刘勇与任春红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：刘勇，男，1980年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：王彦章，重庆鼎圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任春红，女，1968年2月7日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：马综远，重庆德普律师事务所律师。 原审第三人：重庆房天下房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河。 法定代表人：谭勇，总监。

上诉人刘勇因与被上诉人任春红、原审第三人重庆房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘勇的委托诉讼代理人王彦章，被上诉人任春红的委托诉讼代理人马综远到庭参加了审理，原审第三人房天下公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结

刘勇上诉请求：撤销原判，改判支持刘勇一审全部诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用全部由任春红承担。事实及理由：1、刘勇举示了任春红诸多违约证据，房天下公司明确认可，一审判决刘勇无权解除合同，诉请任春红承担违约金缺乏依据而不予主张错误。2、刘勇一审中明确申请对诉争房屋市值鉴定，以达到确定实际损失的目的，而一审法院直接予以拒绝，刘勇诉权未得到保障。3、双方签订定金托管协议，约定交房天下公司代任春红保管，刘勇已支付定金给房天下公司，一审判决任春红未收到定金，对返还定金不予支持，适用法律错误。 任春红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉。 刘勇向一审法院起诉请求：1.请求判令任春红继续履行合同，协助刘勇办理位于重庆市江北区房屋的产权过户手续；2.若继续履行诉争合同不能的情况下，判决解除双方房屋买卖合同，任春红返还刘勇购房定金50000元，承担向任春红支付违约金378000元。3.本案的诉讼费、保全费由任春红承担。 一审法院认定事实：2016年12月25日，刘勇和任春红签订房地产经纪服务事项告知书、签约提示、重庆房地产买卖合同，约定任春红自愿将位于重庆市江北区房屋出售给刘勇，权属状态为权证在手，成交总价为1890000元，在2016年12月25日由刘勇支付购房定金50000元给任春红，该购房定金为成交总价的一部分；双方约定于2017年1月15日之前签订银行按揭贷款合同，刘勇的贷款申请金额暂定为1000000元（最终以银行审核为准），双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续；刘勇在过户当日支付840000元给任春红作为购房款用于首付，剩余1000000元于刘勇贷款银行放贷时支付给任春红。合同第八条（违约责任）约定，双方从签订本合同之日起，如一方未按本合同约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金；除以上违约责任外，因任春红违约导致本交易未成功的，应双倍返还刘勇已交购房定金，因刘勇违约导致本交易未成功的，任春红有权不退还刘勇已交购房定金。合同最后一部分为定金收条，载明“今收到刘勇身份证号码（）用于购买房屋的定金人民币大写伍万元整（￥50000）”，时间为2016年12月25日，但收款人部分未签字。同日，任春红与房天下公司签订重庆房地产买卖居间服务合同，刘勇、任春红及房天下公司签订定金托管协议。该协议约定，刘勇、任春红确认刘勇支付给任春红的定金共计50000元整，授权给房天下公司暂为保管，若任春红违约，刘勇有权要求任春红双倍返还定金，若刘勇违约，任春红有权不退还定金；刘勇、任春红、房天下公司三方也可依据重庆房地产买卖居间服务合同中的相关违约条款要求违约方承担违约责任；刘勇、任春红同意房天下公司于任春红产权调查清晰无误后，将上述定金以转账形式支付任春红。同日，刘勇向房天下公司支付了定金50000元及居间服务费10000元。 2017年2月10日，任春红向刘勇发出要求支付定金、房款及解除合同的函，内容为截止发函之日，任春红仍未收到定金，不清楚定金的支付情况，刘勇仍未签订银行按揭贷款合同，任春红现要求刘勇收到该函后三日内向任春红支付定金及购房款，否则任春红将依法解除重庆房地产买卖合同，并不再另行通知。2017年9月20日，刘勇向任春红发出关于敦促任春红继续履行重庆房地产买卖合同的函件，内容为任春红拒绝按照约定提供产调确权手续以及签订银行按揭手续所需的材料，导致房屋的银行按揭贷款及房屋过户手续无法进行，导致合同无法履行，任春红的行为实属违约，希望任春红在收到本函件5个工作日内给予明确答复。2017年9月24日，任春红向刘勇复函，内容为刘勇于2017年9月20日的来函已收悉，函中所述情况与事实不符，事实上刘勇并未支付定金50000元，签订合同时已携带产权证原件与刘勇及中介机构核对，无法办理贷款责任在刘勇，任春红于2017年2月10日发函催促支付及办理，但刘勇在2017年2月13日收到该函后未做任何回复；刘勇要求任春红继续履行合同，协助办理房屋的银行按揭及过户手续，与合同约定不符，应负责财产保全对任春红造成的损失。一审法院依据刘勇的诉前财产保全申请，作出了查封、扣押、冻结任春红名下价值400000元的财产，刘勇缴纳了保全申请费2520元，支付了诉讼财产保全责任保险费3000元。2017年9月6日，重庆鼎圣律师事务所向刘勇出具了律师服务费12000元的发票。