葛平与贵州毕节万丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告葛平. 委托代理人赵新春（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托代理人陈雄（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告贵州毕节万丰置业有限公司。 法定代表人雷洪，该公司执行董事。 委托代理人王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人阮洪（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。

原告葛平诉被告贵州毕节万丰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告葛平的委托代理人赵新春、陈雄，被告贵州毕节万丰置业有限公司的委托代理人王妍、阮洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结

原告诉称：2013年4月28日，原告作为买受人与被告“万丰公司”签订了合同编号为：ＷＦ-28-104的《商品房买卖合同》，合同载明：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同签订后原告按照合同的约定足额支付了该商品房房款313948.00元。被告依约于2013年9月30日也交付了该商品房，但并未在约定的期限内给原告办理该商品房房屋所有权证及国有土地使用权证，进而也没有将房屋所有权证及国有土地使用权证证书交付给原告。原告多次找到被告要求其办理和交付房屋所有权证及国有土地使用权证证书。但被告均以各种理由搪塞，至今也未办理和交付房屋所有权证及国有土地使用权证证书。 原告认为，原告与“万丰公司”于2013年4月28日签订的合同编号为：ＷＦ-28-104的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”本案中，原告依约履行了房款交付义务，被告也如期交付了房屋，但并未按照合同约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，进而也没有将房屋所有权证及国有土地使用权证证书交付给原告，其行为已构成违约。为此，原告为维护其合法权益，特诉至本院请求判决：1、被告贵州毕节万丰置业有限公司立即为原告办理“万丰国际城”第28幢28-104号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给原告；2、被告贵州毕节万丰置业有限公司支付逾期办证违约金（暂计：45836.00元。该违约金从2014年5月30日起以原告已付总房款313948.00元为基数，按日万分之二的标准，支付至该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证证书实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 为支持其诉讼请求，原告葛平提交了如下证据： 证据一：原告身份证，用以证明原告主体适格。被告质证意见：无异议。 证据二：《商品房买卖合同》、《收据》两张，用以证明：1、原、被告之间成立商品房买卖合同关系，被告应于2014年5月30日之前为原告办理房屋权属证书，至今被告仍未为原告办理该证书，已构成违约，应按照商品房买卖合同的约定，以已付款313948.00元为基数，并按照日万分之二的标准支付原告违约金；2、涉案房屋的总房款及办理权属证书的费用，原告已于2014年付清。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，但达不到证明目的，原告存在逾期付款的违约事实，相反应当对被告承担违约责任，由于原、被告违约责任的法律后果相同，故根据过失过错相抵原则，原告的主张不能得到支持。 证据三：情况说明、银行交易明细清单、万丰国际商贸城信息确认表（3张），用以证明：原告实际于2013年3月2日将涉案商铺价款支付给被告。被告质证意见：情况说明和万丰国际商贸城信息确认表系万丰公司出具，真实性不持异议，银行流水清单真实性不持异议，但对方账户看不出来系万丰账户，故证明内容和事实由法院确认。

被告贵州毕节万丰置业有限公司口头辩称：1、被告承诺于2014年5月30日取得涉案房产初始登记，交付给原告，由于政府原因，消防通道未达标，发生情势变更情形，政府已承诺是属政府原因导致涉案房屋情况发生。基于前述不可抗力的政府原因和情势变更情形，被告公司立即撤回此承诺，撤回的主要原因除前述理由之外，更重要的是涉案情况涉及潜在原告有2000多户，若违约事实成立，违约金达到1亿多，公司立即面临破产，将危及到所有购房户几千余人的利益，及社会公共利益受损，故撤回此承诺，并从撤回之时，立即生效。既然撤回承诺，即不存在违约事实，若原告认为撤回承诺有异议，可另案提起诉讼；2、原告自认，被告已如期交付房屋，仅仅是前述原因导致逾期办证，其主张要求承担违约金，被告认为违约金的存在，主要有两种形式，一种为惩罚性违约金，一种为补偿性违约金，涉案事由产生的违约当属补偿性违约金，主要弥补给原告造成的实际损失为限，据此既然原告已如期管理使用、收益涉案房屋，已不存在损失的问题，故原告主张违约金不应得到支持；3、原、被告双方已有特殊约定，即基于前述原因，原告已然默许被告在合理期限内办理相关产权手续的事实。因此，被告不应当承担违约责任，即原告所主张违约金不能成立。涉案合同于2013年4月28日签订，约定付款时间为2013年3月2日，即涉案房产实际订购时间为2013年3月2日，原告向被告实际交付涉案房屋的款项时间为2015年11月13日，涉案合同第十条逾期付款责任约定，原告逾期付款的应向出卖人支付逾期应付款项万分之二的违约金。原、被告双方均存在违约情形，而原告的违约实际造成了被告的经济损失，而被告的违约基于原告自认也如期交付涉案房屋，没有给原告实际造成损失，现原告主张逾期办证违约，已与原告逾期付款违约相互抵消，故原告的主张违约赔偿不能得到支持。同时，被告保留另案提起诉讼，主张原告逾期付款的违约损害赔偿的权利。 被告贵州毕节万丰置业有限公司为支持其抗辩主张，提交了《情况说明》一份，用以证明：1、为了配合政府项目，所以被告在没有完善消防设施的前提下先行施工，因为消防设施不完备，所以一直无法办理产权证，也就因为政府的原因才导致本案的发生；2、涉案逾期办证系毕节市委市政府不可抗力之因素，要求被告公司抢抓工期、忽略消防，导致期内办证不能，故撤回承诺；3、基于涉案房地产项目所在地为全省现场办公观摩地，发生了与被告原设计施工竣工完全不同的情势，所以导致期内办证不能，故被告公司不存在违约事实，原告主张违约金，不能成立。原告质证意见：真实性无异议，但该说明系出具给消防队，从出具内容来看，该说明是市政府在协调消防队为被告办理消防验收手续，因此该说明达不到被告的抗辩主张。如被告认为其符合消防验收条件而消防部门不予验收，属另一法律关系，应另案主张，不属于法律上的不可抗力。

