行了涉案商品房初始登记，因此原告请求交楼违约金仍在诉讼时效内，被告该抗辩不符合事实，对其抗辩本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告原为夫妻关系，双方办理离婚手续时对原属于共同所有的坐落于县通宝路ｘｘｘ号的房屋以协议形式作出了处理，该行为符合我国婚姻法的规定，是原、被告自行处分权利的行为，《离婚协议书》中已约定原、被告共有房屋离婚后归原告林某所有，且本案被告谢某某未提出撤销或者变更离婚协议的请求，该《离婚协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故原告林某要求确认县通宝路ｘｘｘ号房屋一幢的所有权归其所有，由被告协助原告将该房屋产权证及土地证过户到原告名下的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；对双方离婚协议中约定的“女方的房屋共有人必须是谢某甲、谢某乙”，待原告林某取得房产证后，另行自行处理。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告双方签订的集资建房协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议约定履行义务。在本案中，原告按照被告的通知要求及时向被告缴纳房屋集资款和契税、办证费、维修基金、印花税、交易费等各种费用，被告在将上述集资房交由原告使用至今长达10年的时间里均未将房屋产权证、土地使用证过户给原告，系违反协议的行为，依法应承担继续履行及赔偿损失等违约责任，因被告迟延办证，国家税费政策变化导致办证费用增加的部分，系被告违约给原告方造成的损失，故增加的部分税费应由被告全额承担。原告的该项诉请合法有据，本院依法予以支持，被告要求办证费用应由原告全额承担的理由不能成立，本院依法不予支持。本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及合同的附件一至四，并由英德市住房和城乡建设局备案，符合法律规定，合同合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定，原告已按照合同约定付清了所有购房款，并按合同约定交纳了被告代收的房屋物业维修基金和房屋办证费，被告本应当按合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，将涉案商品房所有权转移给原告，即协助原告办理登记在原告名下的上述房屋的房屋产权证，但至今涉案房屋的权属人仍为被告，因此原告要求被告协助办理登记在原告名下位于英德市Ｘ镇Ｘ大道东侧Ｘ广场Ｂ号房商品房的房屋产权证，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。上述合同约定商品房达到交付使用条件包括商品房经分期综合验收合格及符合上述合同的约定，其中合同约定被告应当在商品房交付使用时达到永久水电的使用标准，尽管被告至今未提供任何证据证明其已履行了为上述商品房配备永久水电的合同义务，但2014年9月15日原告在被告发出的《Ｘ广场收楼资格确认书》上签名确认收楼，原、被告双方已确认涉案商品房已由被告转移给原告占有，原告确认收楼的行为应当视为被告已将涉案商品房交付使用，按照合同第九条约定，被告应当向原告支付自2013年7月1日起按已付房款每日万分之一标准，计至2014年9月15日的违约金，即违约金为9342.28元＝211843元＊441天＊1／10000元／天，因此原告要求被告向原告支付自2013年7月1日起按已付房款每日万分之一标准，计至被告将具备永久水电使用条件房屋交付给原告之日止的逾期交楼违约金，不符合合同约定，超出部份本院不予支持。原告向被告交纳房屋物业维修基金和房屋办证费是《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》的约定，该约定双方已执行，且至今该约定未被解除，因此原告要求被告退回上述款项不符合合同约定，本院不予支持。原告向本院递交的《协议书》及《授权书》两份书证，因涉及案外人的的权利义务，且授权内容不明确，并且被告对该两份证据不予认可，因此对上述两份书证本院不予采信。 关于被告抗辩称，按照合同约定其应当在商品房交付使用后的680日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，结合本案，被告应当在2016年6月25日前办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此其未逾期协助原告办理涉案房屋房产证，被告的该抗辩是对合同规定的曲解，因为合同约定商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，合同本意是指在被告在未违反在2013年6月30日前交付商品房的约定情况下，按上述时间办理备案，而被告在上述期限前未向原告交付商品房，备案违约时间计算则应当为在交付商品房最后期限的次日起计算，因此被告的该抗辩不成立，本院不予采纳。