2017年10月20日，刘勇的中国工商银行账户余额为902018.27元，交通银行余额为938780元。 庭审中，刘勇自愿撤回第一项诉讼请求，陈述因不清楚涉诉房屋是否存在查封等限制交易的情形，没有向银行申请按揭贷款；任春红同意解除重庆房地产买卖合同；房天下公司陈述定金托管协议中的产权调查系任春红前往不动产登记中心查询出不动产登记详情以确认房屋无查封等状态，重庆房地产买卖合同签订时任春红提交了涉诉房屋的产权证原件。 一审法院认为,刘勇与任春红签订的重庆房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据重庆房地产买卖合同的约定，双方应于2017年1月15日之前签订银行按揭贷款合同，在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续，刘勇并未举示要求任春红配合签订银行按揭贷款合同的证据，不能证明任春红违反了该合同义务；刘勇和任春红在履行上述合同中，关于任春红收取定金以及是否完成了定金托管协议约定的产权调查义务产生纠纷，但根据定金托管协议的内容，该协议系双方对于重庆房地产买卖合同中定金支付方式的约定，并未明确产权调查的具体方式以及任春红如违反该协议时刘勇可享有解除重庆房地产买卖合同的解除权；而且，根据重庆房地产买卖合同中关于涉诉房屋权属状态的约定及房天下公司对合同签订时任春红持有涉诉房屋产权证原件的陈述，刘勇对涉诉房屋的权属状态应已知悉，但并未完成申请按揭贷款以完成支付房款的合同义务；综上，刘勇以任春红违反定金托管协议的义务为由要求解除双方之间重庆房地产买卖合同缺乏事实依据，无权要求解除合同。但是，因任春红同意解除双方之间的重庆房地产买卖合同，故关于刘勇要求解除重庆房地产买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 任春红现并未实际收到定金，刘勇要求任春红返还定金的请求，一审法院不予支持。关于刘勇主张的违约金，因其举示的证据并不足以证明任春红违反了重庆房地产买卖合同中的合同义务，要求任春红承担违约责任缺乏事实依据，一审法院不予主张。刘勇自愿撤回第一项诉讼请求，系其处分自身权利的体现，一审法院予以准许。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告刘勇与被告任春红之间的重庆房地产买卖合同于本判决生效之日解除；二、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取11400元，由原告刘勇负担。 二审中，刘勇举示1、房天下公司经办人蔡扬萍与任春红短信截图共6页、6次通话录音，并当庭出示手机载体，拟证明房天下经办人蔡扬萍多次与任春红沟通，并督促其履行配合房屋产权调查证明手续，任春红多次推脱外地出差，明确回来再联系，但截止2017年4月28日一直没有出面解决，就是不满房屋成交价偏低，拒绝履行合同。2、房天下公司向任春红发催告函及快递送达详情查询单，拟证明任春红多次以不接电话，拒收邮件等方式拒绝配合继续履行合同。3、申通快递特许经营合同首页，拟证明快递在江北区将快递业务交重庆申博通展物流有限公司，故查询单由其出具。4、申请了蔡扬萍出庭作证。任春红质证表示，手机截图无法显示收发方是谁，任春红也未收到过该信息，证据不真实；录音不是新证据，来源不明，只节选了部分通话内容，不能达到刘勇的证明目的；出具快递查询单不是申通快递，无法确认申通特许经营合同真实性，故均不真实，任春红未收到快递，一审我方当庭在线查询，显示无签收记录；房天下公司二审未出庭，而员工以证人身份出庭作证，可信度不高，证言前后矛盾，不能反映任春红违反合同约定，反倒证明合同不能履行是刘勇未申请办理银行按揭。刘勇对证言质证表示，证言与刘勇提交的其他证据印证，客观真实，证明任春红拒绝办理产调及配合办理银行按揭，拒绝履行合同。上述证据，本院认为，短信内容与录音内容互相印证，出庭证人蔡扬萍也证实了内容的真实性，本院均予以采信；快递及详情单、特许经营合同，因未载明邮寄文件名称，不能达到刘勇证明目的，本院不予采信。 二审认定的新事实，2016年12月25日刘勇与任春红签名确认的《房地产经纪服务事项告知书》中明确的房屋买卖交易一般程序图与双方无异议的《买卖交易全流程》吻合；《房地产经纪服务事项告知书》中还载明，务必确认交易房屋的即时权属状况，包括但不限于抵押、查封等直接影响房屋交易的情形，并签署与之相关的系列补充协议；同时，刘勇与任春红在《查档确认书》上签名捺印，但陪同房天下员工及陪同经纪人、房屋权属状况中，建筑面积、抵押或司法查封登记和查询时间均空白。房天下公司经办人蔡扬萍与任春红从2017年1月4日至2017年3月1日6次通知录音，任春红均称出差在外，回来再联系。录音中明确载明的内容有：“任：你晓不晓得现在整个春森彼岸现在房价卖的好贵呦，这房价低到那里去了嘛。蔡：那里呦，你们想嘛，要是贵要人要撒，贵个200万卖的出去那才是，没得人要有啥子用，你想嘛建面都1万多了。任：对头，那倒是，你想嘛，我就是出差那几天别个其他网，其他房屋中介公司，都调，房价都自动调上来了。”；“蔡：我们…定金肯定是托管在我们公司，你也同意托管在我们公司，只是你不去打产调，只有我们同事去打怎么打嘛？任：那里是我不去打产调嘛？蔡：那你好久回来我们去打产调嘛？你把产调打了，我们就把5万块钱定金转给你，这边。任：定金你们也不打给我。蔡：你要打产调我们才能打定金给你呀，那个5万块钱呐。任：我这个产权是没得任何问题的。蔡：我们晓得你没任何问题，但是我们公司，客户这些肯定都要确定哈撒，我晓得没问题都，并且我们上回签合同都说好了的嘛。”；“任：我要周未才回来。蔡：但是任姐，我们合同上约定是15号之前签按揭呦，任姐。任：我回来，我回来找你们都哈”。 二审认定的其他案件事实与一审认定的案件事实相同