经综合审查全案证据，原告所举三组证据均为书证，被告对真实性无异议，能证明本案的相关事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。被告所举证据为书证，原告对真实性无异议，能证明毕节市七星关区人民政府向毕节市消防支队出具情况说明，请消防支队指导帮助项目业主完善消防设施，顺利通过消防验收的事实，本院予以采信，但达不到被告证明是政府的不可抗力因素，导致期内办证不能，被告不存在违约的证明目的。 根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年3月2日，原告葛平（买受人）及其前夫陈忠跃与被告贵州万丰置业有限公司（出卖人）签订万丰国际商贸城信息确认表（3张），认购万丰国际商贸城28楼1层103单元、28楼1层104单元、28楼1层105单元三个商铺。28楼1层103单元信息确认表载明：“已付定金13万元，本次付款187090元，预收登记费1133元。”28楼1层104单元信息确认表载明：“已付定金2万元，本次付款293948元，预收登记费1133元。”28楼1层105单元信息确认表载明：“已付定金2万元，本次付款293948元，预收登记费1133元。”同日，原告葛平通过其前夫陈忠跃的账户将28楼1层103单元、28楼1层104单元、28楼1层105三个商铺的尾款及登记费共计778385.00元通过银行转款方式支付给被告。2013年4月28日，原告葛平与被告贵州毕节万丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＷＦ-28-104）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第28幢1层104号房（房号为28-105），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积41.01平方米，套内建筑面积34.00平方米，房屋总价款为313948.00元；买受人应当于2013年3月2日前支付全部房价款；转移登记，（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，2013年9月30日，被告向原告交付该商品房，2015年11月13日，被告向原告出具收到原告葛平28-104房款313948.00元的收款收据及收到原告葛平28-104房屋登记费1133.00元的收款收据。被告未按合同约定于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将房屋所有权登记至原告的名下，原告与被告协商解决未果，遂以前述诉请诉至本院

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并办理房屋权属登记，但被告只向原告交付了房屋，却未按约定为原告办理房屋权属登记，被告的行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，向原告支付相应的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准未超过法律规定，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，即按已交付房价款的日万分之二计算支付。违约金计算时间从双方约定2014年5月30日的次日起计算。故对原告的诉请，本院予支持，违约金的计算以原告已付购房款313948.00元为基数，按日万分之二的标准，从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止。对被告提出撤回承诺，不存在违约的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第二十七条“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时至达要约人”的规定，本案中，原、被告双方已经就购买商铺订立《商品房买卖合同》且已履行了部分合同义务，不再产生撤回承诺之说。被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告提出的原告存在逾期付款的违约行为应当与被告的违约行为相互抵消的抗辩主张，因原告提供的银行流水清单与万丰国际商贸城信息确认表及被告工作人员出具的情况说明能够证明原告先交纳了全部涉案房款后再与被告补签合同，原告在交纳房款时不存在违约行为，故对被告的这一抗辩主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下

一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告葛平办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第28幢1层104号（房号为28-104）商铺的权属证书并交付原告葛平； 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告葛平逾期办证违约金（以原告葛平已交付房价款人民币313948.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1006.00元，减半收取人民币503.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力

审判员周晶晶

二〇一六年七月二十九日

书记员肖毅