马鞍山市佳建建材物贸有限公司与花勇、花成友土地租赁合同纠纷一审民事判决书
【法院观点】本院认为:根据马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发[2008]70号文件,佳建公司与佳山乡前庄村民委员会签订协议,从而取得前庄村工业企业集中区内30.4亩闲置荒地的土地使用权,协议约定前庄村民委员会协助佳建公司申报集体土地使用证或者临时土地许可证,说明该块土地作为工业用途还需办理相关许可证,佳建公司取得的该块土地使用权不完整。花勇对此情况是明知的,但仍然为租赁该块土地中的5.5亩而交付了定金,佳建公司也明知的花勇承租涉案土地的目的是为了工业用途而非农业生产,佳建公司亦向花勇交付了土地,双方形成了事实上的租赁关系。因涉及集体土地作为工业用途须办理相关许可证问题,该租赁关系在形成之初是处于效力待定状态,由于涉案土地至今未能补办相关许可证,违反了相关的法律规定,故佳建公司与花勇之间以涉案土地作为工业用途而形成的事实上的租赁关系无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。因双方未签订书面的合同,对于租金数额,双方各持已见,但从佳建公司的法定代表人潘廷荣出具的借条言明“待合同鉴证后拆条”来看,可理解为合同签订后该借条撤销,20万元借款就转化为租金,由此可确认总租金至少为25万元;佳建公司受让的涉案土地是有使用年限的,花勇租赁土地的最长期限不超过17年,结合其实际使用土地时间,花勇应付租金68710元。花勇获得的是土地的使用权无法返还,应当折价补偿。考虑到花勇取得涉案土地后在土地使用性质没有转变情况下,一直将土地作为工业用途从事经营活动且在征迁之前也从未向佳建公司主张返还定金5万元、归还借款20万元情况,根据公平原则,折价补偿按应付租金的90%即61839元为宜。佳建公司法定代表人潘廷荣收取的20万元已被认定为借款而被判决归还,现花勇只支付5万元,尚应支付佳建公司补偿款11839元。交付定金及附条件借款的人均为花勇,与花成友无关,佳建公司将花成友作为本案的被告主张权利无事实和法律依据,花成友抗辩其不是适格主体的意见予以采纳。花勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视其放弃诉讼抗辩权。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下
(2015)雨民一初字第01611号 2016-02-02