关于被告辩称其在2014年9月15日原告已收楼，因此原告计算逾期交楼违约金有误。该抗辩符合事实及合同约定，本院予以采纳。关于被告抗辩称交楼违约金超过诉讼时效问题，因为交楼违约金属于合同一部份规定，被告尽管未遵守合同的约定迟延交楼，但被告仍在持续履行合同，2014年8月14日被告履行了到住建局竣工验收备案，2015年1月9日被告履行了涉案商品房初始登记，因此原告请求交楼违约金仍在诉讼时效内，被告该抗辩不符合事实，对其抗辩本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下

【法院观点】本院认为：确认合同无效必须符合法律规定的情形。叶宝华与云升公司签订的拆编号为Ｊ2-1的《房屋拆迁补偿协议》，单世英根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定要求确认该协议无效，但从本院审理查明的事实看，首先，云升公司在房屋拆迁前即对毗邻的叶大争、单世英夫妇及叶宝华户房屋状况进行了现场调查，其调查结果业经叶大争和叶宝华确认；其次，关于涉案的新建两层四间楼房、三间房改房、私占房及扩建的其它附属物的权属，叶大争、单世英夫妇及叶大争的其他遗产继承人已在2006年8月30日共同出具的《房屋产权证明》上予以明确，确认讼争的新建两层楼房包括楼梯、走道及房改房右侧一间卧室归叶宝华所有；再次，在叶大争、单世英夫妇房屋被拆迁过程中所形成的《被拆迁房屋情况调查表》、《房屋拆迁补偿协议》、《房屋搬迁完毕交付验收单》中，均有叶大争本人签名且无异议，而时与叶大争共同生活的单世英也理应知情。综上，单世英并无证据证明讼争协议所涉房屋属其所有或叶宝华与云升公司在签订协议时有恶意串通的情形，单世英要求确认合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为，原、被告双方签订的集资建房协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议约定履行义务。在本案中，原告按照被告的通知要求及时向被告缴纳房屋集资款和契税、办证费、维修基金、印花税、交易费等各种费用，被告在将上述集资房交由原告使用至今长达10年的时间里均未将房屋产权证、土地使用证过户给原告，系违反协议的行为，依法应承担继续履行及赔偿损失等违约责任，因被告迟延办证，国家税费政策变化导致办证费用增加的部分，系被告违约给原告方造成的损失，故增加的部分税费应由被告全额承担。原告的该项诉请合法有据，本院依法予以支持，被告要求办证费用应由原告全额承担的理由不能成立，本院依法不予支持。本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下

【法院观点】本院认为：关于违约金债权的诉讼时效。根据违约金约定的内容分析，延迟办理产权证的违约金是根据违约行为发生状况而“累计计算”的，即相对于购房者来讲，主张合同约定逾期办理产权证至实际办理产权证之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的诉讼权利，可以在产权证取得时一并提出。而且约定内容并没有规定违约金支付的期限，购房者可以在该项权利没有实现时随时提出主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人指到或应当知道权利受到侵害。故对丰远开发公司主张本案违约金债权部分已超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。陈金、李秀梅依据房屋产权证登记的日期2015年4月23日确定房屋产权证取得时间，符合双方房屋买卖合同约定，违约金计算至2015年4月22日亦符合规定。丰远开发公司主张应计算至通知办理产权之日2015年2月10日没有依据，本院不予支持。 关于丰远开发公司主张购房者的产权证延期下发主要原因是政府房屋产权管理部门验收房屋延迟，并非丰远开发公司自身原因造成，依照约定开发公司不应承担违约责任的问题。首先，原审法院对于诉争房屋延迟验收的原因已进行了分析和论述，阐述理由详实充分，符合客观事实，本院予以确认。其次，依照合同相对性原理，丰远开发公司不能证明免除责任的条件成就，就应依据合同约定向购房者陈金、李秀梅承担违约责任。另丰原开发公司主张玫瑰城Ａ区居民存在违建情况，延迟了房屋验收，但并没有证明陈金、李秀梅对此有过错，依据规定也不能减轻其责任，因此，原审法院认定丰远开发公司承担民事责任，应予维持。综上，原审认定事实正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下