本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第九十四条第一款第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案，刘勇与任春红签名确认的《房地产经纪服务事项告知书》、《定金托管协议》、《查档确认书》及房天下公司经办人蔡扬萍同任春红录音所载明的内容，可确定，双方为确保房屋顺利交易，在刘勇向房天下公司交了托管的定金5万元后，房天下公司员工须陪同刘勇、任春红到江北区房屋交易所查询本案交易房屋的权属状况，即产调；产权调查清晰无误后，房天下公司将托管定金支付任春红。刘勇与任春红签订《重庆房地产买卖合同》约定，双方应于2017年1月15日之前签订银行按揭贷款合同，即为双方认可的买卖交易流程中双方到银行办理贷款面签。然而，房天下公司经办人蔡扬萍与任春红从2017年1月4日至2017年3月1日6次通知录音，任春红均称出差在外，回来再联系，并明显表达了本案交易房价过低。任春红虽已在签订合同时携带产权证原件核对，但不能据此替代双方约定的产权调查。实际任春红也未配合产调及银行贷款面签。任春红的行为未全面履行合同义务，导致双方无法在2017年1月15日之前到银行当面签订按揭贷款合同，不能继续履行合同主要义务，依法属以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约。因此，刘勇依法可解除本案房屋买卖合同，并追究任春红的违约责任。刘勇已将本案合同定金5万元交给房天下公司，房天下公司已确认收到，刘勇已完成《定金托管协议》约定义务，任春红未配合产调，导致房天下公司未转交定金5万元，系任春红自己不当阻止定金支付条件的成就，应自行承担相应后果。故任春红抗辩刘勇未支付定金违约不能成立，本院不予支持。任春红还抗辩刘勇未在2017年1月15日之前签订银行按揭贷款合同违约，因系任春红违约不配合产调及银行贷款合同面签导致，也不能成立，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，刘勇与任春红签订《重庆房地产买卖合同》第八条约定，双方从签订本合同之日起，如一方未按本合同约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金；除以上违约责任外，因任春红违约导致本交易未成功的，应双倍返还刘勇已交购房定金，因刘勇违约导致本交易未成功的，任春红有权不退还刘勇已交购房定金。现刘勇请求任春红返还购房定金5万元，并支付房屋成交价20%违约金378000元。任春红抗辩违约金明显高于损失，要求调低违约金。本院认为，刘勇仅支付了5万元的定金，该定金系依据双方的托管协议由中介房天下公司保管，房天下公司也未支付给任春红，故任春红未实际收到,刘勇要求任春红返还5万元，本院不予支持。双方房屋买卖合同解除后，房天下公司应返还刘勇该定金。针对刘勇主张的违约金378000元，因刘勇存在交纳定金5万元的银行贷款利息损失，但双方无因任春红违约行为导致刘勇其他损失的依据，结合本案案情综合考虑调整双方约定违约金，任春红支付刘勇5万元的违约金适宜，超过部分本院不予支持。刘勇在一审举证期内未申请涉案房屋差价损失，仅在一审庭审陈述辩论意见时表达了申请鉴定意愿，但也未及时明确提交书面鉴定申请，故刘勇申请鉴定不符合法律规定，刘勇上诉认为其诉权未得到保障，一审程序违法，发回重审，不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘勇上诉请求解除本案房屋买卖合同及任春红支付违约金5万元，符合法律规定，本院予以支持；其余请求及事实和理由不能成立，本院不予支持。本院结合二审认定的新事实，对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下

一、维持重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23678号民事判决第一项； 二、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23678号民事判决第二项； 三、任春红于本判决生效之日起五日内给付刘勇违约金50000元； 四、驳回刘勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11400元、保全申请费2520元，合计13920元，由刘勇负担1332元，任春红负担12588元；二审案件受理费22800元，由刘勇负担2664元，任春红负担20136元。 本判决为终审判决

审判长廖鸣晓 审判员邓山 审判员朱华惠

二〇一八年六月十五日

书记